Антикейс: как потерять 5 млн рублей

Мы уже не раз писали о том, что инвестировать надо с умом: на основе анализа, локации, перспектив. Но не всегда клиенты приходят к нам за советом, где покупать. Иногда бывают ситуации, когда приходят, чтобы срочно продать неудачную инвестицию. И как бы мы ни хотели помочь, есть места, где спасти вложенные деньги не удастся, но люди продолжают туда вкладываться.

На момент покупки Ирина была вдохновлена советами популярного блогера, который уверял, что покупка квартиры с целью перепродажи — это беспроигрышный вариант. Он утверждал, что цены на недвижимость всегда растут, особенно на новостройки, и что это отличная возможность быстро и без проблем заработать.

Однако спустя два года реальность оказалась совсем иной. Сегодня рыночная стоимость аналогичных квартир в ЖК «Самолет» составляет около 4,8 миллионов рублей, максимум доходит до 5 миллионов рублей. Ирина понимает, что, несмотря на два года ожидания, цена ее квартиры не только не выросла, но и оказалась ниже первоначальной стоимости.

1. Разница в стоимости между новостройкой и вторичной недвижимостью может достигать 30%.

Новостройки, как правило, имеют более высокую стоимость на момент продажи, в то время как вторичная недвижимость растет в цене значительно медленнее. Это связано с тем, что новостройки предлагают более современные условия проживания и часто имеют преимущества по инфраструктуре. Также на них действуют льготные программы ипотеки, которые уже несколько лет активно подстегивают рынок.

2. Неправильный выбор объекта.

Чтобы успешно заработать на перепродаже недвижимости, необходимо тщательно выбирать объекты. Не каждая квартира подходит для таких целей. Важно учитывать локализацию, спрос на жилье в данном районе, а также перспективы развития инфраструктуры.

В данном случае Ирина выбрала Западный обход Краснодара, который никак не подходит для этой цели. За последние годы этот район претерпел значительные изменения: из незаселенной периферии он превратился в одну из самых динамично развивающихся частей краевой столицы. По итогам 2023 года в России он стал самой продаваемой улицей стал. Сейчас там продается более 2 млн кв. м недвижимости. И это не считая того, что уже продано!

На улице возводят дома одновременно более 15 застройщиков. Они строят разные типы жилья — от многоэтажных зданий до таунхаусов с дуплексами. Средняя стоимость «квадрата» от застройщика на Западном обходе составляет 160 тыс. рублей. И это если мы говорим про обычную ставку по ипотеке с первоначальным взносом. Покупая без ПВ, цена выходит выше рынка.

К слову в Крыму — шаговая доступность до моря — в среднем 150 тыс. рублей за квадрат от застройщика. Там и конкуренция будет значительно ниже. А в попытках начать сдавать квартиру на Западном обходе вы столкнетесь с огромным рынком предложения, из-за которого придется снижать цену, чтобы потребитель выбрал именно вас.

3. Низкая компетенция блогера.

Блогер (инфориелтор) заинтересован в получении своей прибыли, на вас ему наплевать. Он не несет никакой ответственности перед вами, отсюда и происходит выбор неправильных объектов. Поскольку инфориелтор не предложит тот объект, где комиссию не платят. Между тем в отдельных городах доля застройщиков не работающих с агентствами составляет от 3 до 30%, а где-то и больше 90% от общего числа рынка.

4. Рынок недвижимости и спекуляции.

Спекуляция на рынке недвижимости работает только в определенных условиях и требует наличия глубоких знаний и опыта. Простое ожидание роста цен без учета многих факторов — путь к финансовым потерям. Цены-то вырастут, но это может занять не 2–3 года, как того хотят неопытные инвесторы, а гораздо больше времени. Особенно неудачно получается, когда человек рискует на все свои деньги, а потом, при появлении обстоятельств, продает квартиру дешевле и остается в минусе. Ведь он покупал объект якобы «дешевый» и «доходный», оплачивая комиссию для инфориелтора и полагаясь на красивую картинку, а не на реальные аргументы и расчеты.

История Ирины ярко демонстрирует, что инвестирование в недвижимость требует тщательного анализа и взвешенного подхода. Покупка квартиры для последующей перепродажи может быть прибыльной, но только в случае правильного выбора объекта и учета всех рисков. Если мы говорим именно о спекуляции, то с ипотекой здесь сейчас делать нечего вообще. Это только покупка за наличку. Следует избегать простых решений и советов блогеров, которые часто не отражают реальной ситуации на рынке.