Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Вопрос можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сегодня волнует многих. В связи со сложной экономической ситуацией, снижением доходов необходимость продать ипотечный дом или квартиру возникает у многих граждан РФ. Разберем подробно способы продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка или другого финансового учреждения.

Можно продать квартиру в ипотеке? – Да, Закон разрешает продавать такую недвижимость. Но существуют важные ограничения, о которых важно знать, приступая к реализации. Первый важный момент – через сколько можно продать квартиру в ипотеке. Естественно, что оформить кредит на покупку квартиры и моментально ее продать получится только в том случае, если сразу выплатить весь долг. Но так не бывает. Чтобы не платить 13% НДФЛ с дохода при продаже недвижимости надо, чтобы с момента оформления ипотечного займа прошло от 3 до 5 лет.

Если эта квартира или дом единственное жилье, то через три года платить налог тринадцать процентов уже не надо. Если есть еще недвижимость, то надо подождать 5 лет, чтобы не платить полный объем НДФЛ.

Важно. Обязательно получите согласие банка, выдавшего заем, на продажу ипотечной недвижимости. Без такого разрешения сделка не состоится.

Как продать дом в ипотеке или квартиру в новостройке? – Самый простой способ, это досрочная выплата всего займа. Банки не всегда охотно идут на досрочные выплаты, так как они теряют свой процент (прибыль). Поэтому, приступая к поиску покупателя сначала согласуйте с финансовой организацией условия, на которых она согласна принять выплату досрочно.

Важно. Внимательно читайте свой ипотечный договор. В некоторых случаях за досрочное погашение надо платить неустойку.

Выплатить долг раньше срока можно по договоренности с покупателем, если он согласен оплатить разницу из общей суммы сделки. Но самый надежный и выгодный вариант – заплатить долг из собственных средств. В этом случае продавец может искать более выгодного покупателя, продать жилье дороже.

Еще один вариант досрочного погашения ипотеки – перекредитование. Оформляется новый заем, с него выплачивается остаток долга за ипотеку. Потом, после продажи недвижимости, выплачивается этот заем. Это самый невыгодный вариант, так как придется платить проценты и комиссии за новый кредит.

Самый безопасный и надежный вариант. Все взаиморасчеты по продаже ведет сотрудник банка, оформившего ипотеку. Так проще всего продать квартиру под залогом у банка. Финансовая организация уверена в том, что вернет средства.

Покупатель вносит всю сумму за квартиру – одну часть в счет погашения ипотечного кредита, вторую часть (разницу) выплачивает продавцу квартиры или дома.

По итогам сделки покупатель оформляет в собственность недвижимость без обременений, а продавец полностью оплачивает ипотечный заем и возвращает уже выплаченную сумму по кредиту.

Можно ли продать дом в ипотеке, не погашая весь кредит? Да, но это самый дорогой и долгий способ реализации. Покупатель должен будет доказать, что он в состоянии выплачивать заем. В принципе, получается, что ипотеку надо перерегистрировать на другого заемщика.

Покупателю надо будет собрать весь пакет документов и получить одобрение банка, на переоформление кредита. На практике этот вариант реализации ипотечного жилья обойдется на 20 – 30 процентов дешевле, чем средняя рыночная стоимость недвижимости.

Единственный вариант, когда такая продажа выгодна – до окончания выплаты долга осталось не больше года. Но в этом случае покупателю будет выгодней и удобней полностью погасить ипотеку, а не приобретать жилье с обременением.

Как продать квартиру в залоге? – Проще всего обратиться в банк, выдавший заем. Если у вас нет возможности дальше обслуживать долг, вы переживаете, что будут просрочки, то сразу обсудите вариант продажи с банком.

Такие случаи не редкость. Много граждан теряют работу, заработная плата снижается и нет возможности дальше выплачивать кредит.

Надо быть готовым к тому, что цена недвижимости при такой продаже будет существенно ниже рыночной. Банк выставит квартиру или дом на аукцион. Цель сделки для банка – вернуть вложенные им средства. Поэтому будьте готовы к тому, что не всегда будет возможно вернуть полностью уже оплаченную сумму за ипотечную недвижимость.

Для оформления сделки нужен следующий пакет документов:

Перед тем, как собирать пакет документов для продажи, согласуйте со своим банком все нюансы. У каждого финансового учреждения могут быть свои требования к документации. Например, если покупатель будет дальше оплачивать ипотеку или при оформлении первый взнос оплачен из материнского капитала, то понадобятся дополнительные документы.

Обычно такие займы выдаются на льготных условиях. Возможно ли продать квартиру в ипотеке в этом случае? – Это возможно, но только при полном досрочном погашении займа или продаже недвижимости на аукционе. Реализовать жилье, полученное в ипотеку на льготных условиях с передачей долга крайне проблематично. Будет очень сложно найти покупателя, финансовое и семейное положение которого будет соответствовать всем требованиям льготного кредитования.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? – Конечно да. Но для оформления сделки с недвижимости надо снять все обременения:

Важно. Обязательно проверьте в реестре ЕГРН, что все долги по данной квартире выплачены. Такую справку можно заказать в МФЦ или на портале Госуслуг.

При реализации ипотечной недвижимости, если не прошло пяти лет с момента покупки, надо заплатить 13% НДФЛ. Требование актуально для ипотечных квартир и домов, которые не являются единственным жильем.

Если квартира или дом единственное жилье, то с момента оформления должно пройти три года. После этого срока оплачивать 13 процентов налога с продажи не нужно.

При расчете суммы налога берется стоимость недвижимости без учета цены квартиры. Например, если жилье было куплено в ипотеку за 7 миллионов, а продано за 9 миллионов, то проценты берутся с разницы (прибыли). Надо будет оплатить НДФЛ с разницы в 2 миллиона.

Кроме уплаты налога при продаже будут и другие затраты – оплата оценки недвижимости, комиссии банков за досрочное погашение, оплата справок, выписок из реестра.

Ипотечную недвижимость продать выгодно всегда труднее, чем жилье без обременений. Самый надежный вариант продажи – реализовать дом или квартиру через банк, выдавший заем. В этом случае вы гарантировано защищены от недобросовестных покупателей и можете быть уверены в том, что сделка будет оформлена в полном соответствии с действующим законодательством.