Чтобы ваш семейный капитал приносил вам безопасность, нужно обязательно следить за тенденциями на рынке недвижимости. Ниже мы представим вам пять трендов, развитие которых мы ожидаем в течение этого года.
Развитие ИЖС. Введение ЭСКРОУ
С каждым годом интерес к частному домостроению набирает обороты, как на уровне потребителей, так и со стороны застройщиков и инвесторов. Такое активное развитие открывает новые перспективы для рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Это может быть легко доказано цифрами.
В 2023 году объем строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС) превысил показатели многоквартирных домов, составив 110,44 миллиона квадратных метров против 51,76 миллиона квадратных метров соответственно. Это отражает увеличение на 7,5% по сравнению с предыдущим годом. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, общий объем строящегося жилья достиг 106,1 миллиона квадратных метров. Кроме того, градостроительный потенциал земельных участков с учетом действующих разрешений на строительство вырос до 438,3 миллиона квадратных метров жилья, что также превышает уровень предыдущего года.
Высокие темпы роста отмечаются и на рынке ипотечного кредитования. По предварительной оценке ДОМ.РФ, в 2023 году было выдано около 2 миллионов кредитов на сумму 7,8 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2022 году. Прирост ипотечного портфеля в 2023 году составил 4 трлн рублей, что в 2 раза превышает показатель предыдущего года. Среди 10 крупнейших банков РФ количество выданных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) превысило 118 000, общей суммой в 537 млрд рублей. Этот показатель вчетверо превышает результат 2022 года.
Мы ожидаем усиление тенденции после распространения механизма эскроу-счетов для ИЖС. Сегодня уже свыше 30 компаний получили кредиты на сумму 1,2 млрд рублей.
Тогда при соблюдении застройщиком всех условий, банк будет открывать для него эскроу-счет и выделит кредит на строительство — аналогично практике строительства многоквартирных домов. Процедура требует значительных усилий, однако клиент (заказчик) может быть уверен, что его финансовые средства будут надежно защищены. Даже в случае банкротства банка, государство гарантирует сохранность средств на эскроу-счете (до 10 миллионов рублей). Поправки в Налоговом кодексе предусматривают освобождение участников данной схемы от уплаты НДС.
Мы ожидаем, что внедрение системы эскроу-счетов значительно улучшит культуру на рынке строительства частных домов и повысит уровень качества и безопасности строительства.
Это связано с тем, что оплата подрядчику будет производиться только после того, как заказчик утвердит результат работы. С течением времени, через годы, наличие эскроу-счетов станет обычной практикой в частном жилищном строительстве, подобно тому, как это происходит сейчас в многоквартирном строительстве.
В связи с этим, а также с тем, что в этой сфере только начинается государственное регулирование, а также все еще существует дешевая ипотека на домокомплекты, мы ожидаем фокус на ИЖС у потребителей.
Кроме того, дополнительным стимулом к росту популярности ИЖС станут меры приоритетной господдержки сегмента. Так, банки ужесточают условия выдачи льготной ипотеки на покупку квартиры в новостройке. Частные дома это пока не затронуло. Напротив, Дом.РФ предлагает также создать единую долгосрочную льготную программу для отдельных категорий граждан, и для всех граждан - если ключевая ставка превысит 10%.
Снижение ключевой ставки и как следствие ставок по ипотекам
Совет директоров Банка России 15 декабря 2023 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых.
Это повышение стало пятым за год. С июля 2023 года суммарно ставка выросла на 750 б.п. — с 8,5% до 16%. Основная причина состоит в том, что текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7,0–7,5%. Также среди причин уместно называть падение курса рубля и ускоряющийся рост цен, а также то, что ценовые ожидания предприятий остаются повышенными.
Будет ли расти ключевая ставка дальше? Вероятно, нет. Мы ожидаем с весны 2024 года ее плавного снижения, а также снижение рыночных ставок по ипотекам. Возможно, ждать понижения на ближайшем заседании в феврале не стоит, но и расти ставка уже не должна. На конец года ключевая ставка же может опуститься на уровень 10-13% при условии, что инфляция вернется к планируемым показателям – 4-4,5 процента.
Переток спроса из столиц на курорты Юга и Кавказа
Потребителей и инвесторов по-прежнему будет привлекать Юг и Кавказ, особенно курортные направления. Более того, мы ожидаем именно переток спроса по следующим причинам:
- Уменьшение лимитов по льготным ипотекам: В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальный размер кредита по льготной программе составлял 12 млн рублей. В декабре 2023 года его уменьшили вдвое. Теперь лимит для всех регионов составляет 6 млн рублей.
- Ценовая доступность: Южные регионы, такие как Крым, обычно предлагают более доступное жилье по сравнению с Москвой, Подмосковьем или Санкт-Петербургом. Уменьшение лимитов на кредиты делает жилье в столичных регионах еще менее доступным для среднего человека или инвестора с ограниченным бюджетом, поэтому люди могут обращать внимание на более доступные альтернативы на юге.
- Уровень жизни и климатические условия: Южные регионы обычно имеют более мягкий климат и меньшие затраты на жизнь по сравнению с северными и центральными регионами. Это может быть дополнительным стимулом для переезда на юг, особенно для тех, кто ценит теплую погоду и хочет сэкономить на коммунальных платежах.
- Инфраструктура и развитие: Регионы на юге стремительно развиваются, что делает их более привлекательными для инвестиций в недвижимость. Новая инфраструктура, развитие туризма и другие факторы могут привлечь как местных жителей, так и инвесторов из других регионов.
- Потенциал для повышения стоимости жилья: Вложение в недвижимость на юге сейчас является более выгодным в долгосрочной перспективе. Поскольку такие регионы как Кавказ только начинают активно развиваться, стоимость жилья здесь может значительно возрасти в будущем, что делает их привлекательным вариантом для инвестиций.
При нормализации спроса Юг будет показывать большую динамику чем Сибирь, Дальний восток, Урал, и т. д. В связи с этим советуем начинать добавлять в портфель активов недвижимость в Крыму.
Появление новых адресных ипотечных программ (по социальным потребностям)
После повышения ключевой ставки Центрального Банка рыночные ипотечные процентные ставки существенно увеличились, достигнув практически 20%. Несмотря на это, ставки по льготной программе остались неизменными и остаются основным инструментом для стимулирования развития ипотечного рынка и обеспечения интереса застройщиков, даже при повышении первоначального начального взноса и ограничениях по лимитам.
Однако ЦБ продолжает с ней бороться, пытаясь всеми силами охладить спрос на льготную ипотеку и остановить рост цен. И у этого действительно есть причины. Как сообщает Домклик, в сентябре 2023 года в Сбере число выдач льготной ипотеки вновь побило исторический рекорд: было выдано 80,5 тыс. кредитов, что на 14,4% больше показателя августа. Доля льготной ипотеки тоже выросла до максимального значения за весь период наблюдений — 51,7%.
В конце прошлого года подобные заявления стали слышны и от Минфина. Например, замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев заявлял, что льготные программы должны завершить свое действие в определенный им изначально срок, при этом оговариваясь, что министерство готово обсуждать точечные меры поддержки.
Кроме того, власти ограничили количество доступных одному заемщику льготных ипотечных кредитов. С 23 декабря гражданин сможет взять не более одного льготного кредита и только по одной льготной ипотечной программе. Изменение размера первоначального взноса и лимита кредита по программе льготной ипотеки можно рассмотреть, как шаг к ее сворачиванию после 1 июля 2024 года.
Хотя есть вероятность её продления с некоторыми изменениями, она весьма высока. Важно отметить, что строительная отрасль сильно зависит от этой программы, и у неё много сторонников, включая банки, застройщиков, депутатов, Минстрой и вице-премьера Хуснуллина. Однако мы склонны предполагать, что скорее всего не будет продления этой программы, а скорее появятся аналогичные льготные программы, ориентированные на социальные нужды населения. Такие программы будут более целевыми, охватывая определённые социальные группы, требующие поддержки, такие как молодые семьи, семьи с детьми, семьи врачей, учителей и участников СВО. Государство будет активно поддерживать их. В то же время остальным придётся постепенно перейти к осознанным покупкам и отказаться от эмоциональных сделок. Да, использование ипотеки с государственной поддержкой для «обмана судьбы» уже не актуально, поэтому придётся делать более взвешенный выбор и забыть о быстрых заработках на недвижимости.
Кроме того, возможное продление было косвенно анонсировано Файзуллиным в ноябре на выставке-форуме «Россия». Он отмечал, что «после 1 июля льготные ипотечные программы будут сохранены в каком-то виде», и добавил, что «обсуждаются несколько вариантов».
Сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты представляют собой формат недвижимости, который сочетает в себе удобства квартиры и полный гостиничный сервис. Это тип жилья, который становится все более популярным в современном мире, особенно в контексте изменений в туристической индустрии и предпочтений потребителей.
Преимущества сервисных апартаментов для инвесторов:
- Готовый арендный бизнес: Инвестор приобретает не просто недвижимость, а готовый арендный бизнес с ежемесячным доходом. Профессиональные операторы управляют объектом, беря на себя все аспекты, начиная от размещения гостей и заканчивая рекламой и бронированием. Это позволяет инвестору получать пассивный доход, не затрачивая много времени и усилий на управление недвижимостью.
- Стабильный спрос: Спрос на сервисные апартаменты растет в связи с изменением предпочтений путешественников и ограниченным количеством земельной площади на популярных курортах. Большинство людей предпочитают альтернативные варианты размещения, предоставляющие больше пространства и удобств по сравнению с традиционными отелями.
- Более высокая доходность: Сервисные апартаменты, обеспечивающие полный гостиничный сервис, часто могут предложить более высокие ставки аренды, чем обычные квартиры или апартаменты. Кроме того, при правильном выборе проекта и управляющей компании, инвестор может ожидать стабильного роста дохода со временем.
- Множество форматов: Разнообразные форматы сервисных апартаментов позволяют учитывать различные потребности и предпочтения клиентов, такие как корпоративные поездки, туризм, образовательные или медицинские поездки. Это расширяет целевую аудиторию и способствует увеличению загрузки объекта.
- Стабильность и перспективы роста: В силу увеличения туристического потока и изменения предпочтений потребителей, рынок сервисных апартаментов продолжает демонстрировать стабильный рост. Это создает благоприятную среду для инвесторов, обеспечивая стабильный и растущий доход в долгосрочной перспективе.
С учетом данных о росте спроса на курортную недвижимость в премиум-сегменте, особенно в Сочи, где сервисные апартаменты стали значительным фактором увеличения объема продаж, можно сделать вывод о перспективности данного сегмента для успешных инвестиций в 2024 году. По данным аналитического исследования девелопера курортной недвижимости FIVE, с 2020 года прирост таких сделок составил 169%. А за 11 месяцев 2023 года объем продаж в премиум-сегменте увеличился на 94%. Появление новых проектов с высоким качеством и стабильный спрос создают благоприятную ситуацию для инвесторов, которые могут ожидать генерацию достойного пассивного дохода и потенциального роста стоимости своего актива в будущем.
Кроме того, по данным Mantera seaview residence, дефицит предложения курортной недвижимости в России составляет более 2 млн квадратных метров и более 300 тысяч квадратных метров — конкретно в высокобюджетном сегменте. Поэтому мы отчетливо видим развитие этой тенденции в ближайшее время и призываем инвесторов рассмотреть это направление для сохранения и преумножения своих сбережений.