Инвест-стратегия: Покупка недвижимости без ремонта для дальнейшей продажи

Я, Скворцова Ирина Викторовна являюсь действующим инвестиционным брокером в недвижимость. Когда ко мне обращаются клиенты, ситуацию бывают разные, бюджет, также разнится.

И мы, с моими партнерами, ищем, наилучшее решение для каждого, исходя из вводных параметров.

Сегодня рассмотрим один из таких кейсов:

Инвестиционное решение: объект (убитая двухкомнатная квартира), Ульяновск, 44 кв.м.

Стратегия: купить по цене ниже рынка. Сделать ремонт, оплатить долги и продать.

Способ финансирования: наличные от инвестора.

Преимущества:

✔1. Короткий срок выхода из сделки

✔2. Высокий доход

✔3. Безопасность стратегии (объект уже готов, нет риска, что объект не сдастся)

✔4. Лавирование стратегии (частичный ремонт, кап ремонт, без ремонта)

Риски:

📍 Можем не заработать (рынок рухнет, но если берём объект ниже рынка, риски минимальны)

Как минимизировать риски:

📍 1. Сделать правильную оценку недвижимости на этапе приобретения, цена объекта должна быть ниже рынка минимум на 20 %.

📍 2. Просчитать всё планируемые расходы.

📍 3. Правильно выбрать финансирование сделки (собственные средства, средства инвестора, ипотечный займ).

📍 4. Проверить продавца и сам объект.

О том, как это сделать я писала в своих статьях:

📝 Как проверить объект жилой недвижимости на вторичном рынке

📝 Как проверить застройщика

Какие объекты подходят для этой стратегии:

✔Стоимость ниже на 20 % от рынка:

✔1. С большой долговой нагрузкой

✔2. Проблемные объекты (жильцы пытаются разъехаться)

✔3. Проблемные собственники (кредиты, но если нет вероятности банкротства собственников)

✔4. Плохое состояние квартиры

✔5. Объекты срочной продажи (нужны срочные разъезды, срочно отдать часть денег за долю, у кого горит покупка другого объекта).

Объекты, которые не подходят для стратегии:

❌1. По цене рынка и выше

❌2. Объекты, в которых невозможно решить проблемы (начало банкротства собственников, споры по наследству)

Где искать такие объекты:

▶1. Реклaмные площадки (Авито, Циан, и др.)

▶2. Круг знакомых, друзей

▶3. Брокеры по недвижимости

Так, можно заработать 806 тыс. руб. на перепродаже "убитой" квартиры после чернового ремонта всего за 8 месяцев.

Взят объект - февраль 2022 года, клиенту нужно было быстро продать свою квартиру 44 кв.м. в Ульяновске. Она досталась ему по наследству в убитом состоянии и "висела мёртвым грузом". На ремонт денег не хватило. Начали копиться долги по коммунальным услугам. Приставы начали списывать средства с зарплатной карты клиента. Долг был 200 т.р., поэтому требовалась срочная продажа и цена значительно ниже рынка - 1 млн руб.

Стоимость покупки 1 млн рублейНа руки собственнику 800 т.р. (ДКП - договор купли-продажи с использованием системы безопасных расчётов Сбербанка, закинуть на систему безопасных расчётов, денежные средства собственник получил после регистрации договора. В день подписания договора: подписали договор, сдали в МФЦ, после пошли оплачивать коммунальные платежи. Было понимание, что объект "зависнет" и будет приостановка в регистрации из-за наложенного ареста.Отдали документы на регистрациюСходили оплатили долгиПриостановка была лишь на 5 днейПосле, объект был зарегистрирован.

Что может "смущать":

❓1. Есть долги и с документами не всё в порядке.

❓2. Сделку могут не зарегистрировать, долги не спишут, деньги уйдут впустую.

Шаг 2. Выбор стратегии:

После покупки, выставили на продажу за 1 600 000 руб. Нашёлся покупатель.

НО, началось СВО: Продавать передумали, так как не знали куда вкладывать дальше.

В квартире сделали демонтаж пола и стен, снесли газовые трубы. Не трогали ванную и туалет. Электрику сделал знакомый бесплатно.Далее сделали стяжку пола, заменили окна, установили дверь в сан. узле и оштукатурили стены.

Расчёты по ремонту:

▪ демонтаж перегородок и пола: 50 т.р;

▪ окна с установкой: 72 т.р.;

▪ штукатурка стен: 90 т.р.;

▪ дверь в с/у с установкой: 10 т.р.;

▪ мелочи: 6 т.р.;

Всего потрачено: 268 т.р.

Объект выставили за 2 100 000 рублей.

✔Документы в порядке. Есть 1 собственник.

✔Квартира самая низкая по цене среди всех конкурентов. Купил другой инвестор для сдачи в аренду.

Затраты составили 1 293 400 рублей.

▶ покупка квартиры: 1 000 000 рублей;

▶ ремонт под чистовую: 268 000 рублей;

▶ госпошлина: 2 000 рублей;

▶ оплата коммунальных услуг за 8 месяцев: 23 000 рублей;

▶ система безопасных расчётов: 3 400 рублей.

Прибыль до налогообложения:

▶ цена продажи: 2 100 000 рублей;

▶ затраты: 1 293 400 рублей

Итого: 806 600 рублей.

Доходность за сделку: 62 %

Доходность годовых: 93 %

Рынок недвижимости в России самый надёжный для сохранения и капитализации средств. Только нужно грамотно подходить к расчетам и к анализу.

Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.

Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.

✅ WhatsApp

8-903-157-73-17

8-926-307-12-89

Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing

📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste