Объект на миллион: как инвестировать в коммерческую недвижимость

Многие люди, обретя небольшой капитал, стремятся вложить его в покупку квартиры для сдачи в аренду или последующей перепродажи.

Те же, у кого накоплено более серьезное состояние, предпочитают долгосрочные инвестиции в коммерческую недвижимость, чтобы диверсифицировать активы и обеспечить себе пассивный доход.

О способах инвестиций в коммерческую недвижимость, прибыльных стратегиях и о том, как управлять рисками при инвестировании, рассказывает Константин Конов — основатель и партнёр компании Youkon, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в коммерческой недвижимости.

Обычно коммерческую недвижимость делят на несколько основных типов — торговые площади, склады, офисы и гостиницы — но в реальности есть намного больше направлений, и у каждого из них свои особенности.

Подобные инвестиции всегда требуют тщательного анализа и хорошо обдуманных решений — любая ошибка может обойтись в миллионы долларов.

Чаще всего инвесторы выбирают покупку недвижимости для сдачи в аренду.

Кейс: предприниматель из Иваново приобрел торговый центр в спальном районе столицы. К тому времени у него был опыт управления крупнейшим ТРЦ в Иваново в центре города, благодаря чему проблем с арендаторами не было.

Однако в Москве предприниматель столкнулся с новыми для себя реалиями (особенностями расположения ТЦ, появлением конкурентов и другими), в результате чего знакомая ему модель ведения бизнеса оказалась неконкурентоспособной для новой локации. Спустя два года заполняемость ТРЦ снизилась до 40%, а доходы едва покрывали текущие издержки. В итоге владелец принял решение о продаже ТРЦ.

Объекты, не имеющие постоянного арендатора, часто вместо пассивных инвестиций приносят довольно много операционных сложностей. Этот вид деятельности предполагает полный контроль всех процессов и несет немалые риски в плане долгосрочных перспектив. Но если удается привлечь моноарендатора на весь срок окупаемости или больше — эти инвестиции приносят реальный пассивный доход и не требуют от владельца заниматься вопросами эксплуатации объекта недвижимости и управлять арендными отношениями.

Кейс: владелец отдельного здания в Москве планировал открыть собственный медицинский центр, но затем обстоятельства изменились. Для объекта нашли арендатора — сеть медицинских центров, с которой оформили договор на 15 лет и прописали в нем серьезные санкции в случае досрочного расторжения. Арендатор полностью отремонтировал здание за свой счет и взял на себя все вопросы по эксплуатации и расходы на содержание объекта. Для инвестора это практически идеальная ситуация — он получает постоянные выплаты и не тратит время на операционный контроль, а при необходимости сможет продать объект как готовый арендный бизнес с четким горизонтом окупаемости.

В любом случае прежде, чем инвестировать в такой бизнес, нужно тщательно проанализировать его возможности и тренды хотя бы на 10 лет вперед, чтобы минимизировать возможные риски и иметь конкретный бизнес-план. Также избежать проблем можно, если диверсифицировать активы по отраслям, локациям и регионам — тогда падение доходности отдельных объектов не повлечет серьезных последствий для инвестора.

Еще один популярный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Он отличается от аренды тем, что не предполагает длительных сроков, зато требует дополнительных вложений в реконструкцию, капитальный ремонт или редевелопмент здания.

Обычно так покупают недооцененные объекты коммерческой недвижимости с целью продажи через несколько лет по более выгодной цене. Но, чтобы получить нужный эффект от этой стратегии, необходимо иметь исчерпывающее представление о том, почему цена должна вырасти. Например, складские площади подорожают, так как рядом уже строится логистический центр или новое производство. Либо речь идет об апартаментах в быстро развивающемся районе города, где через несколько лет ожидается кратный рост спроса на съемное жилье и, соответственно, увеличение стоимости аренды.

Другой вариант — улучшение или реконструкция объекта для последующей перепродажи.

Например, инвестор приобретает недорогую коммерческую недвижимость в не очень хорошем состоянии, однако потенциально перспективную. Далее он проводит ремонт или реконструкцию, иногда — меняет тип использования, если это возможно и необходимо, и продает здание существенно дороже как перспективный бизнес-объект.

Однако эта стратегия требует тщательной проработки нюансов.

Например, если выбранное инвестором здание окажется объектом культурного наследия, то не получится произвести серьезные изменения — например, добавить этажи или изменить фасад.

А чтобы изменить вид разрешенного использования объекта, понадобятся очень долгие бюрократические процедуры с участием госорганов, чтобы согласовать смену назначения земельного участка и здания.

Кейс: инвестор купил многоуровневую парковку возле выхода из метро, чтобы перестроить объект в офисное здание. Цена приобретения была намного ниже рыночной, но затем потребовалось 5 лет, чтобы изменить назначение земли. В результате офисный центр удалось построить, но бюрократические вопросы сильно растянули срок окупаемости проекта.

Эта стратегия относится к самым высокомаржинальным, но под силу такое строительство только крупным девелоперам.

Объем вложений часто измеряется в миллиардах рублей.

Многих интересует, какая сумма нужна для того, чтобы начать инвестировать в коммерческую недвижимость.

Но если вы задаетесь этим вопросом — вероятнее всего, нужной суммой вы не располагаете, и уж точно не следует инвестировать «на последние».

Имея миллион долларов, вы можете приобрести апартаменты или небольшое здание для аренды офисов в Москве, площади для размещения магазинов или ресторанов.

В других сферах коммерческой недвижимости речь идет уже о другом порядке цифр: например, здания отелей, ранее принадлежавшие крупным западным сетям, в Москве обойдутся в 4-6 миллиардов рублей — и это только сами здания без учета дальнейших расходов на содержание, коммунальные платежи, оперативное управление, налоги, поддержание сервиса.

Построить склад или офисный центр — еще более затратно, поэтому такие инвестиции доступны только самым крупным игрокам рынка. Например, строительство складского терминала площадью в 115 тыс. квадратных метров для ритейлера «Все инструменты», по оценкам экспертов, обошлось инвестору примерно в 6-7 миллиардов рублей.

В сфере офисной недвижимости в 2023 году одной из крупнейших стала сделка «Тинькофф» по долгосрочной аренде офисного центра площадью 90 тысяч квадратных метров за 2,5 миллиарда рублей в год.

Примерную цену строительства такого бизнес-центра в престижном районе Москвы предположить несложно.

Москва — лидер в области коммерческой недвижимости в стране.

Здесь сконцентрированы бизнес, логистика и финансовые потоки, что делает гарантированно востребованной любую недвижимость.

К минусамстолицы можно отнести высокую цену за квадратный метр по сравнению с остальными регионами, а также активную конкуренцию и зарегулированность отрасли.

Многие инвесторы убеждены, что достичь вершин бизнеса можно, лишь имея объект недвижимости в Москве.

Но это не так — практика показывает, что регионы не менее перспективны для инвестирования.

Например, в 2023 году в число лучших городов для бизнеса вошли Краснодар, Новосибирск, Владивосток, Калининград, Екатеринбург и Казань — это значит, что там созданы оптимальные условия для предпринимательства, и оно будет развиваться.

Коммерческая недвижимость в регионах, как правило, обходится гораздо дешевле, чем в Москве.

При этом ставки арендной платы могут быть гибкими, а сами регионы обычно рады инвестициям в свою экономику и дают различные преференции, в том числе налоговые льготы. В целом региональный рынок коммерческой недвижимости сейчас набирает популярность среди инвесторов, поэтому не стоит упускать момент для диверсификации активов по регионам.

Кроме того, есть смысл рассмотреть инвестиции в другие страны.

За последние 5 лет российские бизнесмены стали обращать внимание не только на страны Европы, но и на Восток.

Например, одним из мировых бизнес-хабов стал Дубай, где нет ограничений и санкций, зато весьма конкурентоспособная стоимость квадратного метра в сочетании с высокими темпами строительства.

Также интересен Китай с лидирующей в мире экономикой, которая стабильно быстро развивается. Шанхай, Пекин и другие огромные мегаполисы весьма перспективны для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Таиланд и Вьетнам, как популярнейшие туристические направления и страны с активным развитием предпринимательства, тоже являются отличным вариантом для вложения средств в коммерческую недвижимость, особенно в сфере гостеприимства.

Это отрасль с высоким порогом входа, но если у инвестора достаточно средств и знаний, чтобы провести всесторонний анализ рынка и планировать действия на долгую перспективу, то коммерческая недвижимость может стать прекрасным выбором для инвестирования.

🚀 Инвестиции в коммерческую недвижимость