Ипотека по переуступке: что это, как ее оформить и какие есть риски

Купить квартиру в ипотеку в строящемся доме можно не только напрямую от застройщика, но и по переуступке от другого человека или компании. Разбираемся, чем такая ипотека отличается от обычной и какие есть риски.

Ипотеку по переуступке (или по договору цессии) можно оформить только на квартиру в строящемся доме. При этом такую квартиру уже должен купить другой собственник по договору долевого участия (ДДУ). Фактически в этом случае вы покупаете не саму квартиру, а права требования на нее: то есть, пока дом не построен и квартиры фактически нет, по ДДУ у дольщика есть право на нее. И это право можно переуступить другому человеку. Тогда уже застройщик обязуется передать квартиру ему в срок.

Если такую сделку оформить в ипотеку, сначала нужно предоставить в залог банку права на объект. А после сдачи дома в эксплуатацию залогом будет уже сама квартира.

Оформление ипотеки по переуступке регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. По закону:

Чаще всего продавцы — это инвестиционные компании. Они с большой скидкой покупают несколько будущих квартир на ранней стадии возведения дома, в том числе на стадии котлована. Чем ближе дата сдачи дома, тем дороже квартиры — к этому моменту инвесторы и продают права на требование.

Но права продают не только инвесторы. Продавцами также могут быть:

У покупки квартиры в ипотеку по переуступке есть следующие преимущества для заемщика:

«Ипотека с переуступкой может понадобиться, когда вы покупаете объект, аналогов которому нет в продаже. Либо когда вы нашли квартиру по более низкой стоимости, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Кроме того, сделки с переуступкой доступны только для новостроек. Значит, можно оформить ипотеку по программам с господдержкой даже в случае покупки у физического лица. Но с переуступкой работают не все банки».

Покупка квартиры в доме, который еще строится, — это риск, так как застройщик может, например, нарушить сроки сдачи. В конце статьи расскажем, что делать в такой ситуации.

Когда вы покупаете квартиру по договору переуступки, вы не получаете право собственности. Вы приобретаете права требования, при этом не важно, какая это переуступка по счету. Проверьте предыдущие расчеты: если окажется, что кто-то до этого нарушил условие договора, суд может отказать в признании квартиры за вами. Для проверки можно попросить у застройщика свежий акт сверки.

Однако при оформлении ипотеки по переуступке юридические риски берет на себя банк: если объект или сделка будут небезопасными, он уведомит об этом, и у вас будет возможность выбрать другую квартиру. Если планируете покупку квартиры, обратитесь к юристу, который проверит все документы.

Чтобы оформить договор переуступки, покупатель и первый дольщик должны передать в МФЦ пакет документов:

Срок регистрации через МФЦ — до девяти рабочих дней. После заключения сделки покупатель получает права требования. Окончательные расчеты между продавцом и покупателем происходят после регистрации договора в Росреестре.

Чтобы оформить ипотеку по переуступке, нужно:

Перед оформлением ипотеки обратитесь в поддержку банка: там вы узнаете точный перечень документов.

Чтобы узнать, готов ли банк оформить сделку по переуступке, обратитесь в его кол-центр: сотрудники подскажут, возможен ли такой вариант и как это сделать. Вы также можете обратиться к застройщику и узнать список банков-партнеров, которые готовы оформить сделку по договору цессии. Условия ипотеки определяет банк.

С 22 марта 2024 до 31 декабря 2024 года действует мораторий на неустойку и штрафы. Это значит, что до конца года застройщикам:

Пока застройщикам предоставляют отсрочки, даже если дольщики уже подали в суд. Разберемся, каким будет порядок действий, когда мораторий снимут.

В ДДУ с застройщиком указаны две даты:

«Если застройщик не передал вам ключи вовремя, положена неустойка. Если застройщик отказал в выплате, нужно обратиться в суд, — говорит юрист и общественный деятель Ринат Мухаматнуров. — В качестве неустойки застройщик должен выплачивать 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. То есть, например, при ключевой ставке 16% это около 20% годовых. В случае если просрочка — два месяца и более, вы имеете право отказаться от ДДУ, вернуть уплаченные деньги и получить выплату процентов за пользование денежными средствами».

Если вы оформляете сделку по переуступке с использованием ипотеки:

Также при заключении договора о переуступке проверьте:

Если вы покупаете квартиру по переуступке, которая уже в ипотеке, нужно урегулировать вопрос с банком: он должен дать согласие на сделку, оформить переуступку и закрыть текущую ипотеку новой до подписания договора цессии.