Что будет с ценами на недвижимость: когда лучше купить квартиру в Москве и выгодно ли заключать сделку сейчас

Стоит ли ждать снижения цен на квартиры в Москве или лучше приобрести жилье уже сегодня? Разобраться в вопросе поможет Нина Олейникова – эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

При этом потенциальные покупатели не понимают, почему первичная и вторичная недвижимость стоит так дорого. Люди откладывают покупку, надеясь, что «пузырь лопнет» – цены на жилье спустятся до уровня 2016 года, и тогда они смогут купить квартиру в Москве дешево.

Все очень просто: банальная инфляция, когда деньги ежегодно обесцениваются.

Например, в 2023 году инфляция в России составила 7,42%. Это официальные данные, но многие аналитики считают, что реальная инфляция была выше – 15-18% в рамках частной продуктовой корзины.

Также следует учитывать рост себестоимости строительства. В девелоперском продукте есть две составляющие. Первый момент – земля и все, что с ней связано: получение исходно-разрешительной документации и непосредственно строительство.

В цене выросли многие стройматериалы, включая бетон, арматуру, щебень, песок и т. д.

Согласно исследованию Strategy Partners, в России средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья по данным проектных декларации за 11 месяцев 2023 выросла на 16% – это увеличение именно в полной стоимости реализации проекта, где учитывается не только себестоимость строительных материалов, но все прочие затраты по реализации (проектирование, подключение сетей, маркетинг, управленческие расходы, зарплаты и многое другое).

Сегодня застройщики, продающие квартиры, не могут дальше наращивать цены на жилье, поскольку на рынке нет платежеспособного спроса.

Иными словами, в 2023 году затраты росли сильнее доходов. Любая новостройка – это достаточно длительный проект, который на всем протяжении своего планирования (1,5-2 года) и реализации (около 2-х лет в среднем) накапливает все экономические эффекты, а в идеальном виде отрицательные и положительные результаты в сумме дают некоторый итоговый плюс.

Они взялись из маржи проектов, которую строительные компании заработали несколько лет назад. Напомню, что программа массового субсидирования льготной ипотеки («Господдержка 2020») стартовала весной 2020 года, а к концу 2021 года наблюдался не только небывалый рост цен на первичное жилье, но и земельные участки, на которых планировали строить жилье.

Стоимость земельных участков на жилищное строительство выросла в цене.

И застройщики восполняли распроданный земельный банк по высоким ценам, чтобы сформировать портфель для дальнейшего строительства. Из-за этой дорогой земли повысилась себестоимость новых стартов, хотя некоторые из них пока даже не начали строить, и покупатели даже не слышали об их существовании.

Растущая себестоимость – это не единственный фактор, который съедает ранее заработанное в проектах.

Второй момент, который не дает возможности девелоперам продавать дешевле – это цена земельного участка. Чтобы сегодня застройщику приступить к возведению дома, нужно было начать разработку исходно-разрешительной документации с нуля полтора-два года назад. И, соответственно, покупали землю под текущие активно продающиеся проекты на рынке в 2021-2022 гг.

Землевладельцы к этому периоду (2021-2022) уже осознали, насколько выгодно строить жилье, и повысили не только цены на имеющиеся земли, у которых был потенциал к жилищному освоению, но и могли диктовать свои условия.

У текущих проектов уже заложена себестоимость и некоторые ожидания по доходам, поэтому «отступать» к рубежу убытков по проекту никто не захочет. А это значит, что проще не продавать квартиры какое-то время, чем продавать в минус (ниже текущей планки рынка и с большими дисконтами), и потом надеяться, что получится отыграться на будущем росте рынка.

Назовем важнейшие факторы, определяющие макроэкономическую составляющую в сфере жилищного строительства.

Фактор 1. Уровень ключевой ставки, который определяет стоимость заемного капитала, а именно рыночной ипотеки

Вот что показывают эксперты Сбера по вопросу ключевой ставки (материалы с недавней конференции «Время изменений: вызовы 2024»):

Вероятнее всего, к концу 2024 года ключевая ставка будет около 12%.

Фактор 2. Льготная ипотека в сегменте первичного жилья

Сохранение доступной льготной ипотеки для всех, скорее всего, уже не выгодно государству. По изменениям в законодательстве в декабре 2023 года можно предположить, что льготную ипотеку для всех решили закрыть, но не сразу, а подождать середины 2024 года, когда сроки программы выйдут, и просто не продлевать ее.

Таким образом, в текущих условиях принятие решения о покупке квартиры в Москве можно строить на следующих факторах.

Если сложатся обстоятельства, при которых рынок недвижимости начнет заметно охлаждаться, и цены сильно упадут, то все участники рынка, купившие дорогую землю и начавшие строительство с повышенной себестоимостью, не смогут выйти даже в ноль.

Первыми в этом случае пострадают застройщики, вторыми – банковская система, а затем и локальные экономики регионов (вплоть до последствий снижения валового регионального продукта).

Если говорить о столице, то вся Москва и Московская агломерация попадут под серьезные экономические и локальные кризисы.

Обыватель, который мечтает дешево купить квартиру в Москве, точно не будет в восторге, когда его желание сбудется, и цены на жилье рухнут. Последствия от такого падения многим точно не понравятся.

Поэтому цены на недвижимость в Москве в 2024 году могут иметь локальные корректировки, поскольку продавать застройщикам все равно нужно, чтобы выполнять планы продаж. Но отдавать жилье фактически по себестоимости, давая большие дисконты, никто не станет.

Рынок недвижимости, как рынок акций – в долгосрочном тренде всегда куда-то растет, а локальные просадки нельзя назвать «выгодными» для массового покупателя.

Например, застройщик дал скидку в 10% на квартиру, но покупка прошла в ипотеку по высокой ставке. Да, тебе удалось выкупить на просадке сам актив, но стоимость привлеченного финансирования съела твою выгоду.

Еще стоит учитывать, что в России вообще исторически было мало жилой стройки, и она, можно сказать, только начала активно развиваться (с 2010-х), у нас еще существует большой задел.

Портал «ДОМ РФ» провел исследование рынка аренды жилья за 2023 год. Если совсем кратко, то предложения на минимуме, цены на максимуме, а доходность от сдачи квартир в аренду вернулась к уровню 2021 года.

В 2023-м число активных объявлений об аренде квартир резко уменьшилось.

Так, на 1 января 2024 года было размещено 44 тысячи объявлений – это существенно ниже уровня трех предыдущих лет (-55% к 2022, -45% к 2021 и -61% к 2020).

Наиболее резкий спад предложения аренды в 2023 году наблюдался на рынках Москвы и Санкт-Петербурга (-70% за год). На 1 января 2024 года в Москве предлагалось 9,3 тысячи квартир в аренду (-21,6 тысячи за год), а в Санкт-Петербурге – 3,6 тысячи (-8 тысяч за год).

В Москве средняя стоимость аренды квартиры увеличилась на 40% за 2023 год и достигла 91 тысячи рублей в месяц. Доходность от сдачи квартир в аренду увеличилась, вернувшись к высокому уровню 2021 года: в Москве – до 7,1% (+1,3 п. п. к 2022), в Санкт- Петербурге – до 5,3% (+0,8 п. п).

Основная причина дефицита предложения – растущий спрос на протяжении всего 2023 года.

Причин роста спроса несколько:

Вполне вероятно, если вы сейчас выгодно снимаете жилье и не понимаете проблемы роста арендных ставок, то скоро вас может ожидать неприятный сюрприз в виде письма собственника под конец вашего 11-месячного договора съема жилья.

По данным bnmappro, итоги января 2024 года на рынке новостроек Москвы можно охарактеризовать следующим образом.

Существенное ужесточение льготной ипотеки для Москвы приведет к сдерживанию роста цен в массовом сегменте. За первое полугодие 2024 года динамика увеличения стоимости квадратного метра, скорее всего, не превысит 5%, и могут присутствовать периоды небольшой коррекции.

Объем предложения будет расти и давить на цены.

При слабом спросе к апрелю-маю 2024 года количество лотов в экспозиции может превзойти локальный максимум мая 2023-го, когда на рынке экспонировалось 53 тысячи лотов.

Средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным сделок ГК МИЭЛЬ, в декабре 2023 года составила 12,6 млн рублей.

В декабре 2023 года зарегистрировано 14 864 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 3,4% меньше ноябрьского результата (15 393). К декабрю 2022 года (14 030) наблюдается рост на 5,9%, а к аналогичному периоду 2021 года (20 374), когда было зафиксировано рекордное для декабря число вторичных сделок, показатель сократился на 27%.

