Турция-2023: регулирование миграции, «заземление капиталов» и стабилизация рынка недвижимости

В Турции строят целые новые районы и города, но из-за невероятного спроса жилья всё равно не хватает. <br />
В Турции строят целые новые районы и города, но из-за невероятного спроса жилья всё равно не хватает.

За окном уже 2023 год – самое время подводить итоги 2022 года и делать не общие, но конкретные прогнозы по миграции и рынку жилья в Турции. Ведь именно в конце января обычно появляются годовые статистические данные, которые и станут для нас с вами «маркерами» текущих трендов и тенденций, проявляющихся уже в 2023-м.

Статистика-2022 – Турция в Топе

2022-й год был сложным для всего мира, но особенно для постсоветского региона. Войны, кризисы, внезапные миграции, последствия пандемии и еще кое-что по мелочи – всё это сыпалось нам на голову как из «рога изобилия». Миллионы людей в Европе и Азии сорвались с насиженных мест в поисках собственной «тихой гавани» - теплой, безопасной и анонимной локации, где никто не будет мешать жить, просто жить и не тужить.

Так, если говорить о гражданах России, то у них было два пиковых период для релокации в поисках «тихой гавани»: в конце февраля-начале апреля и в конце сентября-октябре. Как показали свежие данные, еще более мощный всплеск спроса на Турцию оказался в декабре. Пока оценим общий спрос на зарубежное жилье у российских частных инвесторов, как косвенный показатель миграции.

А тут много интересного. 31% россиян, которые искали в 2022 году зарубежное жилье под приобретение, отдали предпочтение Турции. Затем идут ОАЭ с 22% и Кипр с 14%. Продолжают список Португалия, Греция, Мальта, Испания, Великобритания и Гренада, которые имеют доли 3-8%.

Есть еще такие страны как Казахстан, Грузия и Армения, куда выехало по меньшей мере 700 тыс. россиян только осенью – многие также купили жилье, но посчитать их проблематично. По косвенным данным, вроде прироста ВВП с внешних инвестиций – в упомянутой Армении, к примеру, ВВП вырос с 7% до 11% только за счет россиян и их денег.

Впрочем, постсоветские локации чаще всего были просто транзитными на пути в ту же Турцию. Та же Армения, у которой исторически сложные отношения с турками, в 2023 г. открывает воздушное сообщение с Турцией - с целью стать хабом в транзитных потоках север-юг (проще говоря - между Россией, Турцией, Ираном).

Да, на желание россиян релокации в Турцию вместе с бизнесом возлагают надежды очень многие и уже выстраивают логистику. А я всегда говорила, что логистика это выгодная сфера для инвестиций.

Иностранцы в Турции в контексте инвестиций

В течение 2022 года иностранцы купили в Турецкой Республике, 67 490 единиц жилой недвижимости, а это на 15,2% выше, чем годом ранее. Самыми активными покупателями выступили граждане Российской Федерации, которые нарастили спрос с 479 объектов в январе-2022 до 2403 объектов в декабре-2022.

Всего ими было куплено 16 312 объектов жилой недвижимости, что соответствует примерно 25% всех продаж иностранцам в Турции. Можете сами посчитать во сколько раз вырос спрос россиян за год…

Динамика продаж жилья за прошлые годы. <br />
Динамика продаж жилья за прошлые годы.

Для сравнения – в ОАЭ доля россиян составляет на конец года около 20%. Примечательно еще и то, что более 30% инвесторов в турецкую недвижимость это женщины – это выше, чем в других популярных локациях.

Интересно также сравнить с другими иностранцами – следом идут иранцы, иракцы и украинцы, которые суммарно занимают ту же долю, что и россияне. По мнению турецких аналитиков, россияне и украинцы обеспечили примерно 40% внешнего рынка недвижимости Турции в 2022 году.

И это только в сегменте жилой недвижимости, а ведь главной особенностью именно 2022 года стало то, что инвесторы стали активнее скупать вообще всю недвижимость - от торговых площадей до земельных участков.

То, что многие турецкие предприятия после обвала курса лиры резко нарастили долги этим тенденциям лишь способствуют - площади ТРЦ, например, активно скупают как иностранцы, так и внутренние инвесторы.

Коммерческие объекты, земельные участки под строительство вилл, аграрные угодья и т.д. - за год зафиксировано 3,4 млн. сделок со всеми типами недвижимости, согласно данным Института статистики Турции (TÜİK).

Оценки этих 3,4 млн объектов пока нет, но есть косвенные показатели – государство получило с них 41,5 млрд лир (по итогам 2021 года было 19,5 млрд) – прирост вдвое в денежном выражении.

Как турецкий рынок недвижимости выглядит в целом и что будет в 2023 году

Россияне и иностранцы в целом оказали сильное влияние на рынок жилья Турции, потому что целью многих является не просто покупка недвижимости, а легализация в стране через получение вида на жительство и гражданства в обмен на инвестиции. То есть надо соответствовать определенным критериям.

Чтобы получить гражданство надо приобрести жилье, кадастровой стоимостью выше 400 тыс. долл. А чтобы претендовать на вид на жительство (ВНЖ) требуется купить жилье с оценкой не менее 75 тыс. долл. в доступном для ВНЖ районе (т.е. там, где доля иностранцев не превысила 20% от общего населения).

По итогам года в Турции было зафиксировано 1,4 млн сделок. Достичь 1,5 млн не удалось, хотя большинство экспертов в этом были уверены. Не хватило долей процента. Собственно, общие продажи жилья за год сократились на 0,4% в сравнении с 2021-м – коррекция после «перегретого» периода. Снижается прежде всего внутренний рынок, в то время как иностранцы долю лишь наращивают.

Зато продажи удвоились в денежном выражении (средний чек вырос с 250 тыс. до 400 тыс. долл.) и продолжают рост уже в начале 2023 года – да, это хорошая новость для инвесторов. Иностранцы за год скупили, как уже было сказано, 67 490 жилых объектов, что составляет примерно 4% от всех продаж. Но эти 4% приходятся на самые дорогие в стране объекты, что тянет вверх весь рынок.

Какие регионы в приоритете и почему декабрь особенный

Если смотреть по регионам, то в Топе как всегда мегаполис Стамбул, где было продано 416 тыс. объектов недвижимости, 259 тыс. из которых это жилые помещения. Следом идет столичная Анкара (214 тыс. объектов всего и 126 тыс. жильё), а также Измир (169 тыс. и 83 тыс.). Затем Анталия (131 тыс. объектов), Бурса (124 тыс.) и Конья (107 тыс.).У остальных провинций продажи сильно ниже.

Таким образом, доля Стамбула в сегменте жилой недвижимости составляет 17,5%, в то время как остальные локации не превышают 5% (кроме столичной Анкары – 8%, но она закрыта для иностранцев с точки зрения ВНЖ).

Интересны показатели декабря, потому что в этот месяц Анталия обошла по продажам Измир, заняв третью строку: Стамбул – лидер декабря (36 744 сделок и доля рынка в 17,7%), Анкара вторая (16 365 и 7,9%) и Анталия третья (11 168 и 5,4%).

Это влияние иностранцев, прежде всего россиян, которые только в декабре приобрели 2,4 тыс. объектов, главным образом в Анталии. Декабрьский спрос на Турцию среди россиян вырос в разы, даже в сравнении с ранее рекордными мартом-апрелем. Почему? Потому что с 1 января Турция ужесточает требования к мигрантам и сделкам с внешними инвесторами (об этом расскажу отдельно в конце статьи).

Всего за декабрь было продано 436 тыс. объектов недвижимости. За месяц продажи выросли на 49% - в ноябре было лишь 292 тыс. Среди всех проданных в декабре объектов 193 тыс. приходится на жилой фонд, 71 тыс. – земельные участки, 116 тыс. – посевные площади, 24 тыс. – офисы и т.д.

Есть еще такой нюанс – если иностранец ищет локацию для проживания или сезонного отдыха, то он берет жилье в Алании или Мерсине. Если для легализации и для бизнеса (кроме аграрного), то в Стамбуле. Если нужна «золотая середина», то это Анталия. Также в Анталии в плане бизнеса наиболее перспективно жилье под аренду и все активы, связанные с туризмом. Плюс парники с бананами и другими фруктами, которые дают по два урожая за год.

Почему Турция интересна инвесторам

Если мы говорим про релокацию, то важно понимать не только КУДА едут люди, но и с ЗАЧЕМ они туда едут. Всё ясно со студентами и теми, кто ищет тихое место, чтобы переждать «бурю» в южном комфорте. Но почему Турцию выбирают инвесторы, во что они вкладывают средства и на чем зарабатывают? Свежая статистика дает ответ и на эти вопросы - едут из-за высокой доходности активов и простоты регистрации бизнеса.

Львиная доля иностранцев стремится в Турцию с целью «переждать», открыть мир (закрытый из-за санкций для россиян и иранцев) и для легализации себя посредством жилья. Но купив жилье, практически все задумываются как бы заработать на аренде. Ведь ставки нынче такие, что соблазн появляется даже у тех, кто об этом никогда не думал.

Это при том, что краткосрочная аренда для туристов в Турции легальна только с участием управляющей компании, которая берет на себя все юридические риски в случае конфликтов, сама поддерживает жилье в хорошем состоянии, находит постояльцев, собирает квартплату, удерживая зафиксированную законодательно комиссию.

Динамика дохода с туристов (в том числе и с предоставления им помещений для проживания). <br />
Динамика дохода с туристов (в том числе и с предоставления им помещений для проживания).

А какие арендные ставки? В декабре это было в среднем 20 тыс. лир в месяц или 40-60 лир за 1 кв. м. в крупных городах (сегмент премиум это 250 и более лир за 1 кв. м.). 20 тыс. лир это сейчас около 1000 долл. Многие покупают под гражданство пару объектов общей стоимостью 400 тыс.долл. – одна квартира для пассивного заработка с аренды, вторая – для проживания.

Есть еще одна категория иностранцев, которые в последний год резко нарастили свою активность – инвесторы в бизнес. По состоянию на 31 декабря 2022 года в Турции зарегистрировано 20 135 компаний с иностранным капиталом – их число за год выросло примерно на 50%. Еще в 2021 году их было лишь 13 445. Рекордным в плане динамики был 2018 год, когда этот показатель достиг +99%, хотя в абсолютных числах 2022-й вне конкуренции.

Угадайте, кто среди иностранных инвесторов активнее всего открывал свой бизнес в Турции? Правильно – россияне. В прошлом году они основали 1363 компании – 140 акционерных обществ и 1223 общества с ограниченной ответственностью. Далее идут граждане Ирана (1300) и Германии (484) соответственно.

Какие отрасли наиболее перспективны для иностранного инвестора в бизнес

Большинство компаний с иностранным капиталом задействованы в сфере оптовой торговли – 3070 юрлиц. Следом идет – сюрприз-сюрприз – сфера недвижимости, где открыто 1043 компании. Эта сфера обещает самые высокую доходность, но рынок перегрет – без местного партнера есть риск попасть на «комбинаторов».

Индустрия коммерческих и прочих услуг «приняла» 938 компании с иностранным капиталом – это в том числе и те, кто помогает первым двум категориям с релокацией в Турцию.

Активность инвесторов в турецкий бизнес в динамике. <br />
Активность инвесторов в турецкий бизнес в динамике.

Отмечу, что прямой релокации из РФ в Турцию с сохранением организационно-правового статуса, корпоративной структуры, прав и обязанностей не существует. Вместо редомициляции, как это официально называется, надо открывать новое юридическое лицо в Турции. Но это довольно просто, отчего и пользуется таким спросом. Многие же не просто открывают новое юрлицо, но покупают местную компанию.

Торгуют компании с иностранным капиталом чаще всего не внутри страны, а на экспорт – отправляя на родину турецкие товары. В топе экспорт технологической продукции (это как бытовая техника, так и промышленное оборудование по западным стандартам), аграрной продукции, текстиля и одежды.

Надо сказать, что за год турецкий экспорт вырос на 13% и достиг 254 млрд долл. Активнее всего турецкую продукцию закупали в Германии (на 18,9 млрд), США (14,3 млрд) и Великобритании (12,2 млрд). Россия на 8-м месте с 7,6 млрд долл. турецкого экспорта.

Географически чаще всего инвесторы в бизнес выбирают Стамбул – 62% от общего числа новых компаний. Всего же в мегаполисе оперирует 12 462 компаний с иностранным капиталом (много иранцев и иракцев, а также европейцев). На втором месте идет Анталия – активны 1648 компаний с иностранным капиталом (чаще всего с российским и из стран СНГ). Замыкает тройку столичная Анкара – 821 компания.

Компании с иностранным капиталом чаще всего работают в сфере оптовой торговли и экспорта - вот куда везут турецкие товары. <br />
Компании с иностранным капиталом чаще всего работают в сфере оптовой торговли и экспорта - вот куда везут турецкие товары.

Есть еще немалый процент фрилансеров, которые в официальную статистику не попадают. Если они работают из дому удаленно и не оказывают гражданам Турции или юрлицам услуги, их принято не замечать вообще. Иначе говоря, если вы не «светитесь», пытаясь предлагать услуги на местном рынке, то и вас никто трогать не будет. Если же хотите работать с турецким бизнесом, то придется регистрировать limited şirket (аналог ООО и ИП).

Если искать нишу для работы на внутреннем рынке, то лучше обратить внимание на отрасли, связанные с туризмом, ресторанным бизнесом (в т.ч. по франшизе), логистикой и арендой автомобилей. Последний вариант в плане администрирования самый простой – купить несколько автомобилей и сдавать их в аренду туристам.

К чему привел ажиотаж на Турцию?

К тому, что критерии для мигрантов непременно будут ужесточать. Более того – уже начали это делать прямо с 1 января через поправки в правительственный циркуляр №2019/5, который регулирует вопросы приобретения жилья иностранцами.

Система легализации иностранцев в Турции выстроена вокруг инвестиций в жилье и, в меньшей степени, в бизнес. Бизнес пока трогать вероятно не будут т.к. этот рынок не «перегрет», в отличие от рынка недвижимости.

Что изменилось с 1 января? Сам подход к продаже жилья иностранцам. Теперь ставка делается не просто на привлечение инвестиций в жилье, но на прозрачность и предсказуемость. На практике это означает, что больше работы будет для юристов и брокеров, которые сопровождают сделки, а сами покупатели и продавцы разницы почти не увидят, за исключением системных инвесторов, которые покупают активы много и часто.

Так, теперь действует принцип «один объект = один инвестиционный сертификат». Этот сертификат получает инвестор, если кадастровая (!) стоимость купленного жилья выше 400 тыс. долларов. И этот сертификат дает право на получение гражданства за полгода, а не за пять лет – это и есть ускоренная процедура.

Из нововведений – сделки с иностранными гражданами по купле-продаже недвижимости только по Тапу (свидетельство о собственности на жилье), хотя еще в декабре можно было оформлять через договор купли-продажи без Тапу (это было оправдано для системных инвесторов, которые оформляют много сделок на ранних этапах строительства).

Обаятельные старинные улочки в Турции, где всегда в избытке лавки и кафе для туристов. <br />
Обаятельные старинные улочки в Турции, где всегда в избытке лавки и кафе для туристов.

Кроме того, если вы приобретаете сразу несколько квартир или участков, то все объекты придётся оформлять одним договором в рамках одной сделки. Ранее можно было собрать несколько договоров за год, суммарной стоимость 400+ тыс. долл. в отдельную папочку и принести в Миграционную службу. Теперь лишь один договор на всех. Причем вам скажут чиновники в какое районное отделение прибыть – ранее можно было выбирать те, где меньше очереди.

Появились новые требования к «вторичке» и перепродаже жилья иностранцами. Так, если вы хотите претендовать на гражданство, то жилье надо покупать у гражданина Турции. Причем оно должно быть в собственности гражданина страны не менее трех лет. Иначе жилье вам не засчитают в инвестиционный сертификат. Впрочем, если оно приобретается под инвестиции, то вопросов не будет.

Ужесточение или облегчение?

Однако не все январские нововведения являются ужесточением. Были и те, которые упрощают сделки либо делают их безопаснее. Например те, что касаются конвертационной справки. Эту справку выдают в банке после перечисления средств за жилье и на ее основе инвестору выдают тот самый инвестиционный сертификат.

Все транзакции формально можно осуществлять лишь в турецкой лире, хотя фактически пересылать можно и в евро, и в долларе. Так вот теперь не требуется специально просить такую справку в банке – финучреждение обязано само всё оформить и переслать в муниципалитет.

Сами же средства попадают не, непосредственно, продавцу (который может перестать выходить на связь после получения денег), а на «блокированный» счет в банке – средства будут заблокированы до тех пор, пока покупатель не получит Тапу на руки. Непосредственно при заключении сделки покупатель передает банковский чек, к которому эти деньги “привязаны”.

Согласитесь, такой формат «безопасной сделки» выглядит вполне разумно. Кроме того, возрастает ответственность у банка и брокера, которые сделку сопровождают – лишний повод обратиться к опытным лицензированным компаниям, а не однодневкам.

Сделки с недвижимостью в Турции стали безопаснее после внедрения банковского чека и изменения подходов к конвертационной справке при перечислении валют. <br />
Сделки с недвижимостью в Турции стали безопаснее после внедрения банковского чека и изменения подходов к конвертационной справке при перечислении валют.

Кстати, меняется и сама роль Кадастрового управления при муниципалитете. Теперь оно будет совмещено с нотариальной конторой в формате «единого окна». Такая Кадастровая палата должна упростить жизнь как покупателю, так и продавцу. Как минимум бегать по городу в поисках нотариуса уже не придется - всё под одной крышей.

Предполагается, что будет меньше бюрократии и головной боли при оформлении сделки, однако возрастает цена ошибки для брокера и риэлтора – ведь именно он должен всё оформить за 1 день и еще несет юридическую ответственность, если что-то пойдет не так.

Это было придумано не от хорошей жизни – разнообразные комбинаторы (часто иностранцы), которые оформляли «левые» сделки, подставляя клиентов и провоцируя судебные споры, фактически заставили власти пойти на эти меры. Не скажу, что нас, брокеров, нововведения обрадовали, но мы с коллегами восприняли их с пониманием. Рынок недвижимости «перегрет» и ожидать иного было бы наивно.

Общие ожидания от 2023 года

Итак, какие итоги мы можем отметить по итогам 2022 года и что нас ждет в 2023-м? Первое – фундаментальные причины спроса на Турцию как «безопасную гавань» никуда не делись. Это значит, что спрос сохранится и на жилье, и на релокацию бизнеса в Турцию в самом широком понимании.

В то же время, власти стремятся снизить не столько спрос, сколько динамику рынка, упорядочить и систематизировать процесс, равномерно расселяя мигрантов по регионам. Не стоит также забывать, что уже весной в стране выборы, а запрос среди турок на «упорядочение» истории с ВНЖ для иностранцев велик. С другой стороны, поток иностранцев буквально кормит миллионы людей, потому совсем уж давить процесс точно не будут.

Что могут сделать власти? По слухам, уже весной увеличат лимит по программе «Гражданство в обмен на инвестиции» с 400 тыс. до 600 тыс. долл. Это неизменно потянет за собой и средний чек. Сейчас достаточно приобрести жилье с кадастровой стоимостью выше 75 тыс. долл., чтобы ВНЖ получить – этот лимит также может быть увеличен.

Вероятно, продолжится работа над прозрачностью и безопасностью сделок. То есть будут менять требования для посредников, чтобы снизить фактор мошенничества и низкой квалификации.

Так уж сложилось, что многие иностранцы без лицензии и квалификации пытаются заработать на ажиотаже вокруг жилья в Турции, “продавая” его своим соотечественникам в соцсетях и блогах, что приводит к судебным спорам. Чтобы такое случалось всё реже государство будет эту сферу регулировать.

Что касается инвестиций в бизнес и релокации компаний, то фундаментальные факторы, влияющие на спрос, тут тоже не изменятся. Это - высокая доходность, простота в администрировании компании и доступ к самым «денежным» мировым рынкам. Плюс дешевая логистика по морю в любую точку мира.

То есть инвесторы продолжат приобретать как жилье под аренду или перепродажу, так и вкладывать капиталы в парники, логистику, оптовую торговлю, рестораны для туристов, текстильные производства и пр. Низконалоговые зоны Турции этому будут лишь способствовать.

Турция-2023: регулирование миграции, «заземление капиталов» и стабилизация рынка недвижимости

В целом, Турция в 2023 году останется «тихой гаванью», где можно жить и зарабатывать в комфорте и безопасности, пока вокруг бушует «буря». Начало года показывает, что Европа и Азия вряд ли пройдут 2023 год без потрясений – в отличие от Турции, где особых вызовов сегодня никто не предвидит даже с учетом выборов. Зато все ожидают рост продаж практически всей турецкой продукции на внешних рынках, включая жилье.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция).

33
6 комментариев

Ой вей, так ли мы уверены, что после выборов не будет никаких потрясений?

1
Ответить

Комментарий недоступен

1
Ответить

Покупателей, которых привлекает ВНЖ в обмен на инвестиции, доходность от сдачи в аренду и налоговые платежи интересуют гораздо меньше.

Ответить

Налоги от дохода
До 32 000 TL 15%
От 32 000 до 70 000 TL 20%
От 70 000 до 250 000 TL 27%
От 250 000 до 880 000 TL 35%
Свыше 880 000 TL 40%

Согласен с вами, инвестиции в Турции это кот в мешке

Ответить

Олмады , Иншалла.

Ответить