Российская или зарубежная недвижимость: куда вложить деньги в 2024 году?
В последние годы все больше россиян делают ставку на иностранные рынки, и это неудивительно — такие вложения помогают приумножить капитал и получить вид на жительство в другой стране.
Но стоит ли полностью отказываться от российской недвижимости в пользу зарубежных активов? В этой статье мы разберем преимущества и риски двух вариантов, чтобы помочь вам сделать взвешенный выбор.
В чем выгода инвестиций в зарубежную недвижимость
Диверсификация активов и сбережение капитала
Один из главных плюсов — возможность распределить инвестиции между разными странами. Вместо того, чтобы вкладывать все средства в российские объекты, инвесторы могут приобрести недвижимость где-то еще и держать капитал в иностранной валюте. Это позволяет получать доход от аренды и обезопасить себя на случай экономических или политических потрясений. Если в одной стране начнется кризис, то недвижимость другой страны продолжит приносить прибыль, компенсируя возможные убытки.
Второй дом за границей
Собственная недвижимость за рубежом — это не только выгодное вложение, но и возможность иметь второй дом для отдыха. Недвижимость может приносить доход от сдачи в аренду, когда собственник находится в России. А во время отпуска можно остановиться в своем доме, не беспокоясь о поиске свободных вариантов в пиковые сезоны.
ВНЖ и гражданство
Некоторые страны, такие как Греция, Кипр и Венгрия, предоставляют ВНЖ в обмен на покупку недвижимости. Инвесторам открываются все преимущества жизни в стране, включая доступ к медицинским услугам и образованию. Более того, через несколько лет после получения ВНЖ можно подать заявку на гражданство, которое дает дополнительные права.
Выгодные налоговые условия
Налоговые режимы в некоторых странах привлекательнее, чем в России. Например, в Грузии налог на доход от аренды равен всего 5%, а в России эта ставка достигает 13%. В ОАЭ отсутствуют налоги на имущество и наследство — это снижает расходы на содержание объектов и увеличивает доход от их аренды или перепродажи.
Стабильный пассивный доход
В 2023 году доходность от сдачи объекта в аренду в Турции варьировалась между 5–6%, а в ОАЭ и Грузии — от 10% до 12%. Если инвестировать в страну с твердой национальной валютой, то доход увеличится еще сильнее из-за нестабильности рубля.
Какие бывают риски инвестирования в зарубежную недвижимость
Покупка жилья за рубежом кажется привлекательной, но важно трезво оценить все риски перед принятием решения. Давайте рассмотрим основные нюансы.
Незнание местных законов может дорого обойтись
В каждой стране свои особенности законодательства, которое регулирует сферу недвижимости. Например, в большинстве случаев иностранцы не могут быть собственниками земли в Таиланде. Поэтому при покупке виллы или дома сам участок земли оформляют лишь во временное пользование. А в Эмиратах застройщик имеет право передвинуть срок сдачи объекта на целый год без каких-либо последствий. Незнание тонкостей рынка может привести к серьезным юридическим проблемам и потере дохода.
Нестабильность валюты может повлиять на доходность
Многие зарубежные объекты недвижимости выставляют на продажу в долларах или евро, в то время как арендная плата взимается в местной валюте. Поэтому колебания курсов валют напрямую сказываются на доходности от инвестиций. Так, девальвация турецкой лиры может значительно снизить прибыль от сдачи в аренду апартаментов в Стамбуле в пересчете на доллары.
Политические риски
Изменения в политической ситуации страны порой имеют непредсказуемые последствия для иностранных инвесторов. Новые власти могут вносить поправки в законодательство, в том числе и в сфере недвижимости. А в некоторых государствах есть риск национализации имущества иностранцев при смене правящего режима. Поэтому вкладывать средства в недвижимость стоит лишь в странах со стабильной политической обстановкой.
Перегретый рынок и падение спроса на аренду
На рынках с высоким уровнем спроса цены на недвижимость могут быть завышены. Если большинство покупателей — инвесторы, то в будущем могут возникнуть проблемы со сдачей объектов в аренду из-за переизбытка предложения. Кроме того, экономические кризисы, стихийные бедствия и эпидемии негативно влияют на туристическую отрасль, а это сказывается на спросе на краткосрочную аренду. Например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса объекты посуточной аренды в курортных городах простаивали большую часть года.
Особенности миграционной политики
В некоторых странах, особенно в Испании, до сих пор остро стоит проблема с окупасами, или же сквоттерами — бездомными, которые захватывают пустующие дома. Ими также могут стать приличные на первый взгляд арендаторы, утратившие возможность платить за аренду. Право на жилье в Испании священно, поэтому разбирательства могут затянуться на месяцы.
В зоне риска временно пустующее жилье иностранцев в менее благополучных районах. Если приобрести объект в новом жилом комплексе с круглосуточной охраной, тогда можно значительно снизить риск захвата собственности.
Чем российская недвижимость может быть лучше зарубежной?
Инвестирование в московскую недвижимость порой открывает возможности, доступные далеко не на всех зарубежных рынках. Остановимся подробнее на преимуществах покупки.
Высокий спрос и стабильность
Москва всегда была магнитом для материального и социального капитала. Благодаря этому, появился устойчивый спрос на жилье, который практически не угасает даже в трудные времена.
Повышенную активность демонстрирует премиальный сегмент на первичном рынке. Например, в 2022 году, несмотря на кризис, количество сделок в этом сегменте сократилось всего на 11%, тогда как в массовом сегменте падение составило 48%. Инвесторы точно могут рассчитывать на стабильный интерес к новостройкам с хорошим качеством строительства и в выигрышной локации.
Устойчивые цены
После коррекции цен в 2022 году рынок премиального жилья в Москве начал стабилизироваться. В прошлом году средняя стоимость квадратного метра колебалась, но показывала тенденцию к росту. В 2024-м цены повышаются каждый месяц, в особенности на арендное жилье, и прогнозы на будущее положительные. Сейчас складываются приятные условия для покупки — стоимость жилья при покупке ниже, а арендные ставки выше.
Стоит отметить, что в целом рынок недвижимости Москвы демонстрирует стабильный рост все последние 30 лет. Поэтому покупка может стать отличным долгосрочным вложением.
Знакомая среда
Еще одним важным преимуществом является то, что российским инвесторам проще ориентироваться на родном рынке. В Москве проще определить районы, которые активно развиваются и становятся все более привлекательными для жизни.
Почему инвестировать в российскую недвижимость в 2024 году — не лучшая идея?
Хотя вложения в недвижимость считаются одним из самых надежных способов сохранить капитал, в текущих реалиях российский рынок сталкивается с рядом серьезных проблем, которые могут оттолкнуть даже самых опытных инвесторов.
Высокие цены и инфляция
Пожалуй, главный минус инвестирования в российскую недвижимость в 2024 году — это завышенные цены на жилье в крупных городах. Квартиры в Москве и Сочи стоят столько же, сколько и в некоторых иностранных мегаполисах, но вот доходы населения в нашей стране пока не дотягивают до заграничного уровня.
Кроме того, высокая инфляция поглощает рублевый капитал инвесторов. Даже если стоимость недвижимости растет, реальная покупательная способность инвестора может падать.
Высокие ипотечные ставки и большой первоначальный взнос
В августе 2024 года банки выдают кредиты на жилье под 18% годовых. Для сравнения, в ОАЭ ипотека обойдется в 2,35%, а на Мальте — в 3,15%. Такие высокие проценты существенно снижают доходность от аренды и затрудняют погашение кредита.
Помимо этого, в России сильно подняли размер первоначального взноса и сократили льготные ипотечные программы.
Низкая ликвидность
В условиях экономической нестабильности и неопределенности быстро продать объект будет непросто. А ведь инвестор в любой момент может столкнуться с необходимостью срочно выйти из проекта.
Итоги
Мы осветили главные аспекты инвестиций в недвижимость в России и за рубежом. Каждый инвестор может сделать выводы самостоятельно. В конечном счете, ваш выбор будет зависеть от личных целей и готовности к рискам. Перед принятием решения обязательно изучите все детали, посетите интересующие страны и проконсультируйтесь с экспертами. Это поможет вам сделать осознанный выбор и успешно инвестировать капитал.
Подписывайтесь на наш блог и телеграм-канал, если хотите получать больше информации об инвестициях в недвижимость.
Мы в AllTogezer специализируемся на коллективных инвестициях в недвижимость на перспективных зарубежных рынках. Формат подходит тем, кто хочет диверсифицировать портфель активом со стабильным доходом в валюте и не готов тратить много времени и сил на весь процесс, а также начинающим инвесторам. Узнать подробности можно на сайте.