Выгодно ли сейчас оформлять ипотеку и какие еще есть способы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в ипотечную недвижимость могут обеспечить инвестору финансовую стабильность и дополнительный источник дохода. Но на рынок недвижимости значительно влияет сложная экономическая обстановка. И перед инвесторами встает вопрос, стоит ли брать инвестиционную квартиру в ипотеку, будет ли это выгодно.

Ключевая ставка на высоком уровне уже длительное время, и в ближайшее время, по прогнозам, на таком уровне она и останется. Ожидать значительного снижения цен на недвижимость не стоит.

Так, ситуация с ценами на жилье после 1 марта может остаться достаточно стабильной, несмотря на некоторые ожидания снижения. Новостройки, например, могут не испытать значительного снижения цен из-за высоких затрат застройщиков на строительство. Вместо этого застройщики предлагают различные варианты и инструменты для привлечения покупателей, такие как рассрочка платежей или программы трейд-ин.

То же самое можно сказать и о ценах на строительство частных домов, которые также остаются стабильными из-за высокой стоимости строительных материалов и слабого рубля. Все это вместе заставляет застройщиков сохранять текущие цены, ожидая увеличения спроса после снижения ключевой ставки и ставок по банковским депозитам.

Ипотека — это эффективный инструмент для покупки собственного жилья, и отказываться от него точно не стоит.

Однако с высокой степенью закредитованности или низким первоначальным взносом заемщикам может быть сложнее получить одобрение. Они могут чаще сталкиваться с отказами или получать предложения с более высокой процентной ставкой.

С 1 января 2024 года вступает в силу ФЗ от 29.12.2022 № 601-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О потребительском кредите (займе)», который устанавливает обязанность для кредитных и микрофинансовых организаций рассчитывать ПДН заемщика, а также уведомлять заемщика в письменной форме о существующих рисках в случае, если рассчитанное значение ПДН заемщика превышает 50%.

И банки будут увеличивать ставку на 0,5–1% для кандидатов с высокой долговой нагрузкой или небольшим первоначальным взносом (меньше 30%).

В ЦБ полагают, что такие меры сделают ипотечное кредитование более безопасным и предсказуемым, стимулируя банки к ответственному подходу в выдаче кредитов. Предполагается, что эти надбавки будут действовать до установления более устойчивой ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Я ожидаю снижения числа сделок с ипотекой, учитывая невысокую долю заемщиков, имеющих средства на первоначальный взнос в 30%. Им, вероятно, придется отложить свои покупки.

На спрос со стороны инвесторов тоже повлияют ужесточения в льготной ипотеке под 8%, которые произошли в декабре 2023 года. Или отмена комбо-ипотеки, когда заемщик мог брать несколько ипотек с господдержкой.

Увеличение процентной ставки со стороны банков затруднит доступность ипотеки. Даже незначительное повышение ставки на 0,5% годовых может значительно увеличить общую сумму переплаты по процентам за период погашения кредита, который обычно составляет 15-20 лет. Это также сделает ежемесячные платежи менее доступными для среднестатистических российских семей.

Некоторые банки временно приостановили выдачу льготной ипотеки для ИТ-специалистов из-за ограничения лимитов. Однако программа получит дополнительное финансирование, что позволит сохранить её действие. Так как ИТ-ипотека создана для удержания ИТ-специалистов в России, и глобальных изменений по ней не ожидается. ИТ-специалисты продолжат получать кредиты под 5% годовых при первоначальном взносе в 20% и максимальном лимите в 18 млн рублей.

Ипотека будет выгодна всегда прежде всего тем лицам, которые покупают жилье, чтобы самим в нем жить. Инфляция обесценивает долг. Для инвесторов ипотека может быть выгодна тем, что в долгосрочной перспективе цена на объект недвижимости вырастет. И плюс капитал, который не в ипотеке, продолжает работать.

Чтобы выгодно оформить ипотеку, нужно:

1. Использовать программы господдержки

2. Постараться минимизировать сумму кредита

3. Использовать ипотечные программы на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Есть несколько госпрограмм — сельская ипотека со ставкой до 3%, семейная со ставкой 6%.

4. Использовать досрочное погашение — будет работать, как и в случае с минимизацией суммы кредита.

Сейчас вопрос о том, что выгоднее — банковские вклады или инвестиции в недвижимость, остается актуальным. С одной стороны, банковские вклады могут предложить стабильные и предсказуемые проценты, что привлекательно в краткосрочной перспективе, особенно при высоких ключевых ставках. С другой стороны, если рассматривать долгосрочную перспективу, недвижимость обладает потенциалом к значительному увеличению стоимости, особенно в условиях снижения ключевых ставок.

Преимущества инвестиций в недвижимость в России в 2024 году многочисленны. Покупка недвижимости в строящихся жилых комплексах, особенно с использованием льготных ипотечных программ, представляется особенно привлекательной. В этом случае вы не только инвестируете в актив, который может увеличиваться в цене, но также имеете возможность получения пассивного дохода, например, через аренду.

Более того, недвижимость предлагает возможность капитализации, что является важным фактором в условиях неопределенности экономической ситуации. В случае Сочи, как показывает практика, уже за один месяц стоимость недвижимости в строящихся объектах выросла на 2%, что подчеркивает высокий спрос и потенциал роста в этом сегменте.

Отмечу, что при необходимости быстрого извлечения средств продажа недвижимости может оказаться сложной задачей. В то же время недвижимость обеспечивает дополнительные возможности за счет возможной аренды и увеличения стоимости, что делает её привлекательным активом для долгосрочных инвестиций.

Покупка ценных бумаг крупных застройщиков довольно популярный способ инвестирования в строительный сектор. Такие бумаги обладают высокой ликвидностью и сохраняют потенциал роста в средне- и долгосрочной перспективе.

Также стоит рассмотреть инвестирование в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Эти фонды инвестируют средства в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Фонд инвестирует полученные деньги в:

Рост стоимости пая происходит за счет изменения цены недвижимости или арендного потока, которые являются базовым активом фонда.

Контроль за деятельностью ЗПИФа и управляющей компании осуществляется пятью надзорными органами: ЦБ РФ, специализированными депозитарием и регистратором, независимым аудитором, оценщиком. Также управляющая компания регулярно отчитывается о результатах управления перед пайщиками.

Сравнительная таблица способов инвестирования в недвижимость:

Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/

Реклама ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480, erid: 2Vtzqwo4M4F

Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.