Эволюция рынка первичного жилья в России: как происходила трансформация рынка и причем тут баррель нефти

От застоя к новым возможностям: о трех важнейших вехах в формировании рынка недвижимости России рассказала Нина Олейникова – эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

Сегодня мы раскроем концепцию оценки жилых «квадратов» через баррели нефти, поговорим про постепенное и плавное развитие института ипотеки и расскажем про законопроект о проектном финансировании, когда все расчеты с физлицами, связанные с продажей жилой недвижимости на первичном рынке, перешли в формат взаимодействия непосредственно с банками.

После экономического кризиса 2008 года люди сильно «обожглись» из-за падения недавно приобретенного благосостояния, основанного на экспортной выручке от продажи нефти в начале десятилетия.

До 2010-го развитие ипотеки и финансирования сделок с недвижимостью в России не сильно развивалось, а ставки были в основном долларовыми.

В 2014 году иностранная валюта сильно подорожала, при этом у многих людей были валютные ипотеки и кредиты на недвижимость. Это привело к бунтам валютных ипотечников.

Граждане были ограничены в финансовых инструментах, но нуждались в жилье, поэтому шли даже на рискованные займы.

Наверное, сегодня люди в здравом уме не возьмут ипотеку в долларах с рисками удорожания иностранной валюты и обесценивания курса рубля.

Негативные последствия для покупателей жилья по разорительным ипотекам привели к тому, что Центральный банк их отменил, посчитав такие финансовые инструменты слишком рискованными для людей, которые могли попасть в сложную ситуацию.

В силу того, что основным источником финансирования сделок с недвижимостью были не ипотечные деньги, никто не следил за ставкой по ипотеке и изменением в льготных программах. Так каким образом происходила аналитика рынка недвижимости в те годы?

Старожилы-аналитики рынка помнят, что основным мерилом для анализа рынка недвижимости в России была цена барреля нефти.

Давайте с вами проследим за логической цепочкой.

Если у нас нет заемного финансирования, то все деньги на покупку жилья – это деньги, которыми располагает население. Основным товаром для торговли на международном рынке в России является нефть. Соответственно, если цена за баррель нефти растет и поток экспортных денег в страну колоссальный, то именно эти деньги будут расходиться по «кровеносной системе» экономики и в конечном итоге вкладываться в недвижимость.

Конечно, простой российский гражданин не является прямым продавцом нефти марки Urals на международной бирже, но полученный от нефти доход поступал в экономику – расходился в форме различных экономических транзакций. В конечном итоге доходы от экспорта нефти попадали в экономику страны, а потом так или иначе оседали в карманах предпринимателей или других работников, которые вкладывали денежный излишек в недвижимость.

Кстати, мой преподаватель по экономике недвижимости – известный аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии (РЭА) им. Г. В. Плеханова – написал ряд книг в области аналитики рынка жилья и был сторонником оценки квадратных метров и динамики цен через баррель.

Если баррель нефти дорожает, то цены на жилье индексируются и стремятся вверх. Если нефть дешевеет, то доходы в российскую казну снижаются и, соответственно, в экономику поступает меньше денег от транзакций, поэтому недвижимость падает в цене. По сути, стоимость барреля нефти определяла цены на жилье. Такая система работала до формирования в России ипотечного кредитования, то есть примерно до 2012-2014 годов.

Если бы в 2014 году вы у меня спросили: «Нина, что будет с рынком недвижимости?». Я бы ответила: «Давайте посмотрим прогнозы по цене на нефть, проанализируем потенциальные предпосылки к падению ее стоимости, оценим ситуацию на мировом рынке нефти и, исходя из этого, сделаем с вами определенный прогноз». Было бы примерно так.

Важной вехой в развитии российского рынка недвижимости можно считать 2014 год, который запомнился интенсивным ростом стоимости иностранной валюты в декабре. Экстремальное обесценивание рубля стало шоком для ипотечных заемщиков, оформивших ипотеку в иностранной валюте, и для тех людей, которые планировали приобрести недвижимость.

Соответственно, 2015-й стал для рынка недвижимости сложным и переломным моментом с длительным периодом низкого спроса на первичное жилье. В этом году динамика цен была нулевой (где-то даже падала в цене вторичка), то есть рынок находился в состоянии восстановления после шоковых событий 2014-го.

Кроме того, в 2015 году в ответ на отсутствие спроса на рынке недвижимости начались проблемы структурного характера: снизились денежные потоки на расчетные счета застройщиков, возводивших новостройки. В то время из-за отсутствия долгих денег и механизма проектного финансирования застройщики были вынуждены строить дома только за те деньги, которые приносили покупатели.

Например, застройщик продал квартир на 300 миллионов рублей, соответственно, эти деньги он может потратить на рытье котлована. Затем он продал квадратных метров на полмиллиарда рублей, и за эти деньги мог залить фундамент и возвести первые пять этажей. По сути, ритмика поступления денежных средств от физических лиц определяла ритмику строительства.

При этом строительство обладало высокими рисками в части отложенных сроков, поскольку застройщику приходилось то ускоряться, то замедляться из-за отсутствия регулярного финансирования и невозможности смоделировать бесперебойный строительный процесс.

Во-первых: именно поэтому вручение гражданам ключей от новых квартир постоянно переносилось: на год, два или даже три года.

Во-вторых, у застройщиков была возможность, обладая портфелем проектов, перекидывать деньги с одного проекта на другой. Например, компания возводит жилой комплекс «А». Продажи квартир идут хорошо, и средств для реализации проекта достаточно. При этом на проекте «Б» продажи идут чуть хуже, и денег на строительство не хватает. Что можно сделать в этой ситуации? Часть денежных потоков от продажи квартир на проекте «А» можно перераспределить на проект «Б». Это позволит застройщику перекидывать деньги внутри своего портфеля, оптимизируя результат по нескольким проектам и выстраивая некую пирамиду проектов.

Поэтому в 2015 году случились известные кризисные события, которые изменили отрасль. Например, обанкротилась компания СУ-155, что стало первым глобальным звоночком. Затем обанкротилась крупная строительная компания «Урбан Групп», что повлекло неприятные последствия для огромного числа граждан.

Тысячи семей были вовлечены в процесс реструктуризации этих компаний, попали в очереди ожидания своих недостроенных квартир, и государство пришло людям на помощь. Даже сегодня существует специальное агентство по решению проблем дольщиков, которое занимается строительством, достройкой или же пытается рассчитать дольщиков по тем объектам, которые построить невозможно.

Строительный кризис 2015 года стал катастрофическим для всего рынка жилья и подорвал будущее рынка. Нужно было что-то делать, поэтому назрело решение постепенно изменить законодательство и перевести рынок в формат проектного финансирования, к чему приступили в 2016 году.

Например, начали звучать первые предложения о том, чтобы деньги застройщиков перевести в банковскую систему, перейти на формирование эскроу-счетов, где у застройщика будет кредитная линия на строительство, благодаря которой можно получать бесперебойное финансирование на любые проекты.

Кроме того, банки получали притоки, связанные с дополнительной ликвидностью – деньги с эскроу-счетов.

И застройщики, и многие граждане приняли в штыки такую болезненную трансформацию. С середины 2018 года всех застройщиков, привлекающих деньги дольщиков для строительства объекта недвижимости, обязали открывать эскроу-счета. Определенному пулу системообразующих компаний временно разрешили строить в обход эскроу.

Если компания получала разрешение на строительство до середины 2018 года, то она могла строить без эскроу. Именно поэтому в середине 2018-го наблюдался всплеск активности застройщиков, которые хотели быстрее получить документы, чтобы не заниматься проектным финансированием. Своим поведением застройщики показывали, что новшества не выгодны и являются вынужденными.

При этом ставки в целом ниже, чем некоторые альтернативные инструменты заемного капитала – те же облигации, которые раньше часто выпускали застройщики.

Например, компания «ПИК» купила земельный участок, но на строительство не хватало денег, поэтому она выпустила корпоративные облигации и продавала их на открытом рынке. За вырученные таким образом деньги также приобретались новые перспективные площадки, финансировались проекты, иногда не самые удачные. Стоимость обслуживания облигационного долга была выше, чем стоимость проектного финансирования, которое позволило застройщику в какой-то мере оптимизировать финансовую нагрузку.

Помимо того, что проектное финансирование начало развиваться на этапе строительства, на рынке финансовых услуг для застройщиков появился еще один инструмент – бридж-кредитование.

Этот временный кредит используется для покупки земельного участка на период строительства. То есть, застройщику не нужно выпускать облигации и отдельно покупать участок – можно сразу обратиться в банк, куда также придет продавец земельного участка.

У застройщика при этом должны быть подготовлены план застройки и экономическая модель. Кроме того, нужно обладать всеми необходимыми документами от городской администрации, у которой не должно быть каких-либо претензий к развитию этой территории.

Застройщик получает от банка бридж-кредит с временным повышенным процентом, который действует до того момента, пока не стартуют продажи и не будет получено разрешение на строительство.

Когда застройщик получит все исходные разрешительные документы для начала строительства, то сможет перевести бридж-кредит в проектное финансирование. То есть, те затраты, которые были понесены при покупке земельного участка с относительно высокими процентами, будут переложены на строительство, где процентные ставки уже ниже. Таким образом, стартовавшие продажи будут восполнять понесенные затраты на покупку земельного участка. Можно сказать, что проектное финансирование сделало строительную систему более устойчивой.

Говоря о статистике банковского финансирования в области строительства, стоит отметить ТОП-5 банков, которые занимаются проектным финансированием:

«Сбербанк» забрал большую половину рынка – порядка шести тысяч домов из десяти тысяч, финансируемых в данный момент. Портфель банка «ВТБ» составляет примерно 1,3 тысячи домов. У остальных банков, которые занимаются строительством с помощью механизма эскроу, портфель не такой богатый.

По состоянию на 20.02.2024

Сегодня более 95% всех российских строек финансируется с использованием счетов эскроу. Можно сказать, что льготная ипотека и эскроу-счета спасли строительную отрасль страны.

Если раньше застройщики имели больше власти для принятия тех или иных решений, то сегодня государственная политика в области стабилизации рынка недвижимости осуществляется посредством банков, связанных с проектным финансированием. Как видим из статистики, основной процент проектного финансирования взяли на себя именно государственные банки: «Сбербанк», «ВТБ» и «Дом.рф».

На самом деле банки – такие же контрагенты всей системы, которые ее стратегически поддерживают в условиях существующих вводных.

Отметим, что вся система рынка недвижимости стала сложнее. Поэтому когда сейчас возникают различные кризисы или сдвиги, то благодаря этой сложности и наличию большего количества участников система переносит их более устойчиво, потому что у нее появились дополнительные точки опоры. Даже если рушится одна колонна, то остаются остальные, набившие шишки на кризисах и проблемах, и держат эту систему.

Текущий формат, в котором находится первичный рынок жилья в России, можно назвать интересным, сложным и устойчивым. У этого формата есть два следствия.

1. Объем текущего строительства превышает 106 миллионов квадратных метров – это важнейший показатель. Столько в стране еще не строили, если не считать 2019 год, когда все застройщики спешили получить разрешение на строительство без эскроу-счетов. Сегодня мы этот всплеск догнали, и сейчас находимся на уровне, который плюс-минус превысил 2019 год.

2. Динамика роста активности и притока на эскроу-счетах. Согласно статистике, остатки на эскроу-счетах на 1 января 2024 года составляют 5,6 триллионов рублей – это рост в 1,6 раза относительно прошлого года. С 2021 по 2024 объем средств на эскроу-счетах вырос с 1,2 триллионов рублей до 5,8. То есть, те деньги, которые были получены разными потоками от населения в результате закупки, все равно оказались на расчетных счетах. Высока вероятность, что этих средств хватит для реализации всех обязательств застройщиков.

Поскольку локомотивом инвестиционно-девелоперского бизнеса являются государственные банки, то это гарантирует безопасность покупателей. Если что-то пойдет не так, то «Сбербанк», «ВТБ» и «Дом.рф» будут выполнять функции застройщиков.

Например, российский банк «Дом.рф» уже реализует функцию застройщика. У него есть проект «Лампо» в Ленинградской области, где обанкротился застройщик, и все обязательства и задачи по возведению объектов недвижимости и их продаже были переданы в структуру «Дом.рф». На этом примере видны все плюсы такого формата первичного рынка жилья в России, который сделал систему более устойчивой.

Отметим, что на 1 января 2024 года ставка проектного финансирования составляет 6,4%. При этом нужно понимать, что ключевая ставка достигла 16%, что является проблемой для будущих новых проектов. Из-за высокой ключевой ставки сегодня сложнее финансировать эти проекты и получать на них кредиты, при том что все старые проекты и даже новые, которые плохо распроданы, в совокупности дают 6,4%. Почему так делается?

Дело в том, что строительство – долгосрочный проект, и для его реализации нужны приемлемые ставки, которые бы оптимизировали взаимодействие участников рынка. В рамках проектного финансирования у банков существуют не только затраты. Они получают деньги, в том числе от потоков эскроу. Эту дополнительную ликвидность банки могут использовать с учетом резервов, переводить их на различные механизмы финансирования других продуктов, то есть получать прибыль, которая как раз таки позволяет снижать ставку до относительно удобного уровня.

Сегодня Россия находится на новом этапе развития строительства, на котором нужно решить два вопроса.

1. Как создать механизмы финансирования социальной и сопутствующей инфраструктуры для развития территорий. Потому что до сих пор не решена проблема, с помощью каких источников финансировать новое инженерное обеспечение территорий, а это десятки миллиардов рублей. Нужно как-то найти эти средства, например, привлекая государственный и частный капитал в совокупности.

2. Как реализовать социальные проекты: детские сады, школы, больницы, всевозможные физкультурно-оздоровительные комплексы и т. д. Потому что зачастую в регионах с ограниченным спросом на недвижимость и ограниченными ценами доходность таких проектов относительно низкая. Зачастую социальные объекты не строятся не потому, что застройщики плохие или у них сговор, а потому, что выручка от продажи жилья и другой коммерческой недвижимости позволяет застройщику покрыть минимальные затраты по строительству объектов и оставить себе хоть какую-то маржу. Возведение дополнительных больниц, дорог и школ за счет частной компании потребует удорожания цены квадратного метра, что сделает жилье недоступным в небольшом региональном городе. В итоге реализовать ЖК будет проблематично, а местные жители будут сетовать на то, что не могут позволить себе купить квартиру при имеющимся уровне дохода.

Поэтому застройщик всегда сообщает администрации города, за какой проект он готов взяться как коммерческий участник, а за какой нет. С точки зрения конкурентного рынка тут нет какой-то темной истории, потому что если один застройщик скажет, что не готов взяться за проект, то всегда найдется второй участник, который сможет его реализовать, если увидит в нем экономический интерес.

Помимо строительства нового жилья стоит обратить внимание на развитие ЖКХ. Не секрет, что нужно менять изношенные сети, развивать и обустраивать города, развивать функции моногородов, повышать в них качество жизни и т. д. Будущие изменения рынков первичного жилья и финансирования экономики, которые мы увидим ближе к 2030 году, вероятно, будут учитывать и потребности сферы ЖКХ.

Сегодня в России хорошие результаты по устойчивости текущего строительства – это факт. Ситуация на рынке недвижимости намного лучше, чем в 2007 году, когда купить квартиру в Москве мало кто мог себе позволить. Рынок меняется качественно и структурно, и сегодня существуют инструменты и механизмы, благодаря которым многие граждане могут стать собственниками заветных «квадратов».

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot