Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций?

В постах людей, покупающих ценные бумаги, часто можно встретить комментарии, людей критикующих инвесторов и восхваляющих свои инвестиции в недвижимость. Они говорят, что недвижимость является более надежным и прибыльным активом, чем акции или другие финансовые инструменты. "Я купил, сдаю в аренду, оно ещё и растёт в цене само". Можно заметить ещё подобный тезис: "Бетон отжать нельзя, а ваши акции на Западе отжали, как там ваши цифры на счёте поживают?"

В подобных "обсуждениях", если диалог достаточно раскручен, можно заметить пару общих черт у публичных сторонников недвижимости:

Большинство купили квартиру в районе 2019-2021 года.
Они не продали свою квартиру к моменту написания комментария, а просто сравнивают с ценой на онлайн-площадках с непроданными аналогичными квартирами на первичке.
Квартир у комментаторов не по 5 штук. Владельцы пять квартир, я думаю, зарабатывают деньги на работе, а не активностями на бирже или в управлении недвижимостью.

Посмотрел статистику цен в своём регионе, комментаторы правы, цены сильно выросли за последние пару лет и не думают опускать назад:

Цена квадратного метра на первичном рынке по фактическим сделкам в Пермском крае с января 2016 года из СберИндекса.

Цена квадратного метра на вторичном рынке по фактическим сделкам в Пермском крае с января 2016 года из СберИндекса.

Для сравнения, график индекса МосБиржи "нетто" (он учитывает уплату налогов с дивидендов по ставкам РФ) на тот же период:

Индекс МосБиржи полной доходности нетто с 2016 года

Но индекс МосБиржи нельзя купить напрямую, учтём, что покупка фонда (самая пассивная и якобы безопасная стратегия) требует оплаты комиссии за управление фондом. Она достаточно грабительская и может достигать 1% в год.

В итоге получаем следующее:

Цена на первичке в регионе подскочила в 2.5 раза за 8 лет.
Цена на вторичке выросли в 1.75 раза за 8 лет.
Индекс МосБиржи с учётом налогов и комиссий вырос в 2.73 раза за 8 лет.

Согласно цифрам, получается, что недвижимость действительно победила, причём "убедительности" добавляет факт, что цены фондов в 2022 - начале 2023 могли вызвать сердечный приступ, чего не скажешь про недвижимость.

Но есть вопросы "в воздух", которые хотелось бы озвучить:

График цены квадрата за 2016-2020 год не выглядит как-то плосковато? 20% и 12% за 4 года на фоне индекса выглядит невпечатляющим, даже банковские вклады в тот период давали больше дохода.

Кто гарантируют такую же степень роста цен, как в предыдущие 4 года? Чем это отличается от лотереи роста ценных бумаг?

Если сейчас пытаться продать своё жильё, можно ли его продать за цену из Авито? Статистика ДомКлика в моём регионе показывает, что жильё может продаваться на 5 - 10% ниже цены на Авито.

Кто-то вообще сравнивает свою жилую квартиру с аналогичной первичкой, это что за выгодное сравнение такое?

Можно ли считать единственную квартиру активом для сравнения? Некоторые комментаторы любят приводить цену своей квартиру в качестве надёжности недвижимости, но сомневаюсь, что они могут её продать. Я лично не мог бы считать свою квартиру активом, если я её продаю просто в никуда, жить я дальше где буду?

Ремонты учитываются в минус при оглашении цен в комментариях?Меня соседи затопили, стребовать с них нечего, долгов у них и так на полмиллиона. Не является ли это "просадкой" цены квартиры. Или у всех комментаторов не бывает крупных затрат на квартиру?

Сосед по площадке не следил за газом и от взрыва пострадала ваша квартира тоже, не является ли это гигантской просадкой?Почему это не аналог инфраструктурного риска в инвестициях? Вероятность говорите почти нулевая? Где-то я уже это слышал.

Если акции Сбера внезапно заберут через некий закон, не будет ли это сигналом, что в стране настолько всё плохо, что и права на квартиру могут быть внезапно не гарантированы? Как будто некоторые живут в другой стране и не видят, что какой надо закон оформляется в одно мгновенье через "все чтения без чтений".

В заключение я хотел бы сказать, что не призываю к тому, что "недвижимость УГ - инвестиции рулят". Лишняя квартира - это конечно плюс, а деньги на брокерском счёту ради денег на счету вопрос сомнительный. Пока на них не куплено нечто материальное, они, так сказать, не зафиксированы и свою цель не выполнили. Но мне непонятно, почему о проблемах недвижимости не задумываются и другие варианты сохранения своих денег вызывают негатив.

Подписывайтесь на пикабу, если есть интерес к моим постам, или на мой канал, если хотите увидеть, как я не очень удачно инвестирую.