Семейная ипотека 2024: перспективы
Больше полезной информации в моём Telegram-канале!
В настоящее время семейная ипотека остается одной из самых доступных и востребованных льготных программ на рынке недвижимости, что подтверждают данные экспертов о росте объема выданных кредитов на 18% за первый квартал 2024 года, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
На первичном рынке, с учетом текущих ставок по семейной ипотеке, двухкомнатная квартира в 54 кв. м. (по нормативу 18 кв. метров на человека), недоступна для 30% регионов – если мы рассматриваем семью с одним ребенком, со среднерегиональным уровнем дохода, согласно портрету ипотечного заемщика.
Повышение ставки до 12% определит недоступность первичного жилья для более 70% регионов. В первую очередь речь пойдет о Центральном, Южном, Северо-Кавказском и Приволжском федеральных округах. Даже для Москвы и Московской области – одних из лидеров объема сделок по семейной ипотеке, жильё для вышеописанных семей станет недоступным. Сценарий будет напоминать текущую ситуацию на вторичном рынке. Где, жилье недоступно в ипотеку почти для 80% регионов (согласно примеру выше). Несмотря на существенный ценовой лаг до 60% в стоимости жилья между первичным и вторичным рынком в ряде регионов, высокие ипотечные ставки (порядка 17%) делают жильё недоступным.
Все это, несомненно, скажется на объеме выдачи ипотечных кредитов, снизив спрос граждан, охладив инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Решит проблему нуждающихся в улучшении жилищных условий? Скорее наоборот, сократит их возможности. Чем больше требований к семейной ипотеке, чем ниже ее доступность в денежном выражении, тем ниже круг лиц, способных их выполнить. Рост ставки автоматически поднимет требование к доходу семьи.
Ожидать, что с 1 июля, когда закончится действие ипотечной программы с господдержкой, цены пойдут вниз, не стоит. Дело в том, что, скорее всего, застройщики вернут различные программы рассрочек и коллаборации с банками по ставке 0,01 процента, которые были пару лет назад, а по некоторым объектам есть и сейчас
Таким образом, семейная ипотека останется доступной для семей с доходом, существенно выше среднего. Не думаю, что программа ориентирована именно на эту категорию граждан.
С целью сокращения нагрузки на бюджет, повышение ипотечной ставки по одной из самых востребованных льготных ипотечных программ, выглядит вполне реалистичным.
Вероятно, речь пойдёт о повышение ставки до 8-10% - для более мягкой «посадки» жилищного строительства. Совместно с действующими требованиями, лимитами и правилом «одна ипотека в одни руки», такой подход позволит направить вектор на семей, которые действительно хотят улучшить жилищные условия, а не заниматься инвестиционной деятельностью, за счет поддержки государства.
Если государственные органы преследуют цель исключить из льготных программ инвесторов, то ужесточение требований по первоначальному взносу и сокращение лимитов – вполне вероятный сценарий.
Однако, не будем забывать, что инвесторы формируют арендный рынок, который, согласно Стратегии развития строительной отрасли 2030, должен помочь, среди прочего, обеспечить доступность жилья не менее чем для 2/3 граждан страны. Вероятно, для них должны предложить иные адресные программы – упоминание об этом есть в Стратегии, в рамках создания механизмов поддержки проектов коммерческой аренды, предусматривающих предоставление ипотечных кредитов для строительства арендного жилья.
Ожидать снижения срока по семейной ипотеке не стоит, так как за последние 6 лет средний срок по ипотеке увеличился на 6 лет – до 24 лет. Сокращение срока приведет к росту ежемесячного платежа, что автоматически означает увеличение необходимого дохода заемщика и сокращение доступности жилья. Рост срока также маловероятен – действующие программы банка рассчитаны на 30-35 лет, выше уже бессмысленно для самого заемщика. Так как увеличение срока кредита с 30 до 40 лет (на 10 лет) приведет к сокращению ежемесячного платежа всего на 5-6%, переплата же увеличится на 40%.
Проблема части семей, которые действительно нуждаются в расширении жилищных условий, связана не с лимитами по ипотеки, ни со ставками или размером первого взноса, проблема в текущей низкой ликвидности вторичного жилья – семьи «застряли» в стесненных условиях.
Покупатели не могу купить «вторичку» из-за высоких ставок, продавцы продать по тем же причинам. Это одна из первоочередных задач, которую необходимо преодолеть. Поэтому, вероятным решением может стать включение вторичного рынка в программу льготной ипотеки. В ряде регионов это может запустить новую волну сделок на рынке недвижимости, сократить ценовой диспаритет первичного и вторичного рынка, снизить риск для банковской системы из-за возможного снижения стоимости жилья недобросовестных заемщиков, при переходе с первичного на вторичный рынок.
Дифференциация условий семейной ипотеки по регионам вполне ожидаемый сценарий, с точки зрения государственного управления доступностью жилья, так как будет означать адресный характер помощи для регионов, в которых наиболее остро стоит жилищный вопрос. Кроме того, такой подход прописан в Стратегии развития строительной отрасли 2030: «…дифференцированное развитие ипотеки в регионах с использованием механизмов льготной ипотеки с государственной поддержкой», в рамках развития ипотечного кредитования.
Больше полезной информации в моём Telegram-канале!
Сложно предсказать, какие изменения ждут рынок недвижимости с учетом пересмотра условий семейной ипотеки