Не инвестируй в недвижимость это рискованно!
За последние годы цена за квадратный метр жилья значительно выросла. Рынки цикличны и не могут расти бесконечно. В 2008 году рынок развернулся, и те, кто покупал недвижимость на стадии строительства, вынуждены были продавать готовое жилье дешевле, так как стоимость недвижимости резко упала. Сейчас рынок перегрет, и то, что когда-то было безопасной инвестицией, может обернуться большими убытками.
Есть правило риэлторов: хорошая сделка — это когда стоимость недвижимости равна или меньше 100 арендных платежей. Пример: квартира с отделкой стоит 10 миллионов рублей и сдается за 50 тысяч рублей в месяц. Таким образом, стоимость недвижимости равна 200 арендным платежам, что делает сделку невыгодной, поскольку это превышает 100 аренд.
Другой пример: комната в общежитии стоит 1,2 миллиона рублей и сдается за 14 тысяч рублей в месяц. Делим 1,2 миллиона на 14 и получаем 86 арендных платежей, что делает эту инвестицию прибыльной.
Во времена, когда ставка по ипотеке была 8,5%, такие комнаты стоили в среднем 900 тысяч рублей. Я купил четыре комнаты в ипотеку, вложив по 50 тысяч рублей в минимальный ремонт. Арендная плата на полностью перекрывает ипотечные платежи, через 10 лет комнаты будут в моей собственности, и мое вложение в 200 тысяч рублей будет стоить 4,8 миллиона по нынешним меркам. Это выгодная инвестиция. Покупка готового жилья за 10 миллионов рублей с целью сдачи его в аренду не является выгодной инвестицией, если аренда его будет менее 100 тыс. руб.
На растущем рынке правило риэлторов было менее актуально, и практически любая недвижимость была выгодной. Но цикл роста подходит к концу, и ожидается снижение цен. Поэтому сейчас лучше продавать недвижимость или инвестировать в другие направления.
Понимая цикличность рынков, можно системно увеличивать свой капитал. Важно выходить с рынка на пике и входить на спаде.
Уловить точный пик сложно, но существуют индикаторы, например, стоимость ипотеки. При ставке рефинансирования в 16% ипотека достигает 20%, что делает её недоступной. Хотя существуют различные программы, такие как "молодая семья" или арктическая ипотека, они не могут охватить весь рынок, что приведет к снижению спроса.
Еще один индикатор в Китае запущена ликвидация крупнейшего в мире застройщика China Evergrande Group. Суммарная задолженность застройщика — $300 млрд.
Обвал рынка недвижимости в России в 2024-2025 годах может быть вызван следующими причинами:
- Высокой ставкой рефинансирования: Высокие процентные ставки на кредиты могут снизить спрос на жилую недвижимость, так как становится дороже получать ипотечные кредиты для покупки жилья.
- Резкий рост цен на недвижимость: Периодический рост цен на недвижимость, особенно если он происходит быстро и не соответствует экономическому росту и покупательной способности населения, может создать пузырь, который в конечном итоге может лопнуть.
- Снижение спроса: Экономические кризисы, ухудшение финансового положения населения или изменения в демографии могут привести к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь может снизить цены на рынке.
- Переоценка рисков: Инвесторы и кредиторы могут начать пересматривать свои риски в связи с недвижимостью, что может привести к снижению инвестиций и доступности кредитования.
- Геополитические факторы: Нестабильность на мировой арене или в регионе может также повлиять на рынок недвижимости в России, вызвав неопределенность и панику у инвесторов.
Рынки цикличны: рост сменяется спадом, а спад ростом. Достаточно понимать где спад сменяется на рост
Сейчас начинается цикл роста криптовалют, который повторяется каждые четыре года. Халвинги биткоина приводят к бурному росту всего крипторынка. После роста следует откат, но зная цикл, можно своевременно закрывать позиции и выйти с рынка с хорошей прибылью. Такие циклы ранее давали минимум 750% роста на биткоине, а альткоины растут ещё интенсивнее.
О текущем цикле криптовалюты я рассказываю в вебинаре "Технология безопасных инвестиций в криптовалюту".
Продавать нужно, когда все кричат "покупай", а покупать когда тишина в секторе.