Слабый декабрь 2023 года говорит о том, что рынок перешел из фазы восстановления в фазу спада, и в первом полугодии 2024-го, скорее всего, будет меньше сделок. Основной рост спроса на вторичные квартиры наблюдался до резкого поднятия ключевой ставки.

Жилье – это базовая потребность человека, которую можно закрыть с помощью трех основных рынков: аренды жилья, покупки жилплощади на первичном рынке или на вторичке.

Первоначальный выбор рынка зависит от индивидуальных жизненных факторов и обстоятельств.

Например, молодые люди, только начинающие свою карьеру, обычно предпочитают арендовать жилье. Это позволяет им не связываться с долгосрочными обязательствами и гибко менять место проживания в случае изменения работы или жизненных обстоятельств.

С течением времени и накопления финансовых средств часть потребителей может принять решение вложить деньги в собственные квадратные метры. На первичном рынке покупается новое жилье, которое обычно строится застройщиками. Этот выбор основан на желании иметь современные коммуникации, соответствующие нормам и требованиям современной жизни, а также желании вложить деньги в недвижимость с потенциалом увеличения стоимости.

Еще один вариант – покупка вторичного жилья. Этот рынок предлагает более разнообразные варианты по цене и расположению. Люди выбирают покупку вторичных квартир, когда стремятся сэкономить деньги или желают жить в определенном районе с развитой инфраструктурой.

Некоторые потребители могут начать с аренды квартиры, затем перейти на первичный рынок и, в конечном итоге, приобрести вторичное жилье, чтобы удовлетворить свои потребности в конкретном периоде жизни.

Факторы, определяющие выбор рынка, могут включать уровень дохода, региональные особенности, цены на жилье, жизненные циклы, предпочтения и планы на будущее.

Если вам нужно закрыть базовую потребность в жилье, то не ждите какого-то мистического лучшего момента, чтобы купить квартиру в Москве выгодно – он не наступит никогда.

Если у вас существует острая необходимость в покупке жилья, то условия его приобретения роли не играют.

Например, когда у вас есть возможность внести первоначальный взнос.

Если процентная ставка ипотеки высокая, то можно сделать ее рефинансирование, воспользоваться льготной ипотекой, а после рождения ребенка перейти на семейную ипотеку и т. д.

То есть, всегда нужно исходить из своих бытовых потребностей и условий. Потому что жилье на первичном или вторичном рынке – это не что-то запредельное. Жилье – это бытовая базовая потребность всех людей.

Вероятно, под словом «выгодно» многие подразумевают определенные инвестиции, возможность перепродажи жилья или его аренды. Но недвижимость – это консервативный инвестиционный инструмент, который вряд ли поможет заработать огромную сумму денег.

Поэтому купить квартиру в Москве выгодно – это значит приобрести ее у надежного застройщика, который не обанкротится, а его строительство не закроется. Если повезет, то будет индексация на инфляцию. Даже если этого не произойдет, и вы не попали в какую-то проблемную ситуацию – вы уже выгодно вложились.

То было время динамичного роста рынка, когда работало мало застройщиков, не было закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ, а у дольщиков существовали огромные риски, поскольку, по сути, они являлись инвесторами проекта.

Сегодня ситуация изменилась: действует закон 214-ФЗ, все деньги находятся в банках, существуют счета-эскроу и т. д. И у покупателей недвижимости на первичном рынке инвестиционный потенциал ограничен. Чтобы сейчас купить квартиру в Москве и затем ее выгодно продать, нужно быть настоящим экспертом в сфере недвижимости.

Чтобы стать успешным инвестором, надо знать стратегию развития территории, понимать, как будет развиваться город, какие существуют планы на изменение или редевелопмент крупных промышленных территорий и т. д.

Связано такое повышение с потенциальным развитием территории, и, конечно, ростом самого рынка. Менее чем за 9 лет цены выросли в 2,8 раза.

В целом, если вы хотите купить квартиру в Москве, чтобы заработать на инвестициях за 1-2 года 40-50%, то таких проектов нет.

Когда на рынке появляется высокая доступность объектов недвижимости, и он становится массовым, то на нем невозможно заработать так быстро и так много в большинстве вариантов рынка.

Это скорее исключение, которое основано на удаче и экспертизе.

Жилищное строительство – больше инструмент реализации личных потребностей, когда человек хочет получить собственный уголок, чтобы жить отдельно от родителей или создать семью.

Подводя итог, предложим вам ответить на следующий вопрос:

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot