Глобальные тенденции инвестиций в недвижимость в 2024 год

— Мужчина, голым в банк нельзя.

— Я только взнос за ипотеку заплатить. (Журнал MAXIM)

Наш материал не просто так открывается сомнительным анекдотом из журнала MAXIM. С одной стороны, недвижимость продолжает оставаться одной из наиболее безопасных сфер для инвестиций. Кроме традиционных жилых и коммерческих объектов, сегодня можно инвестировать в землю, парковочные места и многое другое. С другой - рынок недвижимости во всем мире растет и развивается. Он движим такими факторами, как удобство, доступность, устойчивость, технологичность. И каким он будет в конце этого года известно только высшим силам и, конечно, редакторам желтой прессы.

После пандемии во всем мире произошел всплеск спроса на недвижимость. В отсутствии альтернатив даже низкие ставки капитализации выглядели привлекательными. Капитал был дешевым и доступным. Так, по данным MSCI Real Capital Analytics, в период с четвертого квартала 2020 года по середину 2022 года было совершено сделок на сумму более 3,1 триллиона долларов [Weforum].

Начнем с хороших новостей: в контексте глобального развития, эксперты прогнозируют повышение мирового объема рынка недвижимости: до 637,80 трлн долларов США к концу 2024 года. [по данным Statista]. Жилая недвижимость доминирует с прогнозируемым объемом рынка в 518,90 трлн долларов США.

На этом позитивные новости не заканчиваются. Международная юридическая компания DLA Piper провела опрос ведущих предпринимателей, работающих в сфере недвижимости [Dlapiper]. Более двух третей (68%) респондентов позитивно оценивают перспективы краткосрочных вложений, 89% —долгосрочную. В опросе 2023 года, цифры были существенно ниже: 48% и 75% соответственно.

География интересов инвесторов довольно обширна. Так, Лондон остается лидером по своей инвестиционной привлекательности (43% респондентов) – немного ниже по сравнению с 2023 годом. Далее – Сидней и Дубай, набрав 24% и 21%. В Берлине и Мюнхене интерес инвесторов повысился: с 15% и 12% до 5% и 6% соответственно.

Теперь немного о грустном. По данным M&A Explorer компании White & Case, с 2022 по 2023 год общая стоимость сделок с недвижимостью в мире упала до самого низкого уровня (с 2007 года): с 293,97 млрд долларов США до 139,68 млрд долларов (на 52%). [mergers.whitecase]

Разрыв между ценой покупки и продажи остался заметно большим. Объемы транзакций за последние несколько кварталов оставались относительно низкими, даже по сравнению с допандемийными стандартами.

Рекордный объем транзакций после пандемии в сочетании с низкими процентными ставками приводят и к низким ставкам капитализации (данные по состоянию на третий квартал 2023 года).

Однако, несмотря на все трудности, с которыми столкнулся рынок недвижимости за последние 12 месяцев, результаты опроса упомянутого ранее: [dlapiper] этого года свидетельствуют о том, что сектор, возможно, начинает выходить из кризиса, поскольку респонденты настроены более оптимистично в отношении перспектив рынка недвижимости, чем год назад.

Не менее важными в рассмотрении перспективы развития сферы недвижимости являются и концептуальные тенденции строительства. Так какие инвестиции сегодня «в тренде»? Разберем все по порядку.

Аренда. Владение собственным жилым имуществом все еще остается невозможным для большого количества людей в разных странах мира. Особенно такой вид недвижимости актуален для молодых или часто меняющих место жительство людей. Эта тенденция привела к появлению более конкурентоспособных рынков аренды по всему миру. Арендная недвижимость входит в число самых популярных активов в сфере недвижимости и является потенциальным источником пассивного дохода. Так что, мониторим этот сектор.

Коворкинги, коливинги или, как их еще называют, коммунальные метры. Основная идея всех перечисленных типов недвижимости заключается в том, что арендатору удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Сюда же входят и стихийные магазины, и склады-боксы для индивидуального хранения вещей.

Такие объекты становятся все популярнее. Так, по данным журнала Deskmag, с 2011 по 2016 годы количество коворкингов на глобальном рынке выросло в 10 раз — с 1 130 до 11 300.

Данное явление практикуется и на рынке ретейла, где набирает обороты формат совместного торгового пространства. Идея реализуется как правило через субаренду, когда крупные ретейлеры с разрешения собственника здания сдают часть арендованных помещений.

Недвижимость как способ сохранения капитала. Рынок недвижимости – один из наиболее привлекательных способов сохранения капитала. В интервью «РБК.Недвижимость» генеральный директор компании Bonton Realty Екатерина Симонова отметила: «Вкладывая средства в ликвидные объекты классов «бизнес» и «премиум», покупатель становится собственником качественной недвижимости, которая за несколько лет еще и неплохо вырастет в цене. Так согласно прогнозу аналитического департамента Bonton Realty, рост стоимости квадратного метра в элитном сегменте к концу года составит в среднем 15-20%». Недвижимость как класс активов обеспечивает доходность, которая менее подвержена колебаниям, чем другие инвестиции (включая акции и облигации).

Активы в сфере недвижимости, такие как офисные здания, не подвержены волатильности, поскольку основными факторами, определяющими стоимость зданий, являются их качество, местоположение и стабильность аренды. Поэтому для инвесторов, чья главная забота — сохранение капитала, вложения в такие наиболее безопасны.

Инвестиции в строящееся жилье. Покупка недвижимости на этапе строительства с целью перепродажи – выгодный способ вложения денег. Однако данный вид инвестиций требует тщательного подхода: от места и застройщика до выбора этапа строительства для покупки. Так, например, дешевле всего купить квартиру еще до начала строительства. Но при этом застройщик предлагает минимальную информацию о жилищном комплексе. До начала продаж и вообще по ходу строительства проект новостройки может сильно измениться – от вариантов отделки до количества этажей. Не исключено и то, что стройку вообще могут отложить или отменить, либо наиболее выгодные квартиры захотят продать подороже уже на этапе 70-100% готовности дома. На этапе котлована цена будет выше, чем до начала строительства, но и конкретики в реализации проекта будет больше. Остается риск банкротства либо ликвидации застройщика, а эскроу-счета есть далеко не во всех юрисдикциях.

Экологичная недвижимость - уже не новый, но все еще актуальный тренд. Суть эко-строительства проста – здание возводится на безопасных для человека материалах, а инженерные системы и технологии жизнеобеспечения заточены на экономию природных ресурсов. Но в чем выгода? Во-первых, это экономия эксплуатационных расходов, сокращение сроков окупаемости и увеличение стоимости активов в новых экологичных зданиях. Экологически чистые объекты требуют меньших затрат на обслуживание, но существенно больших вложений на создание. По данным RubyHome средняя экономия эксплуатационных расходов в первый год для новых экологичных зданий составляет 10,5%, за пять лет средние эксплуатационные расходы данного вида зданий сокращаются на 16,9%. При этом владельцы сообщают, что экологичные здания и модернизация увеличивают стоимость активов более чем на 9% [rubyhome].

На самом деле, рассматривать глобальные тенденции инвестиций в недвижимость можно бесконечно. В данном тексте приведены основные аспекты развития рынка, имеющие наибольший потенциал на сегодняшний день. 2023 год показал снижение объема продаж. Сегодня же инвесторы позитивно оценивают перспективу развития сферы недвижимости, а рынок богат предложениями для инвестиций.