Коммерческая недвижимость: купить нельзя продать

Недвижимость – это традиционный защитный актив. Долгое время покупка бетона была идеальным вложением для наших соотечественников, тем не менее, времена поменялись и теперь доходность от жилой недвижимости составляет вряд ли больше 5%. Безусловно, многие адепты в покупку бетона вставляют нюансы: что это в среднем, что покупка недвижимости в правильной локации может принести горазд больше денег и тд. Но факт остается фактом. Доходность от жилой недвижимости становится все меньше и меньше с каждым годом, и гораздо меньше, чем это было десятилетие назад. Остается палочка выручалочка - коммерческая недвижимость. Но она очень дорогая и на нее не возможно взять ипотеку. Вернее можно взять, если у вас уже есть больше половины суммы и вы знаете, где взять остальную часть за ближайшие года два. Ставки по коммерческой ипотеке очень большие по сравнению с потребительским кредитом.

Когда на рынке появились инструменты вложения в коммерческую недвижимость с помощью краундфайдинга – это был прорыв. Я бы поставил на это все, вижу в этом огромный бизнес потенциал и удобство для клиентов. Вы можете вместе скинуться, купить надежный актив, припарковать туда столько денег, сколько вам комфортно и кто-то профессиональный будет за вас заниматься управлением данной недвижимости. За рубежом этот способ распространен, в России мы имеем буквально несколько компаний, которые занимаются подобными историями. Среди всех компаний выделяется история Активо, так называемый ЗПИФ на коммерческую недвижимость. Коллеги делают классный маркетинг, я не однократно был у них в офисе. Тем не менее, инвестиции моих друзей не оправдали себя. Картинка крутая, маркетинг достойный, но есть нюансы

Подсвечу каждую и вы поймёте, насколько этот инструмент для вас рабочий.

Все объекты покупаются заранее

То есть, если у меня есть деньги здесь и сейчас, я хочу их припарковать, то отправить их в Активо за один клик не получится. Они покупают их в определенный момент, когда наберется критическая масса инвесторов. Все жалуются на высокую комиссию, которую берет управляющая компания

Я посмотрел бизнес модель прочитал все условия - на самом деле да. Для недвижимости как-то многовато. Особенно учитывая, что все цифры они приводят без налогов, которые должен заплатить инвестор. И если вычесть те самые 13%, то ещё комиссия управляющей компанией кажется действительно ощутимой. Нежданчики, которые случаются у всех

Это своего рода бизнес, у арендаторов бывают черные лебеди. Они это обязательно переложат на владельца недвижимости и ваш денежный поток может быть меньше, чем ожидалось. Я очень плотно работал с самыми ключевыми ритейлерами

Поверьте, они безбожно отжимают позиции владельцев недвижимости. Этим особо злоупотребляют крупные игроки, которые арендуют тысячи квадратных метров. Они понимают, что являются магнитом, точкой притяжения для клиентов. Соответственно, каждую возможность поторговаться они не упустят. Более того, когда случаются суровые нежданчики в виде резкого изменения курса валют, экономической ситуации и тд. Эти арендаторы первые прибегут и попросят вас дать каникулы, снизить арендную ставки и прочее. Яркий пример 14-15 год, до этого момента огромное количество договоров заключалось в долларах и большинство сетевиков пришло к владельцам с новыми, жесткими условиями по фиксации цены аренды в рублях и владельцы существенно потеряли на этом. Так красивая картинка из презентации, что вот вы вложите такую-то сумму и будете следующие 10 лет получать условные 10% годовых, может быть далека от реальности, если ключевой арендатор, как правило – ритейлер, сможет продавить вас и изменить условия.

Ну, а кому вы ещё сдадите такое огромное количество квадратных метров? Ну разве что другому ритейлеру, а кто сказал, что он будет лучше?

Ликвидность

Покупая долю, пай, акцию, что угодно, в общей корзине не понятно кому и как вы её будете продавать. Да, безусловно, ЗПИФ понимают, что это их слабое место. Говорят, что их паи будут продаваться на московской бирже, что они будут обеспечивать ликвидность. Но пока факт есть факт. Продать свой пай дороже не получается. Чаще это убыток или ноль. Но если бы вы купили коммерческую недвижимость сами, то она неминуема должна дорожать, особенно, если это новостройка. Это преимущество коммерческой недвижимости: у вас есть понятный денежный поток, плюс некий бетонный актив, который при этом ещё и дорожает. Вокруг строятся новые дома, открываются магазины и остановки, мимо ваших дверей проходит все больше людей, плотность населения растет и цена вашей недвижимости тоже увеличивается.

Но, кстати, отсюда идёт и большой риск

Один забор, запрет на парковку может существенно уменьшить привлекательность вашего помещения. Например, одно из моих помещений, которое я снимаю, находится в минуте от метро. Оно должно стоить очень дорого, но я его снимаю за копейки, потому что оно находится за забором таким образом, что место абсолютно не проходное. В этом плане счастливчик и бизнес, под который я снимаю, не связан с потоком клиентов, которые должны проходить мимо помещения. А владельцу помещения очевидно не повезло, потому что он ожидал, покупая коммерческую недвижимость на первой линии, иные цифры. Как должна работать схема такого вложения?

Вариант что вы накопили 10-20 и больше миллионов рублей и вот вы припарковали их в коммерческую недвижимость через ЗПИФ, кажется странной. Если человек может заработать и накопить такую большую сумму, то наверняка он поймёт, что с этой суммой делать дальше, чтобы их приумножить.

Коммерческая недвижимость больше про сохранение, чем про умножение капитала, это защитный актив. Соответственно такие активы должны работать на заемные средства. Вы берёте деньги, например, из банка на пять лет, вкладываете её в ЗПИФ. А он в свою очередь должен отбиться по бизнес модели за 8-9 лет. То есть вы какой-то промежуток времени доплачиваете из своего кармана какую-то сумму, которая вам комфортна.

Часть оплачивает денежный поток от фонда недвижимости, а часть доплачиваете вы. Через пять лет, когда кредит погашен вы на коне и всю оставшуюся жизнь чувствуете себя гораздо более уверенным, потому что какая-то копеечка вам падает. Но, срок возврата инвестиций в ЗПИФ довольно длительный

Когда ты, например, вкладываешь в малый бизнес, который возвращает тебе деньги за пять лет, то тут имеет смысл взять кредит на тот же срок. Одно другое будет плюс минус с небольшой разницей покрывать. Какой есть нюанс?

ЗПИФ в том числе и Активо готово в первый год предлагать большую доходность, потому что они делают вычет по ндс и такая доходность может достигать 20% годовых. Это интересная история, правда тут нужно понимать, когда именно вам вернут эти деньги. Налоговая делает возврат за предыдущий налоговый период и рассматривает это заявление несколько месяцев, плюс сам процесс выплаты занимает минимум 30 дней.

Таким образом вы можете получить вычет не ранее, чем в апреле. По моему опыту это апрель-май.

Ещё одна неочевидная вещь – личность и реклама

Активо делает агрессивный маркетинг основанный на Оскаре Хартманне, я с ним знаком и не в праве давать оценки ему и его деятельности.

Но здесь важно сказать, что любой человек, который лично рекламирует какую-то компанию будет ассоциироваться с этим вложением. ЗПИФ в моей картине мира – это вложение на десятилетия, чтобы получить некую пенсию от защитного Активо. И таким образом, ты косвенно перекладываешь свои риски в риски личности. Когда ты вкладываешь 10 миллионов рублей в бетон, ты понимаешь, что этот бетон будет стоять десятилетия пока дом не рухнет, да даже, когда рухнет, ты сможешь что-то да вернуть. А здесь, когда бизнес и компания подстраиваются под одного человека, не понятно, что произойдет с компанией и бизнесом, когда с человеком произойдут какие-то проблемы. Конечно, не дай бог, чтобы такое произошло.

Зная Оскара, такой большой проект, как Активо он точно делал с надежными, влиятельными партнерами, которые не дадут бизнесу пропасть. Но в целом, если абстрагироваться от личности, когда один человек драйвет компанию, бизнес, рекламу, то люди по сути несут деньги косвенно и ему, основываясь на доверие к этой персоне. Здесь есть некий диссонанс, потому что вложение в коммерческую недвижимость всегда делается на десятилетия вперед и всегда есть риск болезней и прочих происшествий с физическим лицом. На рынке ЗПИФов Активо является одним из лучших предложений

Является ли это предложением одним из лучших на рынке инвестирования, вопрос открытый. Я больших инвестиций в этом инструмент делать не стал. Я активный фанат и любитель коммерческой недвижимости. В настоящий момент я активно рассматриваю её покупку, но мне гораздо комфортнее рисковать, беря плечо у банка или деньги взаймы у партнеров, и покупать объект целиком, чем покупать его через ЗПИФ, платя деньги управляющей компании, не понимая, как я потом его продам. В случае с собственной коммерческой недвижимостью, такая картинка есть

Более того я рассматриваю покупка для использования в своих бизнес целях, а не просто для сдачи. Я больше предприниматель и таким образом выхлоп будет больше, а самое главное – контроль над этим активом будет сильнее. Я очень надеюсь, что возможностей инвестиций в коммерческую недвижимость для рядовых людей будет все больше и больше, это правильный актив, он долгосрочный и дает спокойствие в жизни. Но при этом важно понимать, что коммерческая недвижимость это все таки про бизнес, это не ленивая история, когда ты получаешь деньги из вклада, при этом не делая ничего. Здесь есть договора, юридическая работа, инженерка, пожарная безопасность, поиск арендаторов. Кому-то повезло, кто-то будет сталкиваться с этим по минимуму, а у каких-то объектов это бесконечная рутина, и многие люди отказываются от коммерческой недвижимости в пользу других активов, понимая, что это изначально пассивная инвестиция отнимает у них время и нервные клетки. Очень интересно узнать ваше мнение, особенно опыт тех людей, кто сталкивался. Если вы можете предложить другие достойные защитные активы на ровне с коммерческой недвижимостью, то пишите свои комментарии. Я готов подсвечивать их в телеграм канале и включить их в следующую статью. Если вы стремитесь к финансовой независимости и хотите узнать, как начать жить с капитала, то приглашаю на самый мотивирующий и вдохновляющий телеграмм-канал по инвестициям «МАНЕКИ 🐾 ИНВЕСТОР И МНОГОДЕТНЫЙ ПЕНСИОНЕР С КАПИТАЛА», и паблик ВКОНТАКТЕ.