Почему ипотека дешевле аренды в Нидерландах. Опыт покупки дома

Интересная статья на ТЖ (https://journal.tinkoff.ru/reality-relocation-eindhoven-8/). (https://journal.tinkoff.ru/reality-relocation-eindhoven-8/) Андрей Р. поделился своим личным опытом приобретения жилья в ипотеку в Нидерландах.

• Для голландского банка понадобился ВНЖ с намерением остаться (например,рабочий ВНЖ подойдет, а по учебе — нет). Срок пребывания в стране не особо важен, но важно получение заработной платы от местной компании на счет в местном банке. Еще желательно иметь постоянный рабочий контракт сроком более чем на год.

• Основные сайты для поиска жилья — funda.nl (https://www.funda.nl/) и pararius.nl. (https://www.pararius.nl/)

• Сроки покупки: февраль начат поиск, 9 марта нашли подходящий вариант, герою статьи с первого показа приглянулся двухэтажный таунхаус с тремя спальнями, огромной ванной комнатой и прекрасным двориком. В начала мае получено одобрение ипотеки от банка (ожидание 1.5 месяца, банк требовал перевода всех документов, рабочие контракты и тд.,плюс убеждались в чистоте денег), затем был переведён аванс 10% нотариусу, а право собственности было получено 30 июня. Итого, общий процесс занял 4-5 месяцев.

• На рынке недвижимости Нидерландов довольно дикие правила. Если в объявлении указана цена, скорее всего, от нее начнется аукцион вверх. Покупатели будут предлагать свою стоимость выше той, что назначил продавец. Андрея такая участь миновала, так как в момент покупки Нидерландский банк сильно поднял ставку и проценты по ипотеке поднялись до 4%. Для сравнения, в пандемию недвижимость брали под 1—1,5%. Андрей попал в тот период, когда все местные покупатели ждали, что ставка упадет. В тот момент можно было даже просить скидки. Сейчас ситуация опять вернулась к аукциону.

• Андрей воспользовался услугами риелтора и ипотечного брокера. Первый помог с коммуникацией на нидерландском с продавцами, а второй сузил количество предложений банков до адекватного и отфильтровал тех, кто не хочет работать с экспатами и, что важно, экспатами с красными паспортами. В итоге Андрей выбирал из трех наиболее подходящих вариантов, хотя изначально их было около тридцати. Можно было сделать все самостоятельно, но вышло бы сложнее и дольше. Если бы Андрей сейчас повторял процесс, не стал бы пользоваться услугами ипотечного брокера, а взял бы ипотеку в своем зарплатном банке.

Андрей договорился о покупке по цене объявления, его взнос был 20% плюс уплата всех налогов и сборов. Налог на переход собственности — transfer tax — составляет 2% от стоимости, если это дом, в котором вы будете жить, и 10%, если это объект под сдачу. Так как сделку заключали в середине года, ему еще нужно было вернуть бывшим владельцам половину уплаченного ими налога на собственность, сбор Водного совета и плату за водоотведение. В сумме вышло 290 €⁣. Всего в процессе сделки заплатили сверху около 14 000 €⁣.

Вот все сопутствующие расходы:

• Налог на переход собственности — 2%;

• Услуги ипотечного брокера — 2450 €⁣;

• Оценка недвижимости для банка — 675 €⁣;

• Услуги риелтора — 500 €⁣;

• Услуги нотариуса при составлении договора купли-продажи — 500 €⁣;

• Услуги нотариуса при составлении договора с банком — 500 €⁣;

• Услуги переводчика, он обязателен для тех, для кого нидерландский не родной, — 400 €⁣;

• Регистрация залога в кадастре — 188 €⁣;

• Регистрация в кадастре — 139 €⁣ .

* За оплату некоторых услуг, например ипотечного брокера, можно получить налоговый вычет. Андрей планирует вернуть от общей суммы расходов около 2000 €⁣, но точно станет понятно только в апреле 2024 года при подаче декларации.

• Ипотека у Андрея на 30 лет, ставка 4,3% годовых зафиксирована на 10 лет. Через 10 лет будет новая: если ЦБ понизит ключевую ставку, снизится и ипотечная, ну а если повысит, то и у него повысится.

• Обязательных страховок нет, но Андрей застраховал дом от пожаров и прочих неприятностей за 25 €⁣ в месяц.

• Платеж аннуитетный — 1800 €⁣. Каждый год можно подавать на налоговый вычет по процентам, лимита на это упражнение нет. Именно поэтому ипотека тут выгоднее, чем аренда. Платить за то и другое придется примерно одинаково, но в случае ипотеки в первые годы удастся возвращать примерно 400 €⁣ в месяц с помощью вычета. В первое время можно вернуть максимум, потому что при аннуитетном платеже поначалу проценты составляют большую часть ежемесячного взноса. А чем ближе к концу срока, тем больше вы гасите тело кредита. Вычет можно получить только на проценты по ипотеке, то есть ближе к концу срока он будет уменьшаться. Еще в договоре есть условие, что нельзя гасить досрочно больше 15% от изначального долга в год. Либо, если вдруг упадет наследство или что-то еще, можно закрыть сразу все, уплатив подъемный штраф — доли процента от остатка кредита.

• В день Х продавцы и покупатели встретились у нотариуса, подписали документы и получили ключи. Продавцов Андрей увидел у нотариуса в первый раз. До этого вся коммуникация шла через риелтора. Затем были приятные хлопоты по заключению договоров на газ, свет, воду и интернет, покраска стен и потолков, и теперь Андрей живёт в своем доме.

Еще больше полезных и интересных статей в моем Телеграм канале, подписывайтесь: https://t. me/berkovskaya_elena