В каком городе Албании купить квартиру?

...Если хотите ожесточенного холивара - задайте этот вопрос в любом русскоязычном чате Албании и запаситесь попкорном.

Если Вы покупаете дачу - приезжайте, берите в прокате автомобиль и прокатитесь по всему побережью. Вы увидите много маленьких городков и поселков, которые могут Вам понравиться.

Если Вы покупаете квартиру для жизни, то рассматривать стоит только более-менее крупные города.

Саранда.

Для многих это one love. Самый маленький из рассматриваемых, самый курортный, самый удаленный. Галечные пляжи, рядом Ксамиль, Корфу, горы и долины.

Влера.

Больше и ближе к столице. Песчаные пляжи. Больше цивилизации. Влера не вымирает на зиму. Большая русскоязычная диаспора.

Дуррес.

Самый большой из этих городов. Час на машине до центра Тираны, полчаса до аэропорта. Многокилометровые песчаные пляжи от центра города до Черета и дальше.

Тирана.

Столица и этим все сказано. Цивилизация здесь представлена максимально. Единственно чем уступает выше перечисленным городам - отсутствием моря и поэтому немного более резким климатом.

Каждый из этих городов обладает собственными несомненными достоинствами. Каждый по-своему уникален.

Про сейсмику. Страшилки на ночь.

Впечатлительные - листайте дальше.

Наверное стоит разделить на несколько вопросов:

  • Как спасаться в случае из ряда вон сильного землетрясения.
  • Сравнение постсоветскими нормами строительства.
  • Как выбрать наиболее безопасный дом.
  • Если Вы всерьез хотите понять как спасаться в случае катастрофы, то стоит иметь в виду то что в силу специфики здешнего строительства советы ОБЖ постсоветского пространства, основанного на нормах СССР здесь применимы процентов на 10-20. В Албании нет несущих стен. Не стоит надеяться на них. Более того, стоит иметь в виду что при разрушении щелевой кирпич может колоться на довольно острые фрагменты. Как не стоит надеяться и на лестничные клетки. Они здесь не укрепленные. Колонны - единственный несущий элемент, поэтому теоретически можно встать рядом с ней, чтобы при обрушении здания выбрать положение сбоку от падающей колонны и оказаться в "комфортной" полости.
  • В РФ архитектурные ограничения начинаются с 7 баллов. Самое сильное землетрясение за период наблюдений с 1951г. в Албании было ~6,9 балла в 1979г. Значит по нормам РФ дома считались бы на 7-балльную сейсмику. Здешние дома попадают под категорию "безригельный без диафрагм и ядер жесткости" и ограничиваются отечественными нормами по высоте 4 этажами. Если представить, что албанцы как-то компенсировали данное обстоятельство, например насовали арматуры в 2 раза больше чем в РФ или применили еще какие-то хитрости, то оптимисты могут предположить, что здания высотой 5 или 6 этажей тоже помещаются в нормы. Обычно это относительно старая застройка вдоль пляжа. Есть еще фактор. Геология. На основании информации о грунтах можно повысить или понизить допуски на сейсмику. Но для нас с вами эта информация недоступна.
  • Если выбираете квартиру в доме большой этажности, до 16 этажей (там как раз хорошие видовые характеристики) , смотрите на колонны. Здесь не делают монолитных ребер жесткости, которые регламентируются отечественными правилами, но все же рассчитывают колонны на качание. И колоны эти обычно прямоугольного сечения. 1000х400 например. Это самые сейсмоустойчивые дома в здешней местности.

На верхних этажах вас будет качать в те минуты когда соседи нижних этажей не будут замечать толчков вообще. Просто наверху амплитуда колебания больше. Это не имеет отношения к безопасности. Или привыкайте и не бойтесь, или выбирайте нижние этажи.

Албанцы боятся землетрясений и селятся пониже если обратите внимание. Там качает меньше, но там больше всего возникает трещин в стенах. И это тоже не опасно, т.к. стены не несущие. Просто ремонтировать приходится.

Самая сейсмоустойчивая форма дома в плане - квадрат. Симметричный точечный дом переживет значительно более мощные толчки, чем длинный и сложной формы. Представьте, что дом плавает на воде и его качают очень пологие, но широкие волны. Точечный дом будет качаться как буек, Разные концы длинного дома будут качаться каждый в своей амплитуде, а его центр будет собирать на себя напряжение и при большой магнитуде треснет, а значит именно здесь будут первые разрушения.

При меньшей магнитуде в центре длинного дома будет больше всего трещин в кирпичных стенах.

Как правильно выбрать квартиру в Албании, чтобы потом не жалеть о своем выборе?

Давайте начнем с самого простого. Наличие сертификата. Это такой само собой разумеющийся пункт, что постепенно появляется иллюзия, что об этом знают все. Но постоянно сталкиваешься с тем, что это не так.

Что такое сертификат? Это по сути техпаспорт объекта и свидетельство того что дом сдан в эксплуатацию, принят гос. органами и внесен в реестр жилых объектов. Если нет сертификата, квартиру не стоит рассматривать? Если Вы новичок в Албании, то да.

Дело в том что в этой стране можно купить квартиру на любой стадии строительства и жить в ней тоже на любой стадии строительства. И существуют не сданные в эксплуатацию дома, которые выглядят как настоящие жилые, но у них что-то не в порядке с документами или еще какие-то проблемы. Такую квартиру можно купить, продать, можно в ней жить, бывает что даже со светом и водой, но такая квартира находится в серой зоне для государства. Она стоит дешевле, и ее ликвидность тоже ниже обычного, и Вы не сможете без сертификата податься ни на визу Д, ни на ВНЖ.

Площадь квартиры.

В Албании как и, пожалуй, в остальной Южной Европе общая площадь квартиры считается не так как на постсоветском пространстве. Возможно это проистекает из конструктива зданий, которые в основе своей являются набором бетонных плит на ножках, а все стены, включая наружные, по сути перегородки, на плите стоящие. Поэтому в общую площадь Вашей квартиры войдет весь относящийся к ней фрагмент перекрытия со всеми балконами, стенами, колоннами и коммуникационными шахтами и без каких-либо понижающих коэффициентов для неиспользуемого пространства. Граница между квартирами при этом проходит в середине перегородки.

Кроме этого в общую площадь Вашей квартиры будет включено без разделения несколько метров общедомовой собственности (лестница, коридор, лифт) . Если дом небольшой, имеет только обычную лестничную клетку например с 4 квартирами, то добавлено будет около 3м2 - доля Вашей квартиры (лестница грубо 2х6=12м2. Делим на количество квартир этажа 12/4=3м2) Если дом побольше, добавлено может быть 5-8м2. Все зависит от планировки здания.

На что влияет площадь?

Самое, наверное, важное это ВНЖ. Если Вы подаетесь на визу Д, то на одного человека нужно иметь не менее 20м2 площади квартиры. Т.е. если Вы один, то Вам хватит буквально каморки. Если с семьей - считайте метры, чтобы хватило на всех.

Добавление т.н. площади общего пользования зависит не только от количества квартир на лестничной клетке, но и от и внутреннего метража каждой квартиры. То есть если на первичном рынке Вы покупаете небольшую студию, то сверху Вы заплатите за 3-5 м2, если просторную трешку или пентхаус, то могут насчитать и 15 м2. Также существует еще одна особенность. В подавляющем большинстве случаев квартиры продаются по проектным планам типовых квартир. Это значит, что застройщики практически никогда не перемеряют квартиры после завершения строительства и при продаже к ДКП прикладывается проектный план. Т.е. площадь может «играть» на 1-3 метра в любую сторону.

Существуют еще юридические тонкости в том как правильно оформить собственность, но здесь мы их обсуждать не будем, а посмотреть информацию об этом можно в специализированных чатах, которые Вы можете найти через

Telegram chat bot: @albania_links_bot

И в чатах:

оригинал текста взят отсюда:

Публикации на Дзен: https://dzen.ru/nikulenka

0
13 комментариев
Написать комментарий...
Elena Krinitsyna

Спасибо про технические подробности

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

Да. Тонкостей много и они важны

Ответить
Развернуть ветку
Elena Krinitsyna

Я выбрала Дуррес

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Да, риски землетрясения серьёзные. Карта рисков - фиолетовое это в ближайшие 50 лет выше 7 баллов. Я сейчас в Турции за последний месяц немало наслушался и начитался прогнозов. Пересматриваю планы.

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

в 2019 году было сильное, ближайшие 50-100 лет не ожидается. А по мелочам периодически покачивает.

Ответить
Развернуть ветку
Юля Купер

Виталий, Ваши статьи читаю с интересом и параллельно думаю о том, что было бы здорово записать с Вами эпизод подкаста "Город" (https://music.yandex.ru/album/14646498?dir=desc&activeTab=about) Соглашайтесь ))

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

Давайте запишем.

Ответить
Развернуть ветку
Юля Купер

Найдите меня в телеграм @Jul_Kuper

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

Не находит. Попробуйте меня найти @nikulenka

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Сергеев

Влера, мне понравилось

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

нам она тоже нравится уже третий год

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Сергеев

Как Вам живётся?

Ответить
Развернуть ветку
Vitali Nikulenka
Автор

Хорошо живется. Тепло и вкусно.

Ответить
Развернуть ветку
10 комментариев
Раскрывать всегда