Рынок складской недвижимости: возможности для инвесторов на фоне дефицита площадей?

🏗 Мы часто рассуждаем с вами про рынок жилой недвижимости, где застройщики после отмены льготной ипотеки оказались в очень сложном положении, и порой совершенно незаслуженно забываем про складскую недвижимость, где сейчас сложилась уникальная ситуация, когда даже при высоких ставках на этом рынке наблюдается острый дефицит площадей, что уже сейчас привело к образованию очередей среди потенциальных арендаторов и резкому росту арендных ставок.

💼 Инвестирование в коммерческую недвижимость для нас возможно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), ставшие в последнее время весьма значимым сегментом на российском рынке коллективных инвестиций.Стоит отметить, что именно складская недвижимость лучше всех себя чувствует в последние годы, и сейчас попробую объяснить почему.

Пандемия COVID-19 негативно сказалась на гостиничной недвижимости, начало СВО привело к проблемам в торговых центрах (из-за массового ухода западных брендов), а отмена льготной ипотеки спровоцировала существенный спад на рынке жилья. В то время как складская недвижимость демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря активному развитию онлайн-торговли и логистики. Онлайн-ритейлеры и логистические компании год от года наращивают свои бизнесы, а потому постоянно увеличивают объёмы своих складских площадей.

Плюс ко всему, виток инфляции уже сейчас приводит к опережающему росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что в свою очередь оказывает позитивное влияние на доходность подобных объектов. На этом фоне ожидается, что в среднесрочной перспективе их доходность существенно превысит показатели консервативных фин. инструментов, таких как банковские вклады и фонды денежного рынка.

❗Важно отметить, что ЗПИФы отличаются высокой степенью надёжности, благодаря особому механизму защиты активов. Вдумайтесь только: даже при отзыве лицензии у управляющей компании активы фонда остаются неприкосновенными. В такой ситуации пайщики принимают решение о выборе новой управляющей компании (УК) через процедуру голосования, и если новая УК не выбрана, то фонд ликвидируется, а средства от продажи активов распределяются между владельцами паёв пропорционально их долям.

Давайте для наглядности попробуем заглянуть в один из таких ЗПИФов, под управлением PARUS Asset Management. Весьма неплохой пример в рамках текущего поста, т.к. он открывает возможности широкой диверсификации через разные фонды, на любой вкус и цвет, причём все эти фонды публичные и торгуются на бирже:

✔ Фонд-НОРД (RU000A104KU3) - логистический комплекс NORDWAY с общей площадью 107,6 тыс. м², где одним из арендаторов является Faberlic.

✔ Фонд-ОЗН (RU000A1022Z1) - производственно-логистический центр площадью 70,3 тыс. м², где с якорным арендатором Ozon подписан долгосрочный договор до 2030 года с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.

✔ Фонд-СБЛ (RU000A104172) - главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА». Общая площадь комплекса составляет 49,9 тыс. м². С арендатором подписан договор до 2029 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на уровень инфляции в коридоре от 5% до 9%.

👉 В целом все вышеперечисленные фонды интересны для инвестиций, однако Фонд-НОРД (RU000A104KU3) особенно выделяется, благодаря своему высокому потенциалу роста. Прогнозируемая доходность этого фонда, учитывающая как арендный поток, так и увеличение стоимости активов на горизонте до 2028 года может достичь 40% годовых, поэтому если у вас есть желание диверсифицировать свой портфель, то это весьма достойный вариант!

При этом важно отметить, что такая оценка основана на предполагаемой цене пая в 1100 руб., тогда как текущая стоимость на Мосбирже составляет 1060 руб., открывая хорошую возможность доп. заработка в том числе и на этом небольшом дисконте.

❤ Ставьте лайк под этим постом, если тема складской недвижимости вам показалась интересной и полезной. Буду писать обзоры почаще!