Свое или чужое. Что лучше, снимать квартиру или оформить ипотеку?

Есть ли смысл оформлять ипотеку в 2024 году и дешевле ли снимать квартиру и копить на свою

Материал подготовлен командой финансовой платформы Bitbanker

Краткое содержание:

Какой процент предлагают банки по ипотеке без льготной программы
Какие льготные ипотеки действуют в 2024 году
Платеж по ипотеке против аренды
Насколько цены на недвижимость выросли за последние 10 лет
Как защитить накопления от роста цен на недвижимость
Как заработать на отложенных деньгах пока копите на квартиру
Итоги

Вопрос о покупке своей жилплощади однажды переходит из разряда планов на далекое будущее в категорию перспектив на ближайшее. Всем нужно где-то жить и выбирать для этого коробку от холодильника не очень-то хочется. Хотя цены на недвижимость намекают, что не такая уж это и плохая идея.

Новости о повышении ключевой ставки и увеличении первоначального взноса превращают ипотеку в страшного зверя.

Что же делать, если на покупку квартиры средств пока нет, а за аренду платить не хочется, ведь деньги улетают в трубу?

Мы решили разобраться, есть ли смысл сейчас брать ипотеку и так ли бессмысленно жить в съемной квартире.

Для начала давайте разберемся в процентах по ипотеке на вторичное жилье и новостройки, которая доступна каждому без каких-либо специальных условий.

Вторичка совершенно не радует. Ставка выглядит пугающе.

С новостройками ситуация не сильно лучше.

Для оформления такой ипотеки нужно обладать недюжинным мужеством и забыть о существовании математики, чтобы даже не думать о размере переплаты.

Расслабляться мы не будем и взглянем страху в лицо. Готовьтесь увидеть скример.

<a href="https://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">Ипотечный калькулятор</a>

Оформив ипотеку на 5 млн с первоначальным взносом в 1 млн, придется отдать 6,5 млн сверху. Хотя кредит будет всего на 4 млн. Причем мы еще не взяли срок в 20-30 лет и не поставили ставку выше.

Мы уже убедились, что ипотека по базовым ставкам выглядит отнюдь не привлекательно. Переплата по ней достигает невероятных размеров.

Для сокращения масштаба процентов существуют льготные программы. Они предлагают более рациональные варианты оформления ипотеки.

В 2024 году работает шесть льготных ипотек, три из которых будут закрыты по итогам года.

Ставка: до 5%.

Первоначальный взнос: от 20%.

Сумма:

до 18 млн рублей для регионов-миллионников;
до 9 млн рублей для других регионов.

Условия:

гражданство РФ;
можно оформить только на новое жилье;
работа в аккредитованной IT-компании;
возраст до 50 лет включительно;
для возрастной группы от 36 до 50 лет необходимо преодолеть порог средней зарплаты за последние три месяца до вычета НДФЛ.

Срок действия: до 31 декабря 2024 года.

Ставка: до 6% для всех регионов кроме Дальнего Востока. Для Дальнего Востока до 5%.

Первоначальный взнос: от 20%.

Сумма:

до 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
до 6 млн рублей для остальных регионов.

Условия:

гражданство РФ;
ребенок, родившийся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года / два несовершеннолетних ребенка / ребенок-инвалид, рожденный до 31 декабря 2023 года.

Срок действия: до 1 июля 2024 года.

Ставка: до 8%.

Первоначальный взнос: от 30%.

Сумма: до 6 млн рублей.

Условия:

максимальный срок кредита 30 лет;
можно взять новостройку, участок для дома и строящийся дом;
гражданство РФ.

Срок действия: до 1 июля 2024 года.

Ставка: 2%.

Первоначальный взнос: от 20%

Сумма: до 6 млн или 9 млн рублей при строительстве дома или покупке новостройки от 60 кв. м.

Условия:

супруги до 35 лет включительно / одинокий родитель до 36 лет с несовершеннолетним ребенком / владелец дальневосточного или арктического гектара / участники программ повышения мобильности трудовых ресурсов / педагоги и работники медицинских организаций со стажем от 5 лет / вынужденные переселенцы с территорий Украины, Луганской Народной Республики и Донецкой Народной Республики / работники организаций оборонно‑промышленного комплекса (ОПК) в Арктике или на Дальнем Востоке;
можно взять квартиру или дом от застройщика, на строительство дома или вторичку;
срок кредита до 242 месяцев;
гражданство РФ;
можно участвовать один раз.

Срок действия: до конца 2030 года.

Ставка: от 0,1% до 3%.

Первоначальный взнос: от 20%.

Сумма: до 6 млн рублей.

Условия:

можно участвовать только один раз;
не работает в Москве, Санкт‑Петербурге и административных центрах регионов;
гражданство РФ;
действует на новостройки, вторичку и строительство дома;
срок кредита до 25 лет.

Срок действия: бессрочная.

С перспективами по ипотеке мы ознакомились. Теперь пришло время перейти к самому интересному и выяснить, выгодно ли в 2024 году снимать жилье и копить на свою квартиру или лучше взять ипотеку.

Для нашего эксперимента возьмем квартиры в Санкт-Петербурге. Оценим как стандартные ставки, так и льготные.

Предстоит выяснить:

сколько стоит квартира на вторичке и новостройка;
сколько выйдет аренда на квартиру;
какой будет ежемесячный платеж по ипотеке на вторичку и новостройку;
какой будет переплата по кредиту на 20 лет;
разницу между платежом по ипотеке и арендой;
за сколько лет можно накопить на квартиру с разницы между платежом по ипотеке и аренде.

Возьмем квартиру на Васильевском острове со сдачей в конце 2024 года.

За 10 млн рублей продается студия 31,1 м².

Для базовой ставки по ипотеке возьмем 17%:

ежемесячный платеж — 117 491 рубль;
переплата по кредиту — 20 187 771 рубль;
общая выплата — 28 197 770 рублей.

По итогу квартира обойдется в 30 197 770 рублей.

IT-ипотека:

ежемесячный платеж — 52 863 рубля;
переплата по кредиту — 4 676 989 рублей;
общая выплата — 12 686 988 рублей.

По итогу квартира обойдется в 14 686 988 рублей

Семейная ипотека:

ежемесячный платеж — 57 387 рублей;
переплата по кредиту — 5 762 670 рублей;
общая выплата — 13 772 669 рублей.

По итогу квартира обойдется в 15 772 669 рублей.

Теперь посмотрим за сколько такую квартиру сейчас можно снять. В соседнем ЖК студию на 3 м² меньше можно арендовать за 37 000 с учетом ЖКУ. Счетчики не будем учитывать.

При такой аренде разница с платежом по ипотеке будет:

базовая ставка — 80 491 рубль;
IT-ипотека — 15 863 рубля;
семейная ипотека — 20 387 рублей.

Откладывая эту разницу, накопить 10 009 999 можно за:

10 лет и 5 месяцев;
52 года и 7 месяцев;
40 лет и 11 месяцев.

Имея доступ к льготным программам, нерезонно копить на квартиру и параллельно жить в съемной. Ждать, пока денег будет достаточно, придется долго.

Если возможности попасть на льготную программу нет, то брать ипотеку смысла нет. Оплачивая ежемесячный платеж, ипотека будет погашена за 20 лет, а откладывая разницу между платежом и арендой, купить квартиру можно через 10 лет.

Квартиру на вторичном рынке возьмем также на Васильевском острове.

За 5 950 000 рублей продается студия 28,2 м².

Для базовой ставки по ипотеке возьмем 17%:

ежемесячный платеж — 69 820 рублей;
переплата по кредиту — 11 996 730 рублей;
общая выплата — 16 756 730 рублей.

По итогу квартира обойдется в 17 946 730 рублей.

Снять подобную квартиру в том же доме можно за 34 000 с учетом ЖКУ.

При такой аренде разница с платежом по ипотеке будет 35 820 рублей.

Откладывая эту разницу, накопить 5 950 000 можно за 13 лет и 10 месяцев.

С текущими ставками брать вторичку в ипотеку тоже невыгодно. Кредит будет выплачиваться 20 лет, а копить нужно чуть меньше 14. Естественно, что, взяв ипотеку на меньший срок, отдать долги можно быстрее, но и платеж будет больше.

Так ипотека на 10 лет обойдется в 82 728 рублей в месяц. Накопить на нее, живя в съемной, можно за 10 лет и 2 месяца.

Если снять квартиру дешевле, то накопить получится еще быстрее.

Как мы выяснили, брать ипотеку как на вторичку, так и на новостройку по базовой ставке невыгодно и лучше просто копить, проживая в съемной квартире. Однако в этом случае встает вопрос о повышении цен на жилье, которое может превратить накопление в вечную гонку за недостижимым.

С февраля 2014 по февраль 2024 года цены за 1 м² выросли:

новостройка — на 168,57%;
вторичка — на 107,55%.

За последний год рост составил:

новостройка — 12,97%;
вторичка — 3,47%.

Исходя из такой динамики видно, что, просто храня деньги под подушкой, можно легко потерять возможность купить квартиру из-за роста цен. Для борьбы с этой проблемой средства нужно защищать от обесценивания.

Для защиты от падения цен можно выбрать несколько подходов.

Накопление в долларах

Вместо откладывания рублей можно покупать доллары и держать сбережения в них.

Рост курса доллара за 10 лет составил 166,06%.

Рост за последний год составил 23,9%.

Эти проценты перекрывают рост цен на недвижимость. На новостройки за 10 лет немного не дотягивают, но разница всего 2,5%.

Для перекрытия и этого расхождения доллары можно держать на вкладе. Сейчас банки дают до 3,6% годовых.

Вклады и накопительные счета в рублях

Если в доллары переходить не хочется, то стоит открыть счет в рублях, чтобы получать проценты хотя бы для частичной компенсации роста цен на недвижимость.

По данным ЦБ, за последние 10 лет средняя максимальная процентная ставка по 10 крупнейшим финансовым организациям составила 8,2%. Перекрыть рост цен не получится, но частично сократить разрыв можно.

Если вы собираетесь держать деньги на вкладе, то помните о налоге. Узнать о налоге на доходы от вкладов можно в нашем материале.

Вклады в банках в долларах хоть и приносят процент, но небольшой. Из-за этого сформировать пассивный доход, который можно пустить на ускорение покупки квартиры весьма проблематично.

Однако вместо обычных долларов рубли можно перевести в стейблкоины. Используя USDT для накопления вы защититесь от ослабления рубля, компенсируете разницу в росте недвижимости и получите пассивный доход благодаря повышенному годовому проценту.

В Bitbanker вы можете открыть вклад в USDT c доходностью до 8% годовых. Проценты по вкладу начисляются ежедневно на ваш счет.

Минимальная сумма — 100 USDT.

В 2024 году брать ипотеку есть смысл только тем, кто попадает под льготные программы. Однако стоит поторопиться, так как до конца года большая часть из них будут закрыты.

Если на льготную программу вы не попадаете, то проще и во многих случаях выгоднее жить в съемной квартире и копить на свою в долларах или стейблкоинах, чтобы не потерять деньги из-за роста цен на недвижимость.

Bitbanker — это легкий способ работы с активами. На Bitbanker вы найдете различные инструменты для отправки денег за рубеж: от переводов на иностранные карты Visa до SWIFT-переводов. Свободные активы можно использовать для получения пассивного дохода от инвестиций и вкладов. Тратить в рублях, сохраняя долларовые накопления, можно, оформив займ. Для фрилансеров и онлайн-бизнеса доступен криптоэквайринг. Также в Bitbanker можно купить или продать USDT, BTC, ETH, USDC, рубли, доллары, евро, киргизские сомы, дирхамы ОАЭ и другие валюты.

Другие полезные материалы смотрите в нашем блоге:

Будем рады ответить на ваши вопросы в комментариях.