Складская недвижимость: как инвестировать в растущий сегмент рынка

В 2023 году московский рынок складской недвижимости побил рекорды сразу по нескольким параметрам.

Зафиксирован в два раза больший объем сделок аренды и продажи по сравнению с показателями 2022 года, а спрос на склады достиг максимального значения за последние 10 лет.

Средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах также высока, как никогда.

Рассказывает основатель компании Youkon Константин Конов.

В 2023 году спрос на столичном рынке складской недвижимости выдался рекордным. Общий объем сделок аренды и продажи в 2 раза превысил объем сделок за предыдущий год и составил более 3 млн квадратных метров.

При этом, несмотря на ажиотажный спрос в 2023 году, новых складов было построено на 30% меньше по сравнению с 2022 годом — 1,21 млн квадратных метров.

Свободных складских площадей хорошего качества на московском рынке всего 0,3% — минимальное значение за последние годы.

Именно поэтому сегодня так активно растет спрос на индивидуально разработанные и построенные под потребности арендаторов объекты. В основном это маркетплейсы и прочая электронная торговля, связанная с доставками.

Нехватка складской недвижимости на рынке Москвы стала причиной резкого роста цен на аренду.

Например, для складских комплексов класса А и B средневзвешенная ставка аренды за 2023 год выросла в 1,5 раза по сравнению с 2022 и составила 10000 руб. за кв. м в год.

При этом договоры заключаются в среднем на 7-10 лет, а иногда и на более долгий срок до 12-15 лет. В итоге у многих владельцев возникают сложности с продажей объектов.

Приведу пример — крупный складской комплекс класса А площадью 50 тыс. кв. м недалеко от аэропорта Шереметьево в Москве.

Площадь на 100% заполнена арендаторами — однако эти арендаторы работают там всего третий год, а контракт с ними заключен по ставке 5 тысяч рублей за квадратный метр на 7-10 лет.

Вторая причина сложностей с продажей такого склада — цена. Складской комплекс в Шереметьево стоит 3,5 млрд рублей.

Практически невозможно найти покупателя, у которого есть столько свободных средств, поэтому крупные складские комплексы при участии кредитного плеча банковского финансирования на подобные цели можно взять по рыночной ставке от 18% годовых.

Но даже если кто-то захочет взять средства под такой процент, банку нужно подтверждение, что прибыль от приобретаемого объекта будет превышать кредитную ставку.

Обычно она существенно меньше — около 10-12%, поэтому банк выдает отказ в финансировании сделки.

В итоге из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ спрос со стороны профессиональных инвесторов на объекты складской недвижимости упал — вернее, приобрести их хотели бы многие, но возможностей для этого стало меньше.

Так как финансирование девелоперских проектов сильно подорожало, на сегодняшний день правила игры задает тот, у кого есть собственные средства.

Таких покупателей мало, так что владельцы недвижимости вынуждены делать скидки, особенно когда речь идет о продаже в сжатые сроки.

Так профессиональные девелоперы выгодно скупают участки земли и складские комплексы — этот рынок перешел от продавца к покупателю.

Все вышесказанное актуально для крупных и дорогих объектов, но на рынке складской недвижимости есть альтернатива, и она активно развивается.

Если у инвестора нет свободных нескольких миллиардов рублей, ему есть смысл обратить внимание на новый сегмент коммерческой недвижимости — light industrial.

Это небольшие промышленные объекты, включающие в себя административную часть, производственные помещения, склады, мастерские, цеха и объекты для сборки и упаковки товаров.

Операционные расходы формата Light Industrial ниже, чем у крупных промышленных комплексов, поэтому они привлекательнее для малого и среднего бизнеса.

Часто находятся вблизи городских центров или транспортных узлов с удобным доступом к рынкам сбыта и логистике.

Справка

В 2023 году общая площадь складских помещений формата Light Industrial в Москве — более 400 тысяч квадратных метров, базовая ставка аренды — от 7 до 13,5 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Это на 2% выше, чем в третьем квартале 2022 года, а по сравнению с первым кварталом 2023 года рост составил 13%.

Есть застройщики, которые предлагают блоки именно для продажи — средняя стоимость площади в таких проектах составляет от 95 до 120 тысяч рублей за квадратный метр без учета НДС.

Рынок Light Industrial развивается при помощи господдержки. Работают льготы на стадии финансирования (промышленная ипотека) и специальные экономические льготы — например, для резидентов при получении статуса технопарков.

По прогнозам экспертов, данный формат станет самым быстрорастущим сегментом коммерческой недвижимости в России. Он актуален в самых разных отраслях, а спрос на него в несколько раз больше, чем предложение.

Инвестировать в любой проект есть смысл только тогда, когда понятна его окупаемость. Есть две стратегии инвестирования в складскую недвижимость.

Например, если купить старое здание, отремонтировать и оптимизировать пространство, можно продать его в два раза дороже.

Срок окупаемости таких проектов — до двух лет.

Обычно склады строят за городом, поэтому большую роль играет транспортная доступность — широкая дорога хорошего качества без лишних факторов, препятствующих движению.

Также нужно учитывать наличие коммуникаций, административных и подсобных помещений, площадок для разгрузки транспорта, охраны.

Особое внимание стоит обратить на высоту потолков и общую конструкцию здания — в каком году оно было построено, тип материала, покрытие пола и так далее.

Подведем итог: несмотря на возросшую стоимость кредитования и последовавшее за этим замедление рынка коммерческой недвижимости в начале 2024 года, склады по-прежнему относятся к наиболее востребованным объектам для инвестиций.

🚀 Инвестиции в коммерческую недвижимость