Турция-2023: регулирование миграции, «заземление капиталов» и стабилизация рынка недвижимости

За окном уже 2023 год – самое время подводить итоги 2022 года и делать не общие, но конкретные прогнозы по миграции и рынку жилья в Турции. Ведь именно в конце января обычно появляются годовые статистические данные, которые и станут для нас с вами «маркерами» текущих трендов и тенденций, проявляющихся уже в 2023-м.

2022-й год был сложным для всего мира, но особенно для постсоветского региона. Войны, кризисы, внезапные миграции, последствия пандемии и еще кое-что по мелочи – всё это сыпалось нам на голову как из «рога изобилия». Миллионы людей в Европе и Азии сорвались с насиженных мест в поисках собственной «тихой гавани» - теплой, безопасной и анонимной локации, где никто не будет мешать жить, просто жить и не тужить.

Так, если говорить о гражданах России, то у них было два пиковых период для релокации в поисках «тихой гавани»: в конце февраля-начале апреля и в конце сентября-октябре. Как показали свежие данные, еще более мощный всплеск спроса на Турцию оказался в декабре. Пока оценим общий спрос на зарубежное жилье у российских частных инвесторов, как косвенный показатель миграции.

А тут много интересного. 31% россиян, которые искали в 2022 году зарубежное жилье под приобретение, отдали предпочтение Турции. Затем идут ОАЭ с 22% и Кипр с 14%. Продолжают список Португалия, Греция, Мальта, Испания, Великобритания и Гренада, которые имеют доли 3-8%.

Есть еще такие страны как Казахстан, Грузия и Армения, куда выехало по меньшей мере 700 тыс. россиян только осенью – многие также купили жилье, но посчитать их проблематично. По косвенным данным, вроде прироста ВВП с внешних инвестиций – в упомянутой Армении, к примеру, ВВП вырос с 7% до 11% только за счет россиян и их денег.

Впрочем, постсоветские локации чаще всего были просто транзитными на пути в ту же Турцию. Та же Армения, у которой исторически сложные отношения с турками, в 2023 г. открывает воздушное сообщение с Турцией - с целью стать хабом в транзитных потоках север-юг (проще говоря - между Россией, Турцией, Ираном).

Да, на желание россиян релокации в Турцию вместе с бизнесом возлагают надежды очень многие и уже выстраивают логистику. А я всегда говорила, что логистика это выгодная сфера для инвестиций.

В течение 2022 года иностранцы купили в Турецкой Республике, 67 490 единиц жилой недвижимости, а это на 15,2% выше, чем годом ранее. Самыми активными покупателями выступили граждане Российской Федерации, которые нарастили спрос с 479 объектов в январе-2022 до 2403 объектов в декабре-2022.

Всего ими было куплено 16 312 объектов жилой недвижимости, что соответствует примерно 25% всех продаж иностранцам в Турции. Можете сами посчитать во сколько раз вырос спрос россиян за год…

Для сравнения – в ОАЭ доля россиян составляет на конец года около 20%. Примечательно еще и то, что более 30% инвесторов в турецкую недвижимость это женщины – это выше, чем в других популярных локациях.

Интересно также сравнить с другими иностранцами – следом идут иранцы, иракцы и украинцы, которые суммарно занимают ту же долю, что и россияне. По мнению турецких аналитиков, россияне и украинцы обеспечили примерно 40% внешнего рынка недвижимости Турции в 2022 году.

И это только в сегменте жилой недвижимости, а ведь главной особенностью именно 2022 года стало то, что инвесторы стали активнее скупать вообще всю недвижимость - от торговых площадей до земельных участков.

То, что многие турецкие предприятия после обвала курса лиры резко нарастили долги этим тенденциям лишь способствуют - площади ТРЦ, например, активно скупают как иностранцы, так и внутренние инвесторы.

Коммерческие объекты, земельные участки под строительство вилл, аграрные угодья и т.д. - за год зафиксировано 3,4 млн. сделок со всеми типами недвижимости, согласно данным Института статистики Турции (TÜİK).

Оценки этих 3,4 млн объектов пока нет, но есть косвенные показатели – государство получило с них 41,5 млрд лир (по итогам 2021 года было 19,5 млрд) – прирост вдвое в денежном выражении.

Россияне и иностранцы в целом оказали сильное влияние на рынок жилья Турции, потому что целью многих является не просто покупка недвижимости, а легализация в стране через получение вида на жительство и гражданства в обмен на инвестиции. То есть надо соответствовать определенным критериям.

Чтобы получить гражданство надо приобрести жилье, кадастровой стоимостью выше 400 тыс. долл. А чтобы претендовать на вид на жительство (ВНЖ) требуется купить жилье с оценкой не менее 75 тыс. долл. в доступном для ВНЖ районе (т.е. там, где доля иностранцев не превысила 20% от общего населения).

По итогам года в Турции было зафиксировано 1,4 млн сделок. Достичь 1,5 млн не удалось, хотя большинство экспертов в этом были уверены. Не хватило долей процента. Собственно, общие продажи жилья за год сократились на 0,4% в сравнении с 2021-м – коррекция после «перегретого» периода. Снижается прежде всего внутренний рынок, в то время как иностранцы долю лишь наращивают.

Зато продажи удвоились в денежном выражении (средний чек вырос с 250 тыс. до 400 тыс. долл.) и продолжают рост уже в начале 2023 года – да, это хорошая новость для инвесторов. Иностранцы за год скупили, как уже было сказано, 67 490 жилых объектов, что составляет примерно 4% от всех продаж. Но эти 4% приходятся на самые дорогие в стране объекты, что тянет вверх весь рынок.

Если смотреть по регионам, то в Топе как всегда мегаполис Стамбул, где было продано 416 тыс. объектов недвижимости, 259 тыс. из которых это жилые помещения. Следом идет столичная Анкара (214 тыс. объектов всего и 126 тыс. жильё), а также Измир (169 тыс. и 83 тыс.). Затем Анталия (131 тыс. объектов), Бурса (124 тыс.) и Конья (107 тыс.).У остальных провинций продажи сильно ниже.

Таким образом, доля Стамбула в сегменте жилой недвижимости составляет 17,5%, в то время как остальные локации не превышают 5% (кроме столичной Анкары – 8%, но она закрыта для иностранцев с точки зрения ВНЖ).

Интересны показатели декабря, потому что в этот месяц Анталия обошла по продажам Измир, заняв третью строку: Стамбул – лидер декабря (36 744 сделок и доля рынка в 17,7%), Анкара вторая (16 365 и 7,9%) и Анталия третья (11 168 и 5,4%).

Это влияние иностранцев, прежде всего россиян, которые только в декабре приобрели 2,4 тыс. объектов, главным образом в Анталии. Декабрьский спрос на Турцию среди россиян вырос в разы, даже в сравнении с ранее рекордными мартом-апрелем. Почему? Потому что с 1 января Турция ужесточает требования к мигрантам и сделкам с внешними инвесторами (об этом расскажу отдельно в конце статьи).

Всего за декабрь было продано 436 тыс. объектов недвижимости. За месяц продажи выросли на 49% - в ноябре было лишь 292 тыс. Среди всех проданных в декабре объектов 193 тыс. приходится на жилой фонд, 71 тыс. – земельные участки, 116 тыс. – посевные площади, 24 тыс. – офисы и т.д.

Есть еще такой нюанс – если иностранец ищет локацию для проживания или сезонного отдыха, то он берет жилье в Алании или Мерсине. Если для легализации и для бизнеса (кроме аграрного), то в Стамбуле. Если нужна «золотая середина», то это Анталия. Также в Анталии в плане бизнеса наиболее перспективно жилье под аренду и все активы, связанные с туризмом. Плюс парники с бананами и другими фруктами, которые дают по два урожая за год.

Если мы говорим про релокацию, то важно понимать не только КУДА едут люди, но и с ЗАЧЕМ они туда едут. Всё ясно со студентами и теми, кто ищет тихое место, чтобы переждать «бурю» в южном комфорте. Но почему Турцию выбирают инвесторы, во что они вкладывают средства и на чем зарабатывают? Свежая статистика дает ответ и на эти вопросы - едут из-за высокой доходности активов и простоты регистрации бизнеса.

Львиная доля иностранцев стремится в Турцию с целью «переждать», открыть мир (закрытый из-за санкций для россиян и иранцев) и для легализации себя посредством жилья. Но купив жилье, практически все задумываются как бы заработать на аренде. Ведь ставки нынче такие, что соблазн появляется даже у тех, кто об этом никогда не думал.

Это при том, что краткосрочная аренда для туристов в Турции легальна только с участием управляющей компании, которая берет на себя все юридические риски в случае конфликтов, сама поддерживает жилье в хорошем состоянии, находит постояльцев, собирает квартплату, удерживая зафиксированную законодательно комиссию.

А какие арендные ставки? В декабре это было в среднем 20 тыс. лир в месяц или 40-60 лир за 1 кв. м. в крупных городах (сегмент премиум это 250 и более лир за 1 кв. м.). 20 тыс. лир это сейчас около 1000 долл. Многие покупают под гражданство пару объектов общей стоимостью 400 тыс.долл. – одна квартира для пассивного заработка с аренды, вторая – для проживания.

Есть еще одна категория иностранцев, которые в последний год резко нарастили свою активность – инвесторы в бизнес. По состоянию на 31 декабря 2022 года в Турции зарегистрировано 20 135 компаний с иностранным капиталом – их число за год выросло примерно на 50%. Еще в 2021 году их было лишь 13 445. Рекордным в плане динамики был 2018 год, когда этот показатель достиг +99%, хотя в абсолютных числах 2022-й вне конкуренции.

Угадайте, кто среди иностранных инвесторов активнее всего открывал свой бизнес в Турции? Правильно – россияне. В прошлом году они основали 1363 компании – 140 акционерных обществ и 1223 общества с ограниченной ответственностью. Далее идут граждане Ирана (1300) и Германии (484) соответственно.

Большинство компаний с иностранным капиталом задействованы в сфере оптовой торговли – 3070 юрлиц. Следом идет – сюрприз-сюрприз – сфера недвижимости, где открыто 1043 компании. Эта сфера обещает самые высокую доходность, но рынок перегрет – без местного партнера есть риск попасть на «комбинаторов».

Индустрия коммерческих и прочих услуг «приняла» 938 компании с иностранным капиталом – это в том числе и те, кто помогает первым двум категориям с релокацией в Турцию.

Отмечу, что прямой релокации из РФ в Турцию с сохранением организационно-правового статуса, корпоративной структуры, прав и обязанностей не существует. Вместо редомициляции, как это официально называется, надо открывать новое юридическое лицо в Турции. Но это довольно просто, отчего и пользуется таким спросом. Многие же не просто открывают новое юрлицо, но покупают местную компанию.

Торгуют компании с иностранным капиталом чаще всего не внутри страны, а на экспорт – отправляя на родину турецкие товары. В топе экспорт технологической продукции (это как бытовая техника, так и промышленное оборудование по западным стандартам), аграрной продукции, текстиля и одежды.

Надо сказать, что за год турецкий экспорт вырос на 13% и достиг 254 млрд долл. Активнее всего турецкую продукцию закупали в Германии (на 18,9 млрд), США (14,3 млрд) и Великобритании (12,2 млрд). Россия на 8-м месте с 7,6 млрд долл. турецкого экспорта.

Географически чаще всего инвесторы в бизнес выбирают Стамбул – 62% от общего числа новых компаний. Всего же в мегаполисе оперирует 12 462 компаний с иностранным капиталом (много иранцев и иракцев, а также европейцев). На втором месте идет Анталия – активны 1648 компаний с иностранным капиталом (чаще всего с российским и из стран СНГ). Замыкает тройку столичная Анкара – 821 компания.

Есть еще немалый процент фрилансеров, которые в официальную статистику не попадают. Если они работают из дому удаленно и не оказывают гражданам Турции или юрлицам услуги, их принято не замечать вообще. Иначе говоря, если вы не «светитесь», пытаясь предлагать услуги на местном рынке, то и вас никто трогать не будет. Если же хотите работать с турецким бизнесом, то придется регистрировать limited şirket (аналог ООО и ИП).

Если искать нишу для работы на внутреннем рынке, то лучше обратить внимание на отрасли, связанные с туризмом, ресторанным бизнесом (в т.ч. по франшизе), логистикой и арендой автомобилей. Последний вариант в плане администрирования самый простой – купить несколько автомобилей и сдавать их в аренду туристам.

К тому, что критерии для мигрантов непременно будут ужесточать. Более того – уже начали это делать прямо с 1 января через поправки в правительственный циркуляр №2019/5, который регулирует вопросы приобретения жилья иностранцами.

Система легализации иностранцев в Турции выстроена вокруг инвестиций в жилье и, в меньшей степени, в бизнес. Бизнес пока трогать вероятно не будут т.к. этот рынок не «перегрет», в отличие от рынка недвижимости.

Что изменилось с 1 января? Сам подход к продаже жилья иностранцам. Теперь ставка делается не просто на привлечение инвестиций в жилье, но на прозрачность и предсказуемость. На практике это означает, что больше работы будет для юристов и брокеров, которые сопровождают сделки, а сами покупатели и продавцы разницы почти не увидят, за исключением системных инвесторов, которые покупают активы много и часто.

Так, теперь действует принцип «один объект = один инвестиционный сертификат». Этот сертификат получает инвестор, если кадастровая (!) стоимость купленного жилья выше 400 тыс. долларов. И этот сертификат дает право на получение гражданства за полгода, а не за пять лет – это и есть ускоренная процедура.

Из нововведений – сделки с иностранными гражданами по купле-продаже недвижимости только по Тапу (свидетельство о собственности на жилье), хотя еще в декабре можно было оформлять через договор купли-продажи без Тапу (это было оправдано для системных инвесторов, которые оформляют много сделок на ранних этапах строительства).

Кроме того, если вы приобретаете сразу несколько квартир или участков, то все объекты придётся оформлять одним договором в рамках одной сделки. Ранее можно было собрать несколько договоров за год, суммарной стоимость 400+ тыс. долл. в отдельную папочку и принести в Миграционную службу. Теперь лишь один договор на всех. Причем вам скажут чиновники в какое районное отделение прибыть – ранее можно было выбирать те, где меньше очереди.

Появились новые требования к «вторичке» и перепродаже жилья иностранцами. Так, если вы хотите претендовать на гражданство, то жилье надо покупать у гражданина Турции. Причем оно должно быть в собственности гражданина страны не менее трех лет. Иначе жилье вам не засчитают в инвестиционный сертификат. Впрочем, если оно приобретается под инвестиции, то вопросов не будет.

Однако не все январские нововведения являются ужесточением. Были и те, которые упрощают сделки либо делают их безопаснее. Например те, что касаются конвертационной справки. Эту справку выдают в банке после перечисления средств за жилье и на ее основе инвестору выдают тот самый инвестиционный сертификат.

Все транзакции формально можно осуществлять лишь в турецкой лире, хотя фактически пересылать можно и в евро, и в долларе. Так вот теперь не требуется специально просить такую справку в банке – финучреждение обязано само всё оформить и переслать в муниципалитет.

Сами же средства попадают не, непосредственно, продавцу (который может перестать выходить на связь после получения денег), а на «блокированный» счет в банке – средства будут заблокированы до тех пор, пока покупатель не получит Тапу на руки. Непосредственно при заключении сделки покупатель передает банковский чек, к которому эти деньги “привязаны”.

Согласитесь, такой формат «безопасной сделки» выглядит вполне разумно. Кроме того, возрастает ответственность у банка и брокера, которые сделку сопровождают – лишний повод обратиться к опытным лицензированным компаниям, а не однодневкам.

Кстати, меняется и сама роль Кадастрового управления при муниципалитете. Теперь оно будет совмещено с нотариальной конторой в формате «единого окна». Такая Кадастровая палата должна упростить жизнь как покупателю, так и продавцу. Как минимум бегать по городу в поисках нотариуса уже не придется - всё под одной крышей.

Предполагается, что будет меньше бюрократии и головной боли при оформлении сделки, однако возрастает цена ошибки для брокера и риэлтора – ведь именно он должен всё оформить за 1 день и еще несет юридическую ответственность, если что-то пойдет не так.

Это было придумано не от хорошей жизни – разнообразные комбинаторы (часто иностранцы), которые оформляли «левые» сделки, подставляя клиентов и провоцируя судебные споры, фактически заставили власти пойти на эти меры. Не скажу, что нас, брокеров, нововведения обрадовали, но мы с коллегами восприняли их с пониманием. Рынок недвижимости «перегрет» и ожидать иного было бы наивно.

Итак, какие итоги мы можем отметить по итогам 2022 года и что нас ждет в 2023-м? Первое – фундаментальные причины спроса на Турцию как «безопасную гавань» никуда не делись. Это значит, что спрос сохранится и на жилье, и на релокацию бизнеса в Турцию в самом широком понимании.

В то же время, власти стремятся снизить не столько спрос, сколько динамику рынка, упорядочить и систематизировать процесс, равномерно расселяя мигрантов по регионам. Не стоит также забывать, что уже весной в стране выборы, а запрос среди турок на «упорядочение» истории с ВНЖ для иностранцев велик. С другой стороны, поток иностранцев буквально кормит миллионы людей, потому совсем уж давить процесс точно не будут.

Что могут сделать власти? По слухам, уже весной увеличат лимит по программе «Гражданство в обмен на инвестиции» с 400 тыс. до 600 тыс. долл. Это неизменно потянет за собой и средний чек. Сейчас достаточно приобрести жилье с кадастровой стоимостью выше 75 тыс. долл., чтобы ВНЖ получить – этот лимит также может быть увеличен.

Вероятно, продолжится работа над прозрачностью и безопасностью сделок. То есть будут менять требования для посредников, чтобы снизить фактор мошенничества и низкой квалификации.

Так уж сложилось, что многие иностранцы без лицензии и квалификации пытаются заработать на ажиотаже вокруг жилья в Турции, “продавая” его своим соотечественникам в соцсетях и блогах, что приводит к судебным спорам. Чтобы такое случалось всё реже государство будет эту сферу регулировать.

Что касается инвестиций в бизнес и релокации компаний, то фундаментальные факторы, влияющие на спрос, тут тоже не изменятся. Это - высокая доходность, простота в администрировании компании и доступ к самым «денежным» мировым рынкам. Плюс дешевая логистика по морю в любую точку мира.

То есть инвесторы продолжат приобретать как жилье под аренду или перепродажу, так и вкладывать капиталы в парники, логистику, оптовую торговлю, рестораны для туристов, текстильные производства и пр. Низконалоговые зоны Турции этому будут лишь способствовать.

В целом, Турция в 2023 году останется «тихой гаванью», где можно жить и зарабатывать в комфорте и безопасности, пока вокруг бушует «буря». Начало года показывает, что Европа и Азия вряд ли пройдут 2023 год без потрясений – в отличие от Турции, где особых вызовов сегодня никто не предвидит даже с учетом выборов. Зато все ожидают рост продаж практически всей турецкой продукции на внешних рынках, включая жилье.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция).

#турция #миграция #релокация #релокациябизнеса #инвестиции #инвестор #недвижимость #недвижимостьвтурции #экспорт #гражданство