Как накопить на квартиру с ипотекой и без

В ходе опроса ВЦИОМ и ДОМ.РФ выяснилось, что каждая вторая молодая семья или 52% опрошенных нуждаются в улучшении жилищных условий. Чтобы купить квартиру, придется копить не один год или брать ипотеку. У каждого способа есть свои плюсы и минусы. Вместе с экспертами разбираемся, как собрать деньги на квартиру с кредитом и без.

Ипотека дает возможность приобрести жилье через получение займа в банке. В течение определенного периода времени заемщик осуществляет ежемесячные выплаты, чтобы в результате стать полноправным владельцем квартиры.

Доля ипотечных сделок в марте 2024 года составила 71% от общего количества операций. Хотя покупку недвижимости в кредит выбирают более половины покупателей, у ипотеки есть свои риски и нюансы. Разберем преимущества и недостатки.

Решение жилищного вопроса — можно приобрести жилье, даже если не хватает крупной суммы, и начать жить в квартире сразу, а ее стоимость оплачивать постепенно.

Ипотечный кредит позволяет зафиксировать стоимость жилья — поскольку при его оформлении проводится оценка недвижимости, определяющая ее рыночную стоимость на текущий момент. Даже если цены на недвижимость вырастут, заемщик будет продолжать выплачивать фиксированную сумму ежемесячных платежей, установленную в договоре.

Экономия и дополнительный доход. Если вы сами живете в такой квартире, то экономите на аренде. Если сдаете ее в аренду, то получаете доход. При этом размер арендной платы может увеличиваться, а платеж по кредиту останется прежним.

Ежемесячные платежи — покупателю регулярно необходимо вносить значительную сумму на погашение кредита, но со временем из-за инфляции эти платежи будут казаться меньше. Соответственно, доход также должен расти. Если этого не происходит, то уровень жизни падает, так как снижается покупательная способность денежных средств, даже при условии, что размер платежей остается неизменным на протяжении всего срока.

Переплата — приобретая квартиру в ипотеку, покупатель помимо стоимости самой квартиры выплачивает проценты по кредиту. Чем дольше срок ипотеки, тем больше будет переплата.

Для наглядности сравним два ипотечных кредита по 7 млн ₽ и ставкой 21%:

Первоначальный взнос — практически все ипотечные программы предполагают внесение первоначального взноса, который может составлять от 10% до 30% от стоимости квартиры. Это означает, что покупателю необходимо иметь собственные средства для оплаты этого взноса.

По данным витрины недвижимости Restate, в среднем квартира на вторичном рынке стоит от 5 млн ₽, тогда первоначальный взнос составит 500 тыс.–1,5 млн ₽. На первичном рынке Москвы стоимость квартир начинается от 7,1 млн ₽, соответственно, первоначальный взнос составит 710 тыс.–2,1 млн ₽. Первоначальный взнос на квартиру в Санкт-Петербурге будет 415 тыс.–1,2 млн ₽ при стоимости квартиры в 4,2 млн ₽.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

«Сейчас, когда ставки по рыночной ипотеке достигли максимума за последние два года (21% и выше), согласно расчетам нашего ипотечного калькулятора, переплата за квартиры при стандартном первоначальном взносе в 30% может за двадцать лет достигать 3,5-5 стоимости недвижимости. То есть одну квартиру вы покупаете себе, а еще три–четыре цены отдаете банку.

Здесь всегда работает правило: чем больше человек накопил собственных средств, тем больше он сэкономит на ипотечных процентах и переплате за срок кредита».

Чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке и приобрести собственное жилье, нужно оптимизировать бюджет:

Проанализировать расходы. Рассчитать, сколько средств тратите ежемесячно. Это поможет понять, какой общий доход и на что именно расходуете средства.

Ирина Озерова, эксперт по недвижимости АН «Макромир»:

«Учитывая стремительный рост цен на недвижимость, рекомендация откладывать 10% от дохода уже не актуальна и неэффективна. Если вы в браке и имеете возможность жить на средства одного из супругов, а зарплату второго полностью откладывать, то это будет самый оптимальный и быстрый способ накопления».

Составить план расходов на месяц. На основе полученных данных вы сможете определить, какие расходы можно уменьшить, чтобы откладывать больше денег. Ирина Озерова, эксперт по недвижимости АН «Макромир»:

«Если ваша цель — максимально быстро собрать деньги на первоначальный взнос или на всю квартиру, то стоит пересмотреть свои расходы и отказаться от большинства необязательных трат, оставив только самые необходимые».

Выбрать подходящий способ хранения накоплений. Держать деньги дома невыгодно, поскольку они будут обесцениваться из-за инфляции. Лучше разместить накопления на вкладе или инвестировать в финансовые инструменты с низким уровнем риска.

Избегать эмоциональных покупок. Если хотите приобрести что-то не слишком необходимое, например, новый гаджет или украшение, попробуйте отложить покупку на некоторое время. Чем дороже товар, тем дольше стоит подождать перед принятием решения.

Создать дополнительные источники дохода. Направить накопленные средства на вклад и в надежные инвестиционные инструменты: гособлигации, акции «голубых фишек». Как один из вариантов диверсификации консервативного инвестиционного портфеля можно рассматривать краудлендинг в недвижимость.

Сделать налоговые вычеты. Если потратили деньги на лечение, обучение, занятия спортом, добровольное страхование или пополнение индивидуального инвестиционного счета, имеете право вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Максимальная сумма расходов на обучение, с которой возможно вернуть налоговый вычет, составляет до 110 000 ₽ на каждого ребенка, а по тратам на лечение, лекарства, ДМС, спорт и свое обучение — до 150 000 ₽. Лимиты касаются расходов за 2024 год. Также можно сделать вычет за обучение братьев, сестер или супруга, вычеты при покупке жилья и продаже имущества.

Допустим, семья потратит на спорт и лечение 180 000 ₽, социальный налоговый вычет при ставке НДФЛ 13% будет рассчитываться так: 150 000 х 0,13 = 19 500 ₽.

У одного из супругов есть ИИС, он в 2024 году пополнил его на 450 000 ₽. База для вычета с внесенных на ИИС средств ограничивается 400 000 ₽. Инвестиционный налоговый вычет составит: 400 000 х 0,13 = 52 000 ₽.

За 2024 год супруг, который будет подавать декларацию в налоговую, получил официального дохода 900 000 ₽ и заплатил НДФЛ — 117 000 ₽.

Сумма возврата НДФЛ: 52 000 + 19 500 = 71 500 ₽. Так как сумма возврата не превышает уплаченных налогов, ее можно будет получить полностью.

Использовать инструменты господдержки. На государственном уровне предусмотрены субсидии для приобретения недвижимости:

Ипотека — один из самых популярных способов приобретения жилья в России. По данным Банка России, только в июне 2024 года было выдано жилищных кредитов на сумму 788,5 млрд ₽, а кредитов по договорам долевого участия — на 474,7 млрд ₽.

Однако не все имеют возможность получить ипотечный кредит: низкий официальный доход, плохая кредитная история — причин для отказа может быть множество. Тем не менее, существует ряд альтернативных способов приобретения жилья.

Чтобы приобрести жилье за счет средств материнского капитала, необходимо выполнить ряд требований:

Одно из условий для покупателя — выделение долей всем членам семьи в пропорции, которую они определят сами. Если родители не выделят доли детям в установленный срок, материнский капитал придется вернуть в Социальный фонд России.

Регулируется договор ренты Гражданским кодексом. Это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму (рентные платежи) либо предоставлять средства на содержание в иной форме.

Существуют следующие виды ренты: пожизненная — выплаты продолжаются до конца жизни получателя ренты.

Покупка квартиры в рассрочку от собственника или застройщика подразумевает постепенную оплату ее стоимости. Сначала необходимо внести от 20% до 50% общей суммы, а оставшуюся часть выплачивать ежемесячно или ежеквартально.

Рассрочка позволяет избежать переплаты за жилье, но у нее более короткий период погашения по сравнению с ипотекой (обычно 1–4 года).

Сегодня девелоперы предлагают два типа рассрочки:

Чтобы приобрести жилье, можно воспользоваться потребительским кредитом. У этого способа есть недостатки, поэтому важно понимать, данный вариант будет выгоднее.

Процентные ставки по потребительским кредитам обычно выше, чем по ипотеке. Срок потребительского кредита варьируется от нескольких месяцев до 5 лет. Выбрать срок и разбить долг на комфортные платежи сложнее. В отличие от ипотечного кредита, где можно выбрать срок от 10 до 30 лет. Также не получится использовать материнский капитал для погашения потребительского кредита нельзя, его можно направить только на погашение ипотечного кредита.

Стоит ли использовать кредиты и займы для покупки квартиры, если нет всей суммы, рассказал Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

«Допустим, покупателю не хватает только 10% от цены квартиры — 600 тыс. ₽. Теоретически можно оформить потребительский кредит на 5 лет и не отдавать в залог квартиру.

Но важно помнить, что два кредита — потребительский и ипотечный — это двойная нагрузка, которая может стать непосильной ношей для заемщика.

Кроме того, клиент с потребительским кредитом на первый взнос может получить отказ вместо ипотеки, так как не пройдет по уровню требований к показателю долговой нагрузки и зарплате. После выплаты всех обязательств у заемщика должно оставаться минимум 50% дохода».

Иногда, чтобы приобрести долгожданные квадратные метры, приходится сокращать расходы до минимума. Долго в таком режиме не хочется жить. Разбираемся, где хранить сбережения, чтобы накопить на квартиру быстрее.

Гибкий инструмент для хранения сбережений: можно пополнять и снимать деньги, без изменения ставки. Средства, которые находятся на счетах для накопления, застрахованы государством.

Процентная ставка ниже по сравнению с банковским вкладом. Обычно она близка к уровню инфляции, что означает отсутствие как реальной прибыли, так и потерь собственного капитала из-за роста цен.

Большинство банков дают привлекательные процентные ставки при соблюдении определенных условий: оформить платный тариф, совершать транзакции по карте на сумму, превышающую установленный минимум, держать на счете минимальный остаток.

Накопительный счет подходит для краткосрочных целей и для тех, кто имеет низкую толерантность к риску, и им важно знать, что деньги можно забрать в любой момент.

У вклада есть несколько основных преимуществ. Так, денежные средства защищены государством. В случае отзыва лицензии у банка вкладчики получат компенсацию за потерянные средства до 1,4 млн ₽. В отдельных ситуациях возможно получить компенсацию до 10 млн ₽. Например, если на счете находились средства, полученные от продажи недвижимости или в результате наследования.

Банки предлагают ставку, которая обычно выше уровня реальной инфляции. Доходность фиксируется и не может быть изменена по желанию банка в течение срока действия договора.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» рассказал, как быстрее накопить на квартиру с помощью банковских продуктов:

«Один из эффективных инструментов для накопления — накопительный счет. Он позволяет получать высокие процентные ставки — до 19–20% для новых клиентов. Можно регулярно пополнять счет и капитализировать проценты.

Если начать с 50 000 ₽, согласно расчетам калькулятора вкладов, за полгода получится собрать 373 397 ₽. Если бы хранили деньги дома, то получилось бы на 73 397 ₽ меньше. Эти цифры говорят сами за себя.

В дальнейшем рекомендую сменить инструмент для сбережений и перейти на традиционный банковский вклад. Проценты по вкладам сейчас немного выше — 20–21%».

Инфляция обесценивает деньги, которые не работают, а инвестирование помогает увеличить капитал и сократить срок накопления. Для увеличения сбережения можно рассмотреть следующие финансовые инструменты: акции крупных федеральных компаний, гособлигации, муниципальные или корпоративные облигации с высоким рейтингом, ПИФы с надежными активами в портфеле.

Как защиту для капитала можно выбрать краудлендинг в недвижимость: инструмент коллективного инвестирования средств в строительный бизнес через инвестиционные платформы, который подходит для инвестиционных стратегий с умеренным риском и сроком до трех лет.

Одним из примеров краудлендинговой платформы является ТаланИнвест, которая помогает собирать финансирование для застройщиков многоквартирных домов в России. На платформе представлены предложения от застройщиков с доходностью до 24% годовых — это фиксированный процент на весь инвестиционный период, который зависит от условий конкретного инвестиционного предложения.

Ирина Озерова, эксперт по недвижимости АН «Макромир», поделилась личным опытом, как накопить на квартиру без ипотеки:

«Если есть уже накопленная сумма, можно рассмотреть вариант вклада под высокий процент на 2–3 месяца. Еще один интересный инструмент — это облигации.

Сейчас в ожидании повышения ключевой ставки можно обратить внимание на облигации федерального займа с плавающей ставкой. Банк России будет снижать ключевую ставку медленнее, чем предполагает рынок, а флоатеры оперативно подстраиваются под ее изменение».

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Под инвестиционным проектом и/или проектом понимается текущая деятельность лиц, привлекающих инвестиции.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/

Реклама ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480, erid: 2VtzqxUXUPq

Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.