Как сохранить и преумножить капитал в недвижимости? Разбираем стратегии инвестирования
Один из самых задаваемых мне вопросов - "Как выбрать объект для инвестиций в недвижимость?"
Хороший вопрос. Но чтобы ответить на него, нужно четко понимать:
- сколько у вас денег
- на какой срок вы готовы их вложить
- какой результат от инвестиций хотите получить
От этого и стратегии инвестирования будут отличаться. Давайте поговорим о них, о стратегиях инвестирования 👇🏻
Если у вас до 2-х млн рублей:
1. Начну с популярного ранее варианта — покупку вторички (прости господи) в ипотеку.
Тут речь не столько о доходе, сколько о сохранении капитала.
Спойлер: инвестиции через ипотеку закончились, это было шедеврально! Я таким способом накопила на первый взнос для своего дома. Но об этом расскажу в другой раз.
Итак, имея всего от 1 до 2 млн, можно было взять вторичную квартиру с ремонтом, под квартирантов.
Сегодня при условии процентной ставки по ипотеке, первоначальным взносом до 2 млн руб. и с учетом, что есть постоянный квартирант, который платит вам ежемесячно, заработать все равно не получится.
Вам, скорее всего, еще нужно будет добавлять пару тысяч в ежемесячный платеж. А, может, и не надо – все будет зависеть от объекта. Все индивидуально
💁♀ Тем не менее, это возможность сохранить капитал, а через время продать с доходом: пока квартирант платит ваш % банку – вы ждете.
И тут есть лайфхак: если сейчас при ключевой ставке 16% взять квартиру, есть все шансы в дальнейшем сделать рефинансирование, если ставка упадёт.
А если ставка поднимется еще, то у вас останется более низкая ставка 😉
Как итог – у вас будет квартира по низкой цене и приятная процентная ставка. А как только снизят ставку, цены на вторичку пойдут в рост – вы понимаете это.
Стоимость недвижимости не стоит на месте и это не оспоримый факт! Я за этим наблюдаю уже 12 лет. Нужно понимать, что всему свое время. Я не вижу предпосылок для падения цен. Почему? Рассказывала подробно в этом материале >>
Риски выше обычного? Да. Но такая стратегия имеет место до сих пор и в зависимости от объекта может стать вполне рентабельной.
2. Покупка новостройки в ипотеку.
Тут речь об очень долгих инвестициях.
Особенно круто здесь сработает материнский капитал как первоначальный взнос + ваши 1 000 000 рублей.
В данном варианте множество схем, как классно можно использовать маткап.
- можно взять одну квартиру и сдать ее, чтобы квартирант оплачивал 100% по вашей ипотеке - это может быть даже 1 км кв.
- можно взять небольшую студию. Тогда оплатой квартиранта вы сможете не только платить ипотеку, но и вам еще будет оставаться.
Если у вас маткап + 2 000 000 рублей и много свободного времени, можно вообще купить две квартиры, укомплектовать и сдавать их посуточно.
Стратегия также зависит от того, на какую ипотеку вы можете претендовать.
3. Строительство дома в горах для посуточной аренды.
Да-да, моей фантазии нет предела.
Сейчас можно за 6 млн рублей поставить крутой модульный дом и сдавать его по 15 000 руб. за сутки.
Если у вас есть еще 2 000 000 рублей - это блеск!
Общий бюджет составит 8 000 000 рублей и можно за эти деньги поставить быстровозводимый дом и укомплектовать его.
Тут лимит по ипотеке 6 000 000 р. Можно взять как семьям с детьми, так и по господдержке. Круче всего повезло айтишникам: у них лимит на строительство дома 18 млн. На эти деньги реально можно организовать целый бизнес, обеспечив себе весьма неплохой допдоход.
Если у вас от 3-х до 15 млн рублей
Можно делать все вышеописанные схемы без кредитных средств плюс:
1. Покупка объекта (квартиры) за наличный расчет ниже рыночной стоимости с дальнейшей перепродажей.
Это будет ипотечный объект или проблемный с долгами, ведь просто так объект ниже рынка продаваться не будет.
Нужно четко понимать, какая цена будет ниже рынка. Для этого нужно знать сам рынок, проанализировать отдельно каждый район, дом, в котором квартира продается. Ведь часто в одной и той же локации стоимость за м2 разная, все зависит от дома и от застройщика.
И не забывайте обязательно проверять объект и продавца до сделки!
2. Покупка объекта за наличный расчет с целью перепродажи, используя инструмент «ремонт».
Тут больше стоить обратить внимание на первоначальное исполнение квартиры.
Допустим, купить квартиру в черновой отделке, чтобы сделать ее под ключ и продать будет не так выгодно, как если вы возьмете уже квартиру с предчистовой отделкой.
Тут основная задача - выполнить ремонт и не превысить границ допустимого бюджета, чтобы потом не вылететь с рынка с ценой.
Знаю, что фантазия играет во время ремонта и можно перестараться.
Схема эта идеальна на сегодня, но со знанием дела.
3. Коммерция?
Ну вот не вижу я потенциала в дешевой коммерции, особенно цоколях...
До 15 000 000 - это будет что-то небольшое, куда скорее всего не «сядет» сетевик, с которым может быть договор с ежегодной индексацией.
Т.е. это скорее будет стабильная оплата без индексации в течение года, не зависящая от оборота, без возможности роста цены за аренду в течение года.
Можно что-то взять и за 4 000 000, и за 7 000 000, но тут нужно смотреть на срок окупаемости, на стоимость аренды за м2, на ликвидность, если вдруг срочно нужно будет продать.
Если у вас 15 000 000 и выше
подходят все вышеуказанные способы плюс Коммерция.
Можно купить помещение под сетевого арендатора, такого как аптека, пункт выдачи и пр. Это стабильно и почти никаких трудозатрат.
Можно купить несколько квартир в центре, укомплектовать их и отдать агентству на посуточную аренду, если вы хотите просто вложить деньги и получать пассивный доход без личного участия.
Если у вас от 35 000 000 рублей
подходят все вышеуказанные способы плюс:
1. Покупка помещения, где «сидит» серьезный сетевик (Магнит, допустим).
Для этого нужно выбрать хорошее место с высокой проходимостью в густонаселенном районе, так как стоимость аренды тут делится на ежемесячную и % от дохода магазина, а также есть ежегодная индексация.
2. Покупка недостроенного частного дома в топовой локации
Это смак!
Часто бывает, что стройку просто бросают в каком-то, например, элитном поселке.
Такие объекты продают гораздо ниже рынка, никому особо не хочется достраивать за кем-то. Имея на руках 30 000 000 млн рублей на покупку частного дома, люди часто уже хотят готовое.
Да и разбираться с проектом, документами люди не хотят. Поэтому купив недострой, доведя его до ума и реализовав, можно очень хорошо заработать.
Если у вас от 50 000 000 рублей.
Здесь уже включаются в работу стратегии «Мультикомплекс»:
- часть бюджета - это квартиры на краткосрочную перепродажу
- часть бюджета - на покупку земельных участков в перспективных местах
- часть - на коммерцию с долгосрочной арендой и ежегодной индексацией.
А потом к нам на управление!
Что получает инвестор, работая с агентством недвижимости KERIMOVA?
- Оценка текущих пассивов и активов, финансовых целей
- Разработка инвестиционных стратегий под ваши условия
- Подбор объектов с оценкой доходности и рисков
- Доступ к эксклюзивной базе объектов
- Правовая экспертиза объектов и продавцов недвижимости
- Переговоры, подготовка и оформление документации
- Юридическое сопровождение сделок с вашим участием или без
- Ведение инвестиционного портфеля на онлайн-платформе агентства KERIMOVA c доступом к результатам 24/7
- Ежеквартальный анализ рынка и корректировка инвестиционной стратегии при необходимости
Заинтересовались?
Обращайтесь к нам за разработкой индивидуальных стратегий инвестирования.
Мы работаем с любым бюджетом (почти) и любыми объектами.
Выбирайте любой удобный для вас способом связи ниже. И подписывайтесь на мои каналы, буду рада общаться с вами и там.
🔑 мой канал в Telegram
🔑 связь с консультантом в Telegram через онлайн-помощника
🔑 мой блог в запрещенной сети
🔑 аккаунт агентства KERIMOVA в запрещенной сети
🔑 мой канал на Youtube
Чтобы приумножить что-то предлагаю начать с того что правильно писать это слово
Здорово, Александр, что Вы обратили внимание на это, ведь я осознанно написала "прЕумножить".
Когда я училась в школе, было 2 слова: прЕумножить в значении "значительно увеличить" и прИумножить - "немного увеличить". В 2012 году (пришлось найти дату) упростили написание и в словарях оставили одно написание: прИумножить.
И когда училась работать в недвижимости (что было раньше 2012 года), и сейчас, предпочитаю прЕумножать капитал моих клиентов, а не создавать видимость работы и упрощать смысл результата.
Всегда умиляют такие комментарии )) а на орфографию своего письма посмотрели перед отправкой?
Не все ли равно, как пишется слово, когда вам написали ещё 100500 и не о том, как сдать ЕГЭ по русскому языку или написать диктант, а как заработать денег? Что-то я не припомню учителя русского языка или профессора филфака, который самостоятельно стал успешным инвестором в недвижимость.
Лишь бы докопаться, человек хорошую статью написал, меньше желчи, пожалуйста
Важно помнить о рисках и возможных проблемах при инвестировании в недвижимость
Безусловно важно, как и в любом другом виде деятельности. Обязательно подниму эту тему в следующих материалах.
Интересная статья, есть над чем подумать! Вот вы пишите про первую стратегию «если у вас до 2-х миллионов рублей», а какой минимальный порог входа для инвестиций в недвижимость?