Стоит ли вкладываться в Бали?

Каждый из нас переезжая в другую страну инвестирует не только деньги, но и свое время, а это в наши дни один из самых важных ресурсов. В этой статье мы хотим раскрыть два вопроса: стоит ли вкладывать туда свое время на переезд и оформление документов, а второй, на фоне строительного бума - стоит ли инвестировать туда и свои деньги в недвижимость?

Кстати говоря, недавно на нашем канале вышел новый выпуск, с которого мы и рекомендуем начать изучение этого вопроса:

Гости выпуска: юрист и риелтор с большим опытом работы на рынке

В нем мы обсудили:

Почему выбирают именно Бали
Как работать на Бали иностранцу
Особенности жизни на Бали
Как получить ВНЖ на Бали
Как открыть бизнес
Цены на недвижимость на Бали
Юридические нюансы и оформления документов
Чего стоит остерегаться
Как и сколько можно получать доход с недвижимости
И для кого подходит Бали

Итак, начнем с времени. Допустим вы все-таки решили, что Бали это рай и не смотря на все минусы, о которых мы говорили в видео вы все равно решились туда переехать. И хотите стать полноправным членом индонезийского общества. Так чего ожидать?

По праву рождения:

Детям, мать или отец, которых имеют гражданство Республики Индонезия;
Детям, рожденным на территории Республики Индонезия, гражданский статус отца и матери которых на момент рождения был неясен, либо когда отец и мать ребенка вовсе неизвестны.

Через натурализацию, если:

исполнилось 18 лет или состоит в браке;
на момент подачи заявления проживал на территории Республики Индонезия (по КИТАС и/или КИТАП) не менее 5 лет непрерывно или минимум 10 лет в совокупности;
физически и психически здоров;
владеет индонезийским языком, а также признает государственные принципы Панчасила (Официальная индонезийская философская доктрина. Буквально: пять основ или пять принципов. Вера в единого Бога, гуманность, единство, демократия, социальная справедливость) и Конституцию Республики Индонезия 1945 года;
никогда не был судим за совершение уголовного преступления, наказуемого лишением свободы на срок от 1 года и более;
получив гражданство Республики Индонезия готов отказаться от любых иных гражданств;
имеет работу или фиксированный доход;
готов оплатить сборы за получение гражданства в государственную казну.

Вступив в брак:

На момент подачи заявления необходимо проживать на территории Республики Индонезия по КИТАС или КИТАП не менее 5 лет непрерывно или минимум 10 лет в совокупности. Если иностранец, несмотря на счастливую семейную жизнь, не готов отказаться от своего текущего гражданства, вместо гражданства Республики Индонезия он получит бессрочный КИТАП.

Проявить себя в стране и заслужить индонезийское признание:

Оценивать достижения будут члены Палаты представителей Республики Индонезия. Решение о гражданстве принимает президент, а весь процесс от подачи заявления до получения ответа по закону занимает 6-9 месяцев. Затем, в случае успеха, в течение 3х месяцев принести присягу.

Утратить гражданство можно: по собственному желанию, либо получив иное гражданство, вступив без одобрения Республики Индонезия в сторонние вооруженные силы или присягнув другому государству.

Данный вопрос регламентируется Законом № 12 от 2006 О гражданстве Республики Индонезия и Постановлением Правительства № 2 от 2007 “О процедуре отмены гражданства и восстановления гражданства Республики Индонезия” с учетом поправок, внесенных Постановлением Правительства № 21 от 2022.

А если сравнивать паспорт РФ и паспорт РИ, то:

РФ - это 116 безвизовых направлений

РИ - это 76 безвизовых направлений

С паспортом РИ вам больше не будут доступны: Аргентина, Коста-Рика, Грузия, Боливия, Босния и Герцеговина, Куба, Доминиканская Республика, Египет, Израиль, Мексика Молдова, Монголия, Черногория, Панама, Парагвай, Тунис, ОАЭ, Уругвай и другие. Как видно из этого списка, очень много стран являются популярными направлениями среди наших соотечественников, думаю, что мало, кто решится к таким изменениям и готов отказаться от более сильного паспорта. Но если вас интересует не только получение паспорта, а способы оформления ВНЖ и ПМЖ, то об этом подробно мы написали ЗДЕСЬ

Второе, деньги. Сейчас очень много рекламы с обещанием получить невероятную прибыль в 20%, 30%, 40% годовых, чуть ли не вставая с дивана. Так ли это и какая на самом деле доходность, мы это подробно обсудили в выпуске, не буду повторяться. А здесь лишь решили обсудить юридическую сторону:

Право пользования - Hak pakai. Получить такое право иностранцу на государственную землю вряд ли удастся, поэтому рассмотрим аренду земельного участка, который в собственности у гражданина Индонезии на правах Hak Milik. Законодательство допускает получать Право пользования такого участка на 30 лет с возможностью продления.

Право аренды - Hak sewa. Большинство участков арендуют, используя именно это право. Конкретный предельный срок права аренды законодательством не установлен, однако исходя из положений статей 1570 и 1571 ГК Республики Индонезия договор аренды должен содержать дату окончания аренды, иначе он может быть признан недействительным. После многочисленных злоупотреблений отсутствием в законодательстве предельных сроков на право аренды, Нотариусы стали ориентироваться на иные виды прав и отказываются заверять договоры аренды с первым сроком аренды более 30-ти лет.

Итак, иностранцам доступна только долгосрочная аренда недвижимости. До 90% предложений на рынке недвижимости о. Бали - долгосрочная аренда (лизхолд). Почему они считают данный вариант отличным решениям, это они вам расскажут сами. Здесь мы поговорим о минусах лизхолда:

Сумма продления неизвестна

Умные лендлорды в последние годы добавляют в договор аренды условие, по которому продлить аренду участка возможно только по рыночной цене, которую, на дату продления определят независимые оценщики. Купив недвижимость на участке недалеко от океана в сказочном Чангу, через условные 25 лет вам, вероятно, для продления аренды земли под ней придется отдать сумму в несколько раз выше той, что вы уже заплатили однажды. Т.е. вместо достойной жизни на пенсии, вам придется искать деньги на продление любимого жилья.

Вы не можете повлиять на условия продления

Продление полностью зависит от условий договора долгосрочной аренды, который девелопер когда-то заключил с собственником участка земли. В части продления, например, в этом договоре может не оказаться пункта, по которому субарендаторы вправе вступать в переговоры о продлении аренды с собственником земли самостоятельно. Предположим, настало время продления, PT PMA девелопера-арендатора давно закрыта или брошена, а собственник вам справедливо говорит: “Вы кто такие, я вас не знаю, … Вот договор, по нему продлевать может только девелопер”.

Продление должно быть коллективным

Собственник сдал в аренду Девелоперу единый участок земли. Девелопер его поделил по своему усмотрению, построил несколько вилл и сдал их в субаренду, в т.ч. одна досталась вам. Но теперь настало время субарендаторам всех построенных на участке объектов недвижимости скинуться и оплатить озвученную сумму за продление. Вот тут и начинается самое интересное: у одного нет средств, другой просто не хочет, третий давно переуступил свои права аренды и кому сейчас принадлежит недвижимость не понятно, четвертый не выходит на связь. И хорошо если это 6-8 вилл, а не жилой комплекс на 50+ апартаментов.

Законодательство и судебная практика

Ввиду того, что срок аренды обычно составляет несколько десятков лет, по многим контрактам он еще не наступил, соответственно нет не то что судебной, а в целом какой-либо существенной практики продления. Законодательство также никак не регулирует данный процесс. Что скажет суд, если собственники под какими-либо предлогами начнут отказываться от договорных обязательств продления - никто не знает.

Наследники

В Индонезии права на землю переходят по наследству сразу всем наследникам. Вполне реальна ситуация, когда продлевать вам придется не с тем человеком, который подписывал договор аренды, а с его детьми/женой/внуками/братьями/сестрами. Семьи на Бали традиционно большие и для продления вам потребуется заручиться согласием всех наследников.

Иногда встречаются такие заявления от застройщиков: "Земля оформлена на доверенного гражданина Индонезии, поэтому готовы продать вам виллу хоть на 100 лет." Так ли это?

По словам юриста из нашего выпуска:

Это заявление идет вразрез с основным законом №5 от 1960 (О земле), а точнее с п. 2 статьи 26:
Любая купля-продажа, обмен, дарение, наследование по завещанию и другие действия, направленные на прямую или косвенную передачу прав “Hak Milik”:
- иностранцу;
- гражданину, который помимо индонезийского имеет иное гражданство;
- юридическому лицу;
- является недействительным по закону и данная земля будет изъята в собственность государства при условии, что права других обременяющих их лиц остаются в силе, а все полученные собственником платежи не подлежат возврату.
Судьи законы читают и данную статью применяют.

Решение суда № 872/Pdt.G/2020/PN Dps.

Истец, Гражданка Австралии Louise Marie France Sumadi с супругом соотечественником прибыла на Бали в 2004. Супруги начали поиск земли для покупки в собственность. Обратившись в компанию Bali Realtor к местному риэлтору Desak Nyoman Karmini (главный ответчик) они узнали, что права собственности на землю иностранным гражданам недоступны. Но предприимчивый риэлтор вскоре нашел участок земли в Джимбаране и предложил оформить все на него. Сделка состоялась в 2005 году. У нотариуса были составлены и подписаны:

договор купли-продажи, где новым собственником и покупателем участка земли выступал Nyoman;
договор аренды этого участка между Nyoman и австралийской семьей, по которому аренда оплачена до 2080 года;
доверенность от Desak в адрес Истца на полные права над участком;
пояснительное письмо, где объяснялось, что Nyoman лишь номинальный владелец земли и гарантирует австралийцам дальнейшее владение.

В 2017 году пара достроила на участке дом. В дальнейшем Истец развелась и вышла замуж за гражданина Индонезии. В ходе раздела имущества дом и участок земли перешли целиком к Louise Marie France.

В 2020 году к Истцу в дом заявился покупатель с целью осмотра. В том же году Истец выяснил, что участок земли Nyoman продал еще в 2016 году, и в данный момент он находится в залоге в банке.

Louise Marie France сразу обратилась в суд. У риэлтора она потребовала 8,5 млрд морального ущерба, у Банка снять обременение, у Национальный Земельной Службы перерегистрировать участок земли на нового супруга.

Внимательно изучив все составленные нотариусом документы суд пояснил, что любое соглашение, которое порождает права собственности или открывает пробелы для того, чтобы иностранцы могли пользоваться правами на землю, как если бы она была их собственной, признается незаконным.

Суд отклонил иск, а также постановил:

Признать незаконным все документы, подписанные в 2005 году, кроме договора купли-продажи на имя покупателя Nyoman.
Все, что в дальнейшем произошло с участком земли, признать законным.
Истец и ее новый супруг обязаны освободить спорный участок и построенный на нем дом, т.к. не имеют никаких прав там находиться.

Вывод: мы за вас никакой не будем делать и ни к чему призывать. Только предлагаем прежде внимательно изучить данный вопрос и ответственно подготовиться к переезду или сделке с недвижимостью.

Для изучения данного вопроса более внимательно и обстоятельно мы предлагаем начать с нашего выпуска:

подкаст - расследование

А также ознакомиться с нашей статьей, где мы поговорили о важных законах для инвесторов и переезжающих на Бали. И затронули следующие темы:

⚠ МНОГО ПОЛЕЗНОЙ ИНФОРМАЦИИ О РЕЛОКАЦИИ ВЫ НАЙДЕТЕ ТУТ, А ТАКЖЕ НА НАШЕЙ КАРТЕ РЕЛОКАЦИИ 🗺

✍ ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ:

Наш чат в телеграмме: https://t.me/immigrationispossible

Наш канал: https://t.me/relocate_easy

Наш YouTube: ЗДЕСЬ

#бали2024 #бали

Стоит ли вкладываться в Бали?

Стоит ли вкладывать свое время?

Коротко напомню о способах получения гражданства Республики Индонезия:

Подводя итог: выходит получить гражданство Республики Индонезия можно, но придется отказаться от своего.

Стоит ли вкладывать деньги?

Иностранныe гражданe (физическиe лица), в Республике Индонезия могут обладать следующими правами на землю:

Рассмотрим пример реального судебного разбирательства: