5 правил инвестиций в недвижимость за рубежом
Каждый инвестор хочет вложиться в зарубежную недвижимость, ведь это надежный и прибыльный актив с доходом в валюте. Но чтобы успешно купить объект за границей, нужно учесть нюансы, которые не встречаются в России.
Эксперты AllTogezer давно инвестируют в недвижимость на рынках разных стран и поделились советами, которые сэкономят годы вашей жизни. Читайте в этой статье о пяти правилах вложений на основе реального опыта нашей команды.
Для начала выясним, в чем преимущества недвижимости перед другими активами.
- В возможности получения стабильного пассивного дохода за счет сдачи в аренду;
- В росте стоимости актива пропорционально инфляции и минимальном риске потери вложений;
- В осязаемости — на недвижимости можно зарабатывать, использовать для своих нужд и передать ее детям.
Плюсов инвестиций становится больше, если вкладывать в зарубежную недвижимость на разных рынках.
- У инвестора появляется возможность хеджировать геополитические риски, угрозы природных катастроф и риски падения локальных рынков.
- Обладатели недвижимости за границей могут рассчитывать на получение ВНЖ и дополнительного гражданства при соблюдении определенных условий.
Важно помнить, что инвестиции в другой стране — не то же самое, что в России. Они требуют особого подхода и глубокого предварительного анализа. Если хотите добиться успешных и безопасных инвестиций в недвижимость за рубежом, следуйте этим пяти правилам.
Правило 1. Учитывайте все нюансы при сравнении рынков
Чтобы выбрать лучший зарубежный рынок для инвестиций, выпишите 10–20 стран, где россияне чаще всего покупают недвижимость, а затем сравните рынки по следующим параметрам:
- Политическая и экономическая ситуация. Например, если в стране высокая инфляция, то валюта будет обесцениваться быстрее, чем возрастать доход;
- Безопасность. Не инвестируйте в городах с высоким уровнем преступности;
- Ограничения на приобретение недвижимости или земли иностранцами;
- Особые условия для инвесторов: льготы, отсутствие налогов и т.д.;
- Риск развития ценового пузыря;
- Сезонность рынка и туристический поток;
- Подводные камни в договорах застройщиков и агентств недвижимости.
После покупки объекта продолжайте следить за трендами рынка и экономико-политической обстановкой страны.
Правило 2. Определитесь с количеством рынков
Одни инвесторы считают, что самая высокая доходность бывает только у тех, кто проживает в городе приобретения недвижимости. Таким образом можно быстрее реагировать на колебания и контролировать состояние объекта.
Некоторые убеждены, что рынки нужно диверсифицировать – вкладывать в активы минимум в двух разных странах. Такой подход помогает избежать политических и страновых рисков.
Наши эксперты придерживаются мнения, что лучше инвестировать на разных перспективных рынках недвижимости. Если рынок в вашем городе не находится на подъеме, а в стране высокая инфляция, то риск потери вложений гораздо выше. В любой стране можно найти управляющие компании, которые смогут поддерживать состояние объекта, встречаться с арендаторами и помогать вам с оформлением документов. Вам необязательно всегда проживать в городе, где вы владеете недвижимостью.
Для диверсификации можно также рассмотреть коллективные инвестиции в недвижимость, REITS, фонды и другие активы.
Правило 3. Рассчитывайте доходность с учетом скрытых расходов и налогов
Расчет доходности должен включать не только стоимость объекта и ежемесячную арендную плату, но и возможные расходы и реалистичную оценку доходов с аренды. Налоги и сборы при покупке также могут составить немалую часть затрат, и во всех странах они различны. НДС, госпошлина, налог на передачу права собственности, гербовый сбор — это только некоторые из них.
Помимо налогов, учтите расходы на юриста, нотариуса и брокера. После покупки объекта может понадобиться провести ремонт, закупить мебель и оборудование, а также регулярно устранять неполадки.
Изучите, сколько денег вы будете тратить на содержание объекта ежемесячно. В некоторых городах эта сумма довольно внушительная. Проверьте, есть ли в стране налог на доход от аренды имущества.
Правило 4. Изучите местные законы
Если вы изучите местные законы и правила, тогда сможете избежать некоторых рисков при покупке объекта от застройщика, заключении договора купли-продажи, сдаче недвижимости в аренду, продаже имущества и не только.
Законы Таиланда запрещают иностранцам владеть объектами недвижимости, кроме кондоминиумов. Скорее всего, тайцы предложат вам оформить договор долгосрочной аренды до 30 лет, который нельзя продлить без повторной оплаты всей стоимости. Это лишь один из примеров.
В каждой стране все индивидуально, поэтому конкретного совета мы здесь дать не можем. Главное — обращайтесь за помощью к юристам и экспертам в узких нишах по выбранному рынку. Они смогут объяснить вам все тонкости и подскажут, как лучше поступить.
Правило 5. Сотрудничайте с проверенными компаниями и специалистами
У проверенных специалистов обычно много положительных отзывов, а у хороших компаний все в полном порядке с документами. Обращайтесь за помощью к юристам перед подписанием договора купли-продажи, договора долгосрочной аренды (leasehold) и инвестиционных договоров.
При сотрудничестве с застройщиками тоже важно быть осмотрительным. Изучите, как работают девелоперские компании на рынке и какие у них особенности договоров. Если они хранят деньги покупателей на эскроу-счетах, тогда сделки будут в разы безопаснее.
Мы в AllTogezer специализируемся на коллективных инвестициях в недвижимость на перспективных зарубежных рынках. Формат подходит тем, кто хочет диверсифицировать портфель активом со стабильным доходом в валюте и не готов тратить много времени и сил на весь процесс, а также начинающим инвесторам. Узнать подробности можно на сайте.