Что будет с рынком новостроек в 2025 году: цены, ключевые события и ожидания
Разбираем, чего ждать от рынка новостроек в 2025 году, куда пойдут цены и насколько выгодным будет этот период для покупки квартир.
Всем привет! Это админ аналитического Telegram-канала «Недвижимость | Что Где Почём». Собрали для вас всю информацию о рынке новостроек в этом году.
Текущая обстановка на рынке
Еще год назад многим казалось, что рынок должен чуть ли не схлопнуться из-за выросшей ключевой ставки и серьезных ипотечных ограничений. Однако в начале 2025 года ситуация на рынке новостроек выглядит куда хуже:
- Ключевая ставка — 21%, а средние ставки по ипотеке — 29%. И ЦБ дает понять, что дешевой ипотеки в этом году ждать не стоит.
- Массовой льготной ипотеки больше нет. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек снизилась до 68% в среднем за год, а к декабрю 2024 улетела ниже 50%, по данным «Циана». С 1 января еще вступил в силу ипотечный стандарт, который в числе прочего запрещает кэшбэки и субсидированную ипотеку с завышением стоимости квартир (подробно разбирали изменения тут).
- Спрос в московском регионе снизился на 20% за год. Фактически он откатился к уровню 2022 года.
- В СМИ чуть ли не каждый день выходят новости о потенциальных банкротствах застройщиков. На днях даже сам «Дом.рф» предупредил, что это действительно возможно, но в отношении ряда мелких компаний. Если что, их проекты отдадут достраивать другим девелоперам.
Какие события ждем на рынке новостроек в 2025 году
Тем не менее, говорить о будущем крахе рынка новостроек в 2025 году пока преждевременно, поскольку власти сейчас активно прорабатывают различные меры поддержки отрасли:
- Безлимитную семейную ипотеку. Обещали, что проблем с лимитами больше не будет, и с минимальным первым взносом тоже разберутся. В ВТБ вот сначала сказали, что не будут сокращать первый взнос, а на следующий день вернули от 20% для всех.
- Законодательное урегулирование рассрочки. В условиях дорогой ипотеки это может стать сильным подспорьем для застройщиков — сейчас там есть серые зоны и с точки зрения пополнения эскроу-счетов невыгодно. Среди альтернативных вариантов финансирования также думают над ссудо-сберегательными кассами и кооперативами.
- Кучу разных мер поддержки застройщиков. Аттракцион щедрости от Минстроя в виде моратория на неустойки, отмены техрегламентов для отделки и упрощения согласований уже начат, и это явно еще не конец. Было даже предложение компенсировать проектное финансирование, но пока его завернули.
- Новые адресные ипотеки. Их планируют запустить, но только когда начнет снижаться ключевая ставка. Пока в Госдуме рассматривают вот такие варианты.
- Развитие регионов. Власти сейчас активно готовят там проекты КРТ (комплексного развития территорий) и субсидии девелоперам. Из-за этого крупные застройщики заявляют о диверсификации в сторону регионов.
- В Москве стройка будет расти за счет программы реновации. Собянин уже предупредил об увеличении объемов «в арифметической прогрессии», а Фонд реновации претендует на звание крупнейшего застройщика столицы.
Среди негативных факторов, которые могут повлиять на рынок, стоит отметить:
- Дальнейшее снижение спроса. Он будет падать как из-за ограниченных возможностей покупки, так и частичного перетока на вторичный рынок. Немногие в текущих реалиях готовы покупать объекты со сдачей в 2027-2029 годах, не зная, что там построят и построят ли вообще. Пусть даже и со снижением цены.
- Затяжной период высокой ключевой ставки (никто не знает, как долго он продлится). И здесь основная проблема заключается в дