Советы по самостоятельной покупке недвижимости в Дубае без агентов. Часть 2
И снова здравствуйте! В прошлый раз мы начали выяснять, как самостоятельно, то есть без участия агентов, купить недвижимость в Дубае, а я — эксперт Мишель из Minkh Capital, расписала плюсы и минусы этого подхода. Полную версию статьи вы можете почитать здесь.
Сегодня продолжаю тему – расскажу про оценку объектов недвижимости и дам рекомендации по учету юридических аспектов сделки.
Оценка объектов недвижимости в Дубае
Для начала разберемся в терминологии. Оценка недвижимости – определение реальной стоимости объекта исходя из его состояния и рыночных показателей. Этот процесс необходим, чтобы каждая сторона смогла сформировать свое понимание оправданной стоимости объекта.
В Эмиратах оценку недвижимости называют термином Due diligence. Если ей пренебречь, можно купить объект, обремененный долгами по ЖКУ, построенную с нарушениями или без разрешения, с проживающими там на законных основаниях другими людьми, с наследниками и иными лицами, претендующими на данное имущество. Due diligence необходимо провести сразу после заключения предварительного соглашения и обсуждения всех нюансов. Если экспертиза выявит нарушения или недочеты, соглашение будет расторгнуто, а продавец вернет задаток. Такую проверку можно провести самостоятельно, но обычно для этого привлекают лицензированных специалистов.
Также необходимо исследовать рынок недвижимости Дубая на текущий момент и разобраться:
- какова сейчас социально-экономическая ситуация;
- как себя чувствует жилищное строительство, в каких локациях оно наиболее активно;
- что из себя представляет рынок жилья (по типам недвижимости);
- каковы тенденции развития этой отрасли.
Кроме того, важно подготовить все документы, необходимые для успешной сделки, убедиться в актуальности всех выписок и справок, и только после этого подписывать договор.
Ключевыми документами для совершения сделки являются:
- удостоверение личности (действующий заграничный паспорт)
- свидетельство о праве собственности
- договор аренды
- подтверждение наличия денежных средств
- справка об отсутствии возражений от кредитора, если он есть
Юридические аспекты покупки недвижимости в Дубае
Еще до подписания договора и до внесения депозита важно выяснить следующее:
- находится ли недвижимость во фрихолд-зоне и может ли быть продана иностранцу;
- действительно ли продавец является владельцем квартиры или участка (уточнить в Земельном департаменте Дубая);
- фигурирует ли данный объект недвижимости в судебных исках;
- какова дата сдачи проекта и какую ответственность несет застройщик при нарушении сроков;
- есть ли у владельца жилья долги за водо- и электроснабжение.
Когда подходящий для покупки объект определен, необходимо подготовить документы:
- начальное взаимное соглашение, меморандум (можно на английском языке) – заверять его нотариально необязательно; дополнительные положения можно будет указать в приложении к договору. Меморандум удостоверяет, что у сторон нет претензий друг к другу и протоколирует передачу прав собственности.
- «контракт f». Его можно получить на сайте Земельного департамента. В этом документе прописывается, что покупатель обязан заплатить продавцу первоначальный взнос (как правило, 10% от стоимости объекта недвижимости).
- сертификат об отсутствии возражений у застройщика (noc). Этот документ позволит продавцу передать покупателю право собственности.
При покупке объекта на стадии строительства ни NOC, ни контракт f не нужны.
Как вести переговоры
Руководствуясь своим опытом, дам вам несколько советов по ведению переговоров с продавцом недвижимости. Обсуждая все нюансы, важно учитывать определенный менталитет, правила поведения и культуру ОАЭ.
- Не спешите. Чтобы расположить к себе партнера, продемонстрируйте заинтересованность в вопросах его хорошего самочувствия и здоровья, благополучия его семьи, можно устроить small-talk про спорт и увлечения. Только после этого можно постепенно переходить к главной теме встречи.
- Уважайте религиозные и культурные нормы. Ислам пронизывает все сферы жизни арабов. На встречу одевайтесь скромно, лучше всего выбрать формальный и профессиональный стиль. Да, сами местные жители могут на переговорах вести себя вполне расслабленно, но это не означает, что нужно отвечать тем же.
- Будьте пунктуальными. Но в то же время готовьтесь ждать сами – на востоке это норма жизни.
- Не отказывайтесь от угощения, сладостей, чая, кофе. Хотя бы сделайте вид, что пригубили.
- Сохраняйте довольно большую личную дистанцию, не приближайтесь к восточному человеку так близко, как иногда делаем мы.
- Демонстрируйте гибкость – допускайте уступки без потери главного вектора.
- Будьте готовы слегка подождать. В ОАЭ время будто течет чуть медленнее, чем в западном мире. Имея слишком жесткую стратегию и срочную цель, вы можете упустить шансы на успешное соглашение.
Итог
Практика подтверждает, что профессиональный выбор и оценка объекта (то есть поручение это агентству) помогает покупателю избежать лишних расходов времени, денег и нервов. Поэтому за помощью стоит обратиться уже на стадии мониторинга рынка – или по крайней мере поделиться с профессионалами своими соображениями и попросить их проанализировать.
Как правило, хороший опытный брокер сочетает в себе компетенции агента по недвижимости, юриста и даже психолога, что поможет превратить любые переговоры и документальную волокиту практически в удовольствие для вас.
А чтобы вы были в курсе последних событий на рынке недвижимости в Дубае, мы ведем насыщенный блог – в нем очень много полезного относительно инвестиций в недвижимость Дубая и о жизни в этом мегаполисе. Не пропустите новые материалы!