Какую недвижимость в Таиланде нельзя покупать. Красные флаги для тех, кто не хочет потерять деньги
На трендовом и доходном рынке Таиланда легко попасть на неликвид, который в лучшем случае заморозит деньги без намека на прибыль. От каких объектов нужно держаться подальше? Собрали все красные флаги для инвестора в одной статье.
Опасность! Нет инфраструктуры на территории
Бассейн, бар, зеленая ухоженная территория, лаунж-зона, фитнес-зал – это мастхэв для платежеспособных арендаторов и покупателей недвижимости. Люди платят за свой комфорт, и если на территории комплекса негде хорошо провести время, его даже рассматривать не станут. Итог – снижение цены, низкая доходность, долгая окупаемость и разочарование инвестора.
В 2024-2025 году покупать в Таиланде просто “место для ночлега” и рассчитывать на то, что оно принесет какой-то доход – заведомо провальная идея.
Вот пример современного проекта, где есть не только “джентльменский набор” – бассейн, фитнес, спа, но и кинотеатр, симулятор гольфа, коворкинг, детский клуб, рестораны. И все это всего в 500 м от лучшего пляжа Пхукета – Банг-Тао. Здесь доходность, конечно, будет выше, чем на проекте с одним бассейном.
Опасность! Объект вдали от пляжа и инфраструктуры позиционируется как туристический и высокодоходный
Доход 10% годовых и выше приносит посуточная сдача недвижимости курортного формата – где рядом магазины, салоны, клубы, рестораны, хороший пляж или хотя бы шаттл до него. Удаленные от цивилизации локации – это вариант под долгосрочную аренду, доходность от которой будет ниже.
Исключение – высококлассные проекты с виллами. Если на вилле есть свой бассейн, доступный для жильца 24/7, всегда свободное парковочное место и полная приватность, то уже не так важно, сколько ехать до пляжа.
Вот, например, вариант с виллами со всей инфраструктурой на территории. До пляжа Раваи 600 метров. Он не лучший на острове, и, скорее всего, жильцы будут ехать 3 км до пляжа Най Харн. Но учитывая класс и удобства на вилле, спрос все равно будет высокий. Доходность ожидается от 10% годовых в валюте. Смотрите подробности в Телеграм-канале
В других случаях лучше помахать проекту ручкой – высокого дохода там не будет.
Опасность! Нет управляющей компании
“Вы будете получать по 10% годовых от аренды!” – говорит застройщик и после выдачи ключей исчезает с радаров. Это плохая ситуация для инвестора, даже если с самой недвижимостью все в порядке.
- Либо вам придется самим искать арендаторов, оформлять договоры, заселять, выселять, проверять, решать проблемы, организовывать уборку и текущий ремонт.
Это требует постоянного присутствия в стране. А еще это сложно, долго и без должного опыта – невыгодно. Доход будет ниже, чем от профессионального управления.
- Либо нужно будет нанимать местных агентов с непонятной квалификацией и немаленькими комиссиями.
Удобнее, если у застройщика уже есть своя УК либо договор с отельной сетью, которая сразу же возьмет на себя аренду и организует работу с максимальной наполняемостью и арендной ставкой.
Опасность! Переоцененный объект
Доход инвестора складывается из разницы между ценой покупки и ценой последующей перепродажи либо дохода от аренды. Если стоимость проекта изначально завышена относительно среднего уровня по локации, то основной потенциал доходности уже “съеден”. Инвестор там сохранит деньги, но мало что реально заработает, а срок окупаемости улетит в космос.
Прежде, чем брать объект в свой пул, мы проводим внутренний отбор. В каталоги Ageeva Real Estate попадают проекты на предстарте и старте продаж либо почти готовые варианты по адекватной для данной локации цене. А переоцененные лоты, на которых невозможно заработать, до наших клиентов даже не доходят.
Опасность! Мутные документы
Разрешение на строительство, документы на землю, соответствие назначения земли возводимому объекту – это три кита надежного инвеста. Если застройщик по первому требованию не предоставляет их или юлит с учредительным документами компании – сразу прощайтесь. В Таиланде нет эскроу-счетов и законов о защите прав дольщиков, так что на мутном проекте вы с гарантией потеряете деньги.
Что подходит для инвеста? Примеры выгодных объектов
Чтобы отличать доходные объекты от неликвида, нужен опыт или, как минимум, насмотренность. Переходите в Телеграм-канал – там я регулярно публикую лучшие предложения на острове.
Такое ощущение, что кругом одни красные флаги
Нет, просто в Таиланде, особенно на Пхукете очень насыщенный рынок, порядка 500 застройщиков работает, плюс вторичка, которая периодически выходит на рынок. Поэтому выбирать нужно внимательно
если вы постите ссылки на свой ТГ, где без реги даже не увидеть пост через браузер, то не удивляйтесь, что конверсия будет ниже, чем могла бы быть
На собственном опыте могу сказать, что покупка недвижимости в другой стране всегда сопряжена с рисками, и важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки, особенно когда речь идет о праве собственности и возможных скрытых проблемах с землёй. В Таиланде есть свои особенности, особенно для иностранцев, так что стоит внимательно изучать законы и консультироваться с местными юристами. Нереально часто слышал истории о том, как люди покупали недвижимость, не проверив все нюансы, и в итоге теряли деньги из-за мошенничества или неосведомлённости. Так что такие советы точно помогут избежать неприятных сюрпризов.
Спасибо за высокую оценку материала