GO Spain
Миграция

Аренда в Испании в 2026 году: что изменилось и как не попасть с договором

Конгресс дважды за год отклонил новые правила аренды. Разбираемся, что осталось в силе и на что смотреть тем, кто только переезжает.

Аренда — первая и самая дорогая проблема после переезда в Испанию. В 2026 году вокруг неё ещё и постоянные новости: правительство предлагает новые ограничения, Конгресс их отклоняет. Рассказываем, что произошло и что это значит на практике.

Что случилось

В апреле 2026 года Конгресс не утвердил правительственный декрет 8/2026. Он позволял арендаторам продлить договор ещё на два года на прежних условиях и ограничивал ежегодный рост арендной платы двумя процентами.

2 октября 2026 года Конгресс отклонил сразу два новых декрета о жилье. Они снова предусматривали продление договоров, запрет выселения уязвимых семей и более строгие правила для сезонной аренды. Декреты утратили силу в день голосования.

Правительство говорит о том, чтобы вернуться к этим мерам — в виде законопроекта или нового декрета. Но пока правила аренды не изменились.

Что осталось в силе

Аренда жилья регулируется действующим законом об аренде (LAU) и законом о жилье 2023 года. Главное для арендатора:

  • Срок. Договор на постоянное жильё (vivienda habitual) даёт право жить в квартире минимум 5 лет, а если арендодатель — компания, то 7 лет. Даже если в договоре написан один год, он продлевается по желанию арендатора.
  • Рост арендной платы. Раз в год — только если это прописано в договоре. Для договоров с мая 2023 года его ограничивает специальный индекс аренды IRAV, который публикует статистическое ведомство INE.
  • Депозит. Обязательный депозит (fianza) — один месяц арендной платы. Дополнительные гарантии — не больше двух месяцев.
  • Комиссия агентства. По закону её оплачивает арендодатель, а не арендатор.

Главная ловушка для приезжих: сезонная аренда

Новичкам часто предлагают договор сезонной аренды (alquiler de temporada) — на несколько месяцев или год «для работы или учёбы». Отклонённые декреты как раз должны были ограничить такие договоры, так что их по-прежнему много. Чем они опасны:

  • нет права на 5 лет — по окончании срока вас могут попросить съехать или резко поднять цену;
  • проблемы с пропиской — часть арендодателей не даёт прописаться, а без прописки не оформить карту TIE, школу и медицину;
  • риски для ВНЖ — для воссоединения семьи и некоторых других видов ВНЖ нужно стабильное жильё.

Если вы едете жить, а не в командировку, просите договор на постоянное жильё.

Чек-лист: что проверить перед подписью

  1. Вид договора: на постоянное жильё или сезонный.
  2. Можно ли прописаться — спросите прямо и попросите записать это в договор.
  3. Депозит и гарантии в сумме — не больше трёх месяцев арендной платы.
  4. Кто платит за коммунальные услуги и взносы дома.
  5. Как и насколько может расти плата.
  6. Собственник ли подписывает договор: сравните имя с выпиской из реестра недвижимости (nota simple).
  7. Никаких переводов до просмотра квартиры и подписания договора — это самая частая схема мошенничества.

Что дальше

Рынок аренды в Испании остаётся напряжённым, и правила ещё могут измениться. Пока этого не произошло, лучшая защита — правильно оформленный договор на постоянное жильё.

Подробнее о поиске жилья, документах для арендодателя и прописке — в гайдах GO Spain: Аренда жилья в Испании и Прописка. У каждого гайда есть бесплатная часть. А если ситуация непростая, разберём её на консультации.