Застройщики начали снижать цены на квартиры

Показываем реальные примеры снижения цен у застройщиков — с графиками и истинными размерами скидок.

Всем привет! На связи создатель аналитического Telegram-канала «Недвижимость | Что Где Почём». Мы регулярно следим за рынком недвижимости и сегодня у меня для вас радостная весть — застройщики наконец-то снижают цены на квартиры.

В нашей базе хранится вся история цен московских новостроек, так что мы видим не какие-то цифры в вакууме, а знаем, что точно изменилось и насколько.

Для начала немного пояснений. Я не разделяю позиции «все вырастет» или «все рухнет». Есть средние цены на рынке недвижимости, а есть конкретные ЖК и конкретные квартиры.

Общая статистика полезна для понимания трендов, но никак не отражает чью-либо индивидуальную ситуацию. Для покупки вам наверняка интересны какие-то определенные ЖК. И там динамика цен может быть своя.

В каких случаях застройщики снижают цены? Когда в конкретном проекте у них недостаточно продаж. Им нужно регулярно пополнять эскроу-счета, иначе банк повысит ставку по проектному финансированию (кредиту на строительство).

Соответственно, если продаж было мало, то в конце месяца или в следующем застройщик может снизить цены на квартиры или раздать точечные скидки на определенные лоты. Все зависит от конкретной ситуации и ценовой политики этого девелопера.

Вот тут мы показывали интересный пример: пока в июне все застройщики повышали цены в преддверии отмены льготной ипотеки, кое-кому пришлось их снижать из-за низких продаж.

Сейчас таких кейсов стало больше.

Классический прием у «ПИК»: сначала плавно повышать цены по всем проектам, а потом снижать. Этот застройщик часто начинает менять цены одним из первых на рынке, иногда за несколько месяцев до того, как это случится у остальных.

Собственно, очередная волна такого роста длилась с марта по середину июня, а потом пошла на спад.

Это усредненный график по всем московским проектам девелопера — есть ЖК, где цены не падают и даже растут, но по большинству проектов картина такая (минус 5-10% за 2 месяца).

Сколько еще продлится снижение цен? Вряд ли долго. Спрос сейчас переориентировался в основном на самое дешевое жилье, поэтому рано или поздно эти квартиры начнут покупать и динамика цен у застройщика затормозится.

Недавно еще один застройщик Level снизил цены почти по всем проектам и аж до 35%. Но есть нюанс — скидки у него часто фиктивные, а снижение цен гораздо меньше заявленного.

Так было месяц назад — застройщик сначала завысил цены на сайте, а затем устроил акцию -20%. Реальное снижение тогда составило всего лишь 4-5%.

Сейчас цены снизились уже серьезнее. Нарисованные скидки 35% как раз составляют порядка 20% — вот тут мы детально разбирали на примере этого ЖК:

Подобные резкие снижения цен — частое явление у этого застройщика. Мы уже не раз видели, как цены на квартиры откатываются к стартовым и даже ниже (как сейчас) — т. е. можно было просто подождать и купить за ту же самую цену, но на полгода позже и сэкономить.

Как правило, такими скидками застройщик привлекает к себе достаточно покупателей, поэтому уже в следующем месяце цены поднимаются (что, собственно, уже можно заметить на графике).

Если в первых двух примерах мы наблюдали массовое снижение цен, то у «Самолёта» оно скромнее. Цены снизились совсем на чуть-чуть и в нескольких проектах, где у застройщика упали продажи.

Хотя вот есть один пример, где ценник просел достаточно сильно — на 15% за месяц:

Впрочем, даже после снижения цены тут все равно не очень интересные, так что можно предположить, что дальше они продолжат стагнировать.

Лично я так не думаю. То, что рынок начал стагнировать, это факт, и к концу года вполне может немного скорректироваться по цене. Но кризиса, который бы предвещал массовый обвал цен, на рынке нет (во всяком случае, пока).

То, что у застройщиков просел спрос после отмены льготной ипотеки — это ожидаемо и в целом нормально, он просто возвращается к своим естественным значениям.

Что касается скидок у остальных застройщиков, они есть, но пока на единичные объекты — просто чтобы поддерживать минимально необходимые объемы пополнения эскроу-счетов. Вероятно, дальше таких скидок станет больше, так что будем мониторить.

* Эта статья — мнение автора и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подобных разборов много в нашем Telegram-канале. Если вы интересуетесь рынком недвижимости, хотите быть в курсе новостей, трендов, цен и вот таких кейсов, заходите, будем вам рады!