Турбулентность на зарубежных рынках жилья: куда инвестировать 1 млн руб
Статья подготовлена специально для РБК PRO
На зарубежных рынках недвижимости скачут цены. Там можно
заработать, вложив всего 1 млн руб. Беспроцентные рассрочки
действуют в Грузии, Индонезии, Таиланде и других странах. О рабочих
стратегиях инвестирования — Екатерина Котлярова (VIP Realty Club)
Рынки недвижимости традиционно переживают три фазы: рост, стагнация и падение. Российские инвесторы, как правило, заходят в сделку на высшей точке роста и продают объект в момент падения. Из-за этой стратегии они часто недовольны доходностью своих инвестиций, ведь вкладывать приходится больше, чем получать.
Рассмотрим критерии на самом деле эффективных стратегий инвестирования в зарубежную недвижимость в 2024 году.
Доходность зарубежной недвижимости
Краткосрочные инвестиции или перепродажа объекта недвижимости
В рамках этой стратегии доход в рублях на спокойном рынке может достигать 50% за 3 года. Средний рост цены недвижимости от котлована до окончания строительства составляет примерно 20-30%. Срок строительства стандартного многоквартирного проекта обычно — от 2 до 3 лет.
То есть за время строительства недвижимость может увеличиваться в цене как минимум на 30%. Дополнительно, если учесть динамику валютных колебаний за последние 3 года (от 73 руб. до 91 руб. за доллар США), то будет видно, что цена недвижимости в рублевом эквиваленте в среднем за 3 года повышаетсяна 50%. Это значительно выше показателе доходности на российском рынке.
Доход от аренды
При сдаче объекта в аренду среднегодовой доход на популярных зарубежных направлениях составляет 7-10% годовых. Но из-за роста курса доллара США инвестор зарабатывает еще на 7% больше. То есть в среднем доход от арендыв рублевом эквиваленте составляет 15% от стоимости недвижимости, что на 50% выше, чем на российском рынке. В Москве доход от сдачи объектов варенду сегодня — от 4,6% годовых.
При всей привлекательности вложений в зарубежную недвижимость мысль опокупке иностранных объектов многим инвесторам до сих пор кажется утопичной из-за высоких рисков. Разберемся, правы ли они.
Риски покупки зарубежной недвижимости
Рассмотрим самые распространенные страхи россиян, которые не позволяютим купить недвижимость за рубежом.
Недвижимость за рубежом отберут
На приобретенный за рубежом объект инвестор как правило получает полноеправо частной собственности, которое защищено законом страны. Прецедентов ареста недвижимости у россиян, не входящих в санкционные списки, замечено не было. Но если такой страх все равно существует, то лучше выбрать одну из дружественных стран. С полным их списком можно ознакомиться на сайте ruxpert.ru.
Не достроят или перепродадут дважды
В разных странах своя система регулирования гарантии достройки.
В ОАЭ государство ввело регулирование в работе с застройщиками. Теперьобъекты в основном покупаются в рассрочку и через эскроу счета. Сразу послеоплаты 20% от стоимости недвижимости и 7% земельного налога, инвесторрегистрируется в земельном департаменте как будущий собственник. Далее он вносит все платежи через эскроу счета.
В Грузии сразу после внесения 20-50% от стоимости недвижимости вы можете зарегистрироваться как собственник в Доме Юстиций. Это является гарантиейот двойных продаж. А в случае замораживания стройки в стране действуетмеханизм передачи объекта другим застройщикам.
В каждой стране можно обратиться за консультацией юриста, чтобы проверитьправо собственности на продаваемый объект, наличие всех необходимыхразрешений на строительство и договор купли-продажи недвижимости.
Не сдадут в эксплуатацию
Если вы приобретаете недвижимость под сдачу в аренду, то лучше обратитьвнимание на большие города. Небольшие курортные локации большеподвержены сезонности. При этом объекты в мегаполисах всегда стоятдороже. Важно помнить, что для любой недвижимости важны технические характеристики, а для курортной — еще и близость к морю.