Что такое договор аренды в США и зачем он нужен?

Договор аренды или Lease Agreement — это ключевой документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором. В США, где рынок недвижимости один из самых развитых и динамичных в мире, такой договор является необходимостью. Сегодня мы расскажем об особенностях аренды квартиры в этой стране и о роли Lease Agreement.

Как ни банально это звучит, но аренда жилья в США — это не то же самое, что съем квартиры в Украине. Будучи студенткой, я часто переезжала с одной съемной квартиры на другую и постоянно находилась в «активном поиске» крыши над головой. Квартиру искала как через риелторов, так и в группах на Facebook. Несколько раз я заключала договор аренды, но были также случаи, когда обходилась и без него. Однако мой прошлый опыт оказался абсолютно бесполезным, когда встал вопрос о найме жилья в Америке.

Первое и самое главное отличие заключается в том, что в США квартиры, как правило, не принадлежат отдельным владельцам. Мы привыкли к сценарию, где квартира принадлежит конкретному человеку, и он ее сдает либо самостоятельно, либо через риелторское агентство. В США ситуация несколько иная. Здесь продаются и покупаются целые многоквартирные дома, соответственно, все квартиры в таком здании принадлежат корпорации.

Исключения составляют кондоминиумы — объекты недвижимости, находящиеся в собственности нескольких лиц. В этом случае каждая квартира в здании принадлежит отдельному владельцу.

Преимущественная часть жилья в Соединенных Штатах находится в частной собственности. Как правило, это:

Муниципальное жилье в Америке составляет около 5% от всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям (в том числе и в рамках социальной программы «Section 8»).

Данный вид недвижимости распространен как в небольших, так и в крупных городах. Американцы, которые хотят купить собственное жилье, обычно выбирают именно дома. В Соединенных Штатах дома покупают для проживания (реже — для инвестирования и последующей сдачи в аренду), поэтому арендовать их для проживания с семьей может быть более проблематично. Дома обычно сдаются в аренду частниками, поэтому и договор аренды жилья заключается между физическими лицами. Также не последнюю роль играет и цена: аренда дома обойдется дороже, чем квартиры.

Раньше кондоминиумы (кондо) формировались в зданиях, которые до этого сдавались в аренду. Например, предыдущий владелец дома решил его продать и, вместо того, чтобы выставить на продажу, предложил арендаторам выкупить квартиры. Те жильцы, которые могли себе это позволить, становились полноценными владельцами апартаментов, другие — искали новое жилье.

После таких действий здание становилось собственностью владельцев квартир. Для управления таким имуществом в кондоминиуме создавалась ассоциация собственников жилья. Другими словами, владельцы получали право принимать решения по внутренним вопросам (правилам дома, выборам управляющего или найму обслуживающих компаний, и т.д.).

Сейчас кондоминиумы формируются в основном в новостройках, и такое жилье является символом качества, уюта и надежности.

Те, кто смотрел сериал «Форс-мажоры», наверняка вспомнят 4 серию первого сезона, в которой, несмотря на драматические события, неплохо раскрывается тема кондоминиумов.

При аренде кондоминиума чаще всего соглашение заключается с его собственником. Реже кондо сдаются в аренду управляющими компаниями.

Наиболее распространенный вариант жилья для аренды — это квартиры в жилых комплексах корпораций. В этом случае договор аренды в США вы заключаете с управляющей компанией. Более подробно об особенностях аренды апартаментов в частном многоквартирном я писала здесь.

Я не зря затронула тему кондоминиумов, частных домов и многоквартирных зданий, принадлежащих корпорациям, поскольку вы должны понимать, какое жилье в Америке вы хотите снять.

Интересный факт: американцы отличаются высокой мобильностью. Они в гораздо меньшей степени привязаны к постоянному месту жительства, чем, например, граждане постсоветских стран, и готовы часто переезжать ради новой работы. Поэтому местные чаще снимают жилье в США, чем покупают собственное.

Итак, вы определились с тем, какое жилье хотите арендовать и нашли его (о том, как найти и снять квартиру в Америке на примере Нью-Йорка можно почитать здесь). Самое время поговорить, что такое договор аренды в США. На английском, к слову, это звучит как Lease Agreement.

Соглашение об аренде — это документ, описывающий условия, при которых одна сторона соглашается снять недвижимость, принадлежащую другой стороне. Этот договор обеспечивает арендатору (tenant) передачу в регулярное использование объекта недвижимого имущества в течение определенного периода и защищает владельца (landlord) гарантиями регулярных платежей.

Закономерно возникает вопрос, а нужно ли вообще составлять договор аренды. Да, если хотите защитить свои интересы и быть уверены, что арендодатель не выставит вас на улицу. Здесь важно отметить, что в законодательстве различных штатов могут быть определенные разные требования к договорам аренды. Однако даже если закон штата не требует официального документа, составление договора может защитить интересы обеих сторон, урегулировать права и обязанности каждой из них, а также предотвратить потенциальные конфликты.

Такой договор является юридически обязывающим для обеих сторон. Это означает, что каждая сторона должна соблюдать условия, оговоренные в соглашении. И арендатор, и арендодатель столкнутся с правовыми последствиями если не будут соблюдать условия договора. Другими словами, если правила будут нарушены одной из сторон, другая может предъявить иск в судебном порядке.

Важно❗ Чтобы договор аренды считаться законным, требуется его письменное оформление и подписание обеими сторонами.

Итак, можно ли жить без договора аренды? Ответ — можно, однако это не защитит ваши интересы в случае нарушения с другой стороны.

В США существует несколько типов договоров аренды, каждый из которых имеет свои особенности, например:

Важно понимать, что не все договоры аренды составлены одинаково, но имеют некоторые общие черты. Типовой арендный договор обычно содержит следующую информацию:

Примечание. Посмотреть образец договора аренды квартиры вы можете на eforms.com.

Что касается того, кто должен составлять договор аренды, то документ обычно составляется арендодателем или его представителем (сотрудником управляющей компании, агентом по недвижимости), однако арендатор может предложить изменения в документе.

Важно❗ Landlord и tenant должны хранить копию договора аренды. Это особенно полезно в случае возникновения какого-либо спора.

Договор аренды определяет четкие условия отношений сторон и дает понимание процессов, которые будут запущены в случае его нарушения. Например, landlord не имеет права необоснованно повышать стоимость аренды. В договоре может быть прописана фиксированная рента (независимо от изменений рыночных условий или инфляции, сумма арендной платы остается неизменной на протяжении всего срока действия договора) или указан период и процент, когда и насколько плата может быть увеличена. Часто люди, арендующие квартиру десятилетиями, платят за жилье намного меньше, чем новые жильцы здания.

Если не заключить договор аренды, то вы можете столкнуться с такими проблемами как выселение или отсутствие защиты со стороны государства, не говоря уже о финансовых рисках.

Заключая договор аренды, вы должны понимать, какие права вы получите и какие обязательства на вас накладываются.

Многих интересует вопрос, можно ли досрочно расторгнуть договор аренды. В теории любая из сторон имеет право это сделать, но на практике это происходит не слишком часто. Расторжение договора раньше срока может повлечь за собой серьезные последствия.

Если сделку без видимой причины прекращает landlord, ему может грозить судебное преследование. Также на арендодателя может быть наложено обязательство обеспечить арендатора альтернативным жильем.

Если договор разрывает арендатор, то он может понести финансовые риски — его могут обязать заплатить штраф или покрыть оставшийся срок аренды. Также tenant может потерять свой залог. Плюс ко всему, подобные действия могут сильно навредить кредитному рейтингу арендатора.

Разорвать арендный договор без последствий могут жертвы домашнего насилия (нужно предоставить доказательства), пенсионеры или военнослужащие, так как данные категории граждан входят в защищенную группу. Они должны за 30 дней в письменной форме уведомить арендодателя о намерении разорвать договор.

Обратите внимание❗ В договоре аренды могут быть включены условия о преждевременном расторжении — «Satisfaction guarantee». Например, в связи с переездом арендатора по работе или невыполнением обязательств арендодателем. Убедитесь, что ваш арендный договор содержит подобную информацию, поскольку корпорации, которым принадлежат многоквартирные дома, часто специально исключают этот пункт из договора, что позволяет им расторгнуть соглашение без штрафов в строго ограниченные сроки, если условия проживания по каким-либо причинам не устраивают арендатора.

Также советую ознакомиться с брошюрой о правах арендатора-иммигранта на примере штата Нью-Йорк.

Обычно срок действия договора составляет год. По истечению указанного периода договор автоматически продлевается и становится month-to-month (помесячным). Если вы и дальше хотите проживать в арендованной квартире, то подписывать новый договор не нужно. Однако, если по окончании договора аренды вы планируете съезжать, вы обязаны уведомить об этом менеджера дома или арендодателя.

Арендуя жилье в США, обязательно заключайте договор аренды. Образец стандартного соглашения должен включать данные, о которых говорилось выше. Если в документе отсутствует сумма арендной платы или любая другая важная информация, то вам стоит насторожиться. Ответственность за то, что вы подписываете, ложится на вас (исключение — если договор нарушает местные или федеральные законы). Соглашение об аренде гарантирует арендатору право пользоваться недвижимостью, а арендатору — своевременную плату. Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до очень серьезных, поэтому обязательно изучите данный пункт договора.

Нужно ли заверять у нотариуса договор аренды?

Данный вопрос часто возникает у выходцев из стран постсоветского пространства, поскольку подобный шаг (нотариальное заверение) дает большую правовую гарантию. Принято считать, что договор, заверенный нотариально, перестает быть «пустышкой».

В США договор аренды не требует заверения у нотариуса для вступления в силу. Достаточно, чтобы документ подписали обе стороны. Америка — это правовое государство, где можно оформить договор аренды дистанционно, использовав электронную подпись или через почту/курьерскую службу.

Можно ли самому составить договор аренды?

Если у вас есть недвижимость в Соединенных Штатах и вы хотите ее сдавать, то можете самостоятельно составить арендный договор. Однако учтите, что условия аренды не могут противоречить нормам федерального и местного законодательства. В противном случае арендатор может отсудить у вас компенсацию (и речь явно не о сотнях долларов). Поэтому с данным вопросом всегда лучше обратиться к специалисту.

Сколько стоит составить договор аренды?

Не скажу, потому что в разных штатах отличаются расценки на услуги адвокатов и нотариусов, однако данная сумма будет значительно ниже той, которую может впоследствии взыскать суд.