Недвижимость в Индонезии: как купить и на что обратить внимание

Волшебные пляжи, живописные рисовые террасы, древние храмы — красота индонезийского острова Бали привлекает тысячи иностранных туристов и инвесторов. Многие мечтают купить здесь собственную виллу или апартаменты, чтобы круглый год наслаждаться тропическим раем.

Но приобретение недвижимости за границей — ответственный процесс, который требует особого внимания из-за юридических нюансов и возможных рисков. В этой статье мы подробно расскажем, как правильно выбрать и безопасно купить виллу или апартаменты на Бали, учитывая все особенности местного рынка и законодательства.

Согласно индонезийскому законодательству, иностранный гражданин не имеет права владеть недвижимостью на Бали напрямую. Но есть два варианта, как все-таки стать собственником:

При покупке недвижимости обязательно проверяйте, по какой схеме она оформлена и на какой срок. Внимательно изучите все условия договора.

Важно: недвижимость можно оформить на несколько человек и сразу прописать в контракте будущих наследников.

Покупка недвижимости на Бали сопряжена с дополнительными расходами в виде налогов и сборов. Вот что нужно учесть:

Также нужно учесть расходы на обслуживание, ремонт и страхование виллы или апартаментов. Добросовестный застройщик предоставит детальный расчет всех платежей еще до сделки.

На Бали нет законов, обязывающих страховать недвижимость, но мы настоятельно рекомендуем это сделать. Особенно, если объект еще на этапе строительства. Страховка защитит вас от рисков затягивания сроков сдачи и получения объекта ненадлежащего качества.

В Magnum Estate мы страхуем все проекты с момента начала строительства и до передачи недвижимости собственникам. В случае любых происшествий вы гарантированно получите полную компенсацию.

Инвестор может перепродать свою недвижимость на Бали независимо от формы владения. Для этого покупатель и продавец заключают Resale Agreement (договор о перепродаже) и подписывают Confirmation Letter (письмо о намерениях).

Важный нюанс: по закону в договоре цена недвижимости указывается только в индонезийских рупиях. Сумма в валюте покупателя определяется по курсу на день сделки.

В Magnum Estate мы помогаем клиентам грамотно оформить все документы и берем на себя активный поиск покупателей для максимально быстрой и выгодной перепродажи.

По информации от представителей районов, до 30% всех проектов на Бали не имеют необходимых разрешений и документов, то есть являются нелегальными. Покупка такого объекта — огромный риск, ведь его могут снести в любой момент. На что обратить внимание, чтобы избежать проблем?

Вся территория Бали поделена на зоны по целевому назначению: зеленая (для сельского хозяйства), коричневая (охраняемая), желтая (для частного жилья), фиолетовая (для коммерческих объектов), красная (для туризма и развлечений). Если целевое назначение земли не соответствует заявленному в проекте — высок риск запрета на строительство и снос.

Случается, что фактические границы участка не совпадают с кадастровыми или захватывают часть чужой территории. Это чревато долгими судами с соседями и требованием сноса даже из-за 50 сантиметров.

Принимайте замеры только от официальной Земельной Палаты Индонезии (BPN), подтвержденные подписями владельцев соседних участков.

Убедитесь, что на участок есть все необходимые документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, документ о передаче прав, справка об уплате налога на землю и другие (подробный чек-лист ниже).

Даже если документы на землю и объект в полном порядке, могут возникнуть проблемы с дорогой. Если подъездной путь находится в частной собственности, владелец может в любой момент перекрыть въезд и требовать плату. Проверьте, чтобы право проезда было закреплено документально.

Каждый девелоперский проект на Бали должен получить от местных властей два ключевых документа:

Если хотя бы одного из них нет — строительство или использование такого объекта незаконно и грозит сносом в любой момент.

Ситуация на рынке недвижимости Бали неоднозначная. С одной стороны, бешеный спрос и активное строительство, с другой — масса недобросовестных игроков, которые работают без лицензий и необходимых документов. Как отличить надежного застройщика от потенциального мошенника? Запросите и внимательно изучите такие бумаги:

Для полной уверенности закажите профессиональную юридическую проверку застройщика, так называемый Due Diligence. Это законный способ проверить репутацию, финансы и права компании. Такую услугу оказывают специализированные юридические фирмы и нотариусы.

Покупка виллы или апартаментов на Бали — это шанс не только исполнить мечту о райской жизни, но и выгодно вложить деньги. Однако из-за особенностей местного законодательства и не всегда прозрачных схем работы многих застройщиков риски покупателя очень высоки.

Не стоит гнаться за дешевизной и верить каждому броскому рекламному предложению. Тщательно проверяйте документы, репутацию и опыт застройщика. В идеале — работайте через надежных посредников с хорошей репутацией и опытом сделок.

Если вы присматриваете недвижимость на Бали для жизни или инвестиций — обращайтесь в Magnum Estate. Более 15 лет безупречной работы, десятки довольных клиентов, полное юридическое сопровождение и страхование сделки. С нами вы получите полный пакет документов на виллу или апартаменты и будете уверены в законности и безопасности покупки на 100%. Закажите бесплатную консультацию через форму на сайте и убедитесь сами!