Как заработать 742% годовых на земельном участке в Московской области?

Это мой первый пост на VC, не судите строго. Касательно цифр, я конечно же, не ручаюсь, что так получится у каждого, ведь инвестиции сопряжены с риском и доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем, вы и сами это прекрасно знаете, я просто опишу свой опыт лета 2023 года, который с тех пор повторил многократно в разных локациях Москвы и МО при разных условиях покупки, продажи, на растущем и на падующем рынке.

По-моему скромному мнению 1 год в земельных инвестициях можно смело приравнивать к 3 годам обычной жизни. Очень много нового узнаешь про себя и про людей занимаясь этим ремеслом. Поехали..

Стратегия была проста: купить земельный участок ИЖС ниже рынка, произвести работы по улучшению этого участка, далее разделить большую площадь на более мелкие части и продать покупателям с льготной ипотекой и наценкой. Так в итоге и вышло.

Никакими специальными навыки я не обладал, я не знал что такое ПЗЗ, генеральный план, территориальная зона, минимальная площадь деления, градостроительный план, коэффициент плотности застройки, водоохранные, прибрежные, ЛЭП и газоохранные, а также культурного наследия зоны – вот всего этого я не знал, а просто решил попробовать.

Участок в вялотекущем режиме время от времени искал около месяца. Ездил на осмотры, снимал на видео, советовался со старшими товарищами, запрашивал документы, торговался, по итогу выбор пал на земельный участок в Подольском городском округе.

С точки зрения видовых характеристик – прекрасный участок, с точки зрения инфраструктуры – средний, с точки зрения коммуникаций – как и везде в ближайшей МО (газ и эл-во), я сделал ставку на вид, который окупил бы средние показатели в остальном.

Касательно документов – ситуация не идеальная, но подстраховались хорошо, в том числе и оценкой перед покупкой, заключения, нотариальными бумагами и прочим – я обязательно напишу чек-лист на что смотрю при проверке ЗУ, как оцениваю и тд., но скажу так: ЕГРН, правоустанавливающие документы, ГПЗУ, ДКП, свидетельство на собственность, наследство, дарение и тд. к чему привыкли все при покупке квартир – это прекрасно, но в земле есть еще вид разрешенного использования, территориальные зоны, смены генеральных планов, ЗОУИТ (охранные зоны), сервитуты и прочие приколы, когда вроде все ок в документах, но строить нельзя и дачная амнистия не поможет, как я уже сказал, это тема отдельного поста.

Купил участок в июне 2023 за 7 млн. рублей, далее проводились работы по покосу травы, а также приведению ЗУ в более презентабельный вид. Параллельно разбирался с тем, что такое кадастровые работы – вызвал геодезиста, отбил точки внатуру, аналитическим методом прикинул деление участков – решено было делить земельный участок на 3, к слову вы не можете сформировать землю любой площади – эти параметры (макс. и мин.) регламентируются в ПЗЗ вашего района. В общем, составили межевой план, подали документы в Росреестр, подождали 5 дней и ву-аля – вместо одного кадастрового номера у меня теперь 3. Важно, что все это время с момента покупки ЗУ мы ловили потенциальных клиентов на Авито и ЦИАН, не дожидаясь момента, когда земля будет готова к продаже после выравнивания и с прекрасными фотографиями.

Из рисков на которые не понятно, как отреагировали бы клиенты считал охранную зону от линии электропередач на заезде, а также сосед, у коготорого вид разрешенного использования земельного участка под промку и в целом он там в ангаре делает не совсем понятно что, но рядом построил самопальный дом и живет там – значит ничего вредного подумал я. В конечном итоге, если были бы вредные выбросы – я бы это знал, потому как обошел перед покупкой всех соседей. В общем, понятно, риск, но не заработаю много – выйду в ноль хотя бы и получу новый опыт, так подумал я и решился все-таки потому что очень уж прекрасный вид и возможность сделать собственный спуск к пруду, чтобы покататься на сапах в жаркий летний денек, эх.

Исходный ЗУ был площадью 20 соток, разделили на 3 участка, два по 6 и один на 7 соток., за месяц получили порядка 50 откликов, активно покупали рекламу на Авито и ЦИАН.

В итоге, продали за 13, 32 млн. руб. (2 участка в ипотеку и 1 за наличку были куплены), цикл составил около 1 месяца, а расходы 106 тыс. всего., кстати о расходах, на что тратился? Трактор JCB 1 смена, бензопила, бензин, геодезист, межевой план, госпошлины, еще пол смены JCB, съемка на коптер и реклама на площадках. Да, расход маленький, но в этом году у меня уже были земельные участки с расходами больше 1 млн. руб., так что раз на раз не приходится – это очень простой случай, с очень большой прибылью относительно вложений и в короткий цикл, и да повезло 😅

Мои выводы: прибыль в земле, как и во многих других сферах, формируется на этапе покупки, важно купить с хорошим дисконтом, без диких вложений, возможно решить проблемы с документами, возможно загасить долги собственника безопасно через выкуп посредством нескольких аккредитивов. Ситуация могут быть разные.

Кто-то скажет повезло, кто-то скажет невозможно, но я с тех пор занимаюсь землей постоянно, выкупаем участки разными методами: торги 178-ФЗ, банкротство, на Авито или ЦИАН, а однажды даже купил участок с Домклика, кто-то там оказывается размещается..

Если было полезно – я веду блог в Телеграм, там больше кейсов, которые удалось реализовать за год, пишу о проблемах с чем сталкиваюсь в недвижке и как решаю их. Недавно у нас украли 2 сотки земли на 800 тыс. руб... и мы простили соседку, не пошли в суд, а почему? А потому что иногда дешевле не дозаработать 800к, чем судиться 2 года с непонятным исходом.. везде есть нюансы

Буду рад подписке! И продолжу писать о земле на VC.