7 способов уменьшить риски инвестиций в недвижимость
В любых инвестициях есть доля риска, и зарубежная недвижимость — не исключение. Некоторых рисков можно избежать, но случаются и непредвиденные обстоятельства. Например, инвесторы могут уберечь себя от потери части денег благодаря диверсификации, а вот перед природными катастрофами они почти бессильны. Так или иначе, на первом этапе инвестор должен определиться со своим уровнем риска и найти способы им управлять.
Управление рисками в недвижимости — выявление угроз и принятие решений, направленных на увеличение положительных и уменьшение негативных последствий наступления рисковых событий.
Чем лучше инвестор понимает важность этого процесса, тем безопаснее и прибыльнее будут его вложения. О том, какие бывают риски и как их снизить, читайте в статье.
Какие бывают риски в инвестициях в недвижимость и как их снизить
Неверная оценка финансовых возможностей
Правильное восприятие финансовых возможностей — неотъемлемая часть успешной стратегии. Переоценка своих ресурсов может привести к серьезным последствиям, включая потерю актива, финансовые трудности и даже банкротство.
Что может пойти не так?
- Ипотека значительно увеличивает риск инвестиций в недвижимость. Даже если вы приняли решение следовать данной стратегии, нужно быть предельно осторожным при выборе условий ипотечного кредита, иначе можно потерять большие суммы. Правило касается жилой и коммерческой недвижимости.
- Ошибка в прогнозе доходности объекта из-за недооценки расходов на обслуживание, ремонт и управление может исказить реальную картину инвестиций.
- Недостаток ликвидных активов в инвестиционном портфеле при снижении доходов или неожиданных расходах часто создает финансовые трудности.
- Отсутствие подушки безопасности может стать фатальной ошибкой. Объект не всегда удается продать в ожидаемые сроки, а арендная недвижимость может дольше находиться в простое из-за сезонности или прочих факторов.
- При покупке недвижимости за рубежом следует учитывать возможные изменения курса валют. Например, если вы купили квартиру в долларах в рассрочку от застройщика, а получаете свой основной доход в рублях. Если рубль подешевеет, то вам будет сложнее вносить оставшуюся сумму за недвижимость.
Рыночные риски
Все рынки недвижимости находятся в состоянии непрерывных колебаний. Они цикличны, а это значит, что вопрос не в том, изменится ли ситуация на рынке, а в том, когда это произойдет. Экономические условия, спрос, предложение и другие факторы сильно влияют на доходность.
Поскольку недвижимость сильно зависит от конкретного региона, диверсификация активов по разным городам и странам является эффективной стратегией снижения рисков. Период пандемии продемонстрировал, что промышленная недвижимость показывала хорошие результаты, а владельцы торговой, гостиничной и офисной недвижимости столкнулись с трудностями.
Важное правило управления рисками — откладывайте подушку безопасности и не используйте слишком много заемных средств. Тогда в период падения рынка вам хватит резервов, чтобы пережить это время и продолжить заниматься инвестициями до тех пор, пока ситуация не восстановится.
Наблюдение за состоянием рынка поможет своевременно реагировать на изменения. В периоды высокого спроса стоит рассмотреть продажу актива или рекапитализацию во избежание потенциальных убытков. Такие стратегии позволяют смягчить воздействие рыночных колебаний на инвестиции в недвижимость.
Низкая ликвидность
Недвижимость сложно продать при невысоком спросе покупателей на определенные объекты на рынке. В таких случаях инвесторам приходится снижать цену или долго искать покупателя, который согласится на заявленную стоимость.
Прежде чем инвестировать, изучите потребности покупателей и арендодателей в городе. Узнайте, с какой недвижимостью совершали наибольшее количество сделок за последние годы.
Важную роль играет местоположение объекта. Низколиквидными часто оказываются квартиры в непопулярных районах с плохо развитой инфраструктурой и транспортными развязками. Загрязненный воздух из-за заводов поблизости, вид на кладбище и прочие недостатки могут сильно затруднить продажу.
Что касается коммерческой недвижимости, то обычно наименьший спрос показывают узконаправленные объекты, исторические здания и земельные участки в отдаленных районах или непопулярных направлениях за городом.
Недобросовестный застройщик
Один из самых популярных способов инвестирования в недвижимость — покупка квартиры в проекте на этапе строительства и получение дохода с роста цены после сдачи объекта в эксплуатацию. Но в такой стратегии есть свои риски.
Главная возможная опасность — это недострой. Он происходит в случае банкротства девелопера во время строительства объекта. При наличии эскроу-счетов инвестор может сохранить вложенные деньги, но потраченные годы ожидания никто не возместит. Если по какой-то причине эскроу-счета не использовались, то ситуация окажется серьезной.
Еще один риск — перенос сроков сдачи дома. Он приводит к дополнительным расходам инвестора и уменьшению его доходности. Выбирайте проверенных застройщиков, которые не задерживали строительство в предыдущих проектах.
Бывают случаи, когда сразу же после сдачи ключей долгожданному помещению требуется ремонт из-за плохо выполненных работ строителями. В окна может задувать ветер или просачиваться вода, начинает течь крыша или выявляются проблемы с трубопроводом, вентиляцией или другими системами. Девелоперы зачастую исправляют данные ошибки за свой счет, но во время ремонтных работ недвижимость будет пустовать, а это грозит потерей доходности.
Юридические риски
Один из главных показателей успешности инвестиций в зарубежную недвижимость — чистота сделки. Процесс покупки дома и так довольно сложный, а если он происходит на территории другой страны без хорошего знания языка и законов, то это становится настоящей задачей со звездочкой.
Перед инвестированием постарайтесь изучить особенности оформления сделок с застройщиками, покупателями и арендаторами. Выясните, как долго будет длиться процесс, какие подводные камни встречаются в договорах, как работают девелоперы на рынке — все, что вам удастся узнать от экспертов и знакомых инвесторов. Не жалейте средств на проверенных и опытных юристов. Так вы сможете обезопасить себя от больших потерь.
Риск стихийных бедствий
В некоторых городах за рубежом природные катастрофы являются сильной угрозой для инвесторов в недвижимость. Ураганы, торнадо, землетрясения, наводнения, пожары, ветры и град могут стать причиной повреждения имущества. Страховые компании часто покрывают расходы, но в отдельных случаях они могут помочь только при наличии особого страхования от наводнений и ураганов.
Плохое управление недвижимостью
Природные катастрофы — не единственная причина разрушения имущества. Серьезный ущерб собственности могут нанести люди. Захват долго пустующего дома сквоттерами, кража строительного оборудования, взлом и кража медной проводки — примеры случаев, с которыми сталкиваются инвесторы за рубежом. Изучите законы и особенности выбранной страны, чтобы морально и финансово подготовиться к трудностям. К счастью, страховые компании зачастую идут навстречу и возмещают ущерб собственникам если не в полной мере, то частично.
Ошибок в управлении объектами бывает много. Например, иногда инвесторы сталкиваются с тем, что неверно спланированные вложения в ремонт недвижимости не окупаются и негативно сказываются на финансовых показателях. То же самое касается финансового учета, в котором оценивают соотношение доходов и расходов.
Важно принять тот факт, что ни одно вложение в недвижимость не обходится без доли риска. Даже опытные инвесторы сталкиваются с непредвиденными ситуациями.
Главное — относиться к рискам уравновешенно и стараться по возможности их избегать. Там, где это сделать не получается, контролируйте их, то есть предпринимайте меры до возникновения вероятного события. Например, установите датчики движения, огородите запрещенные для использования зоны, поставьте в доме огнетушитель или улучшите замки.
Если вы пользуетесь услугами страховой компании, то переложите ответственность на нее там, где это возможно. Грамотное управление рисками поможет вам сберечь свои нервы и уменьшить потери от инвестиций.
О каких важных рисках мы не упомянули в статье? Пишите в комментариях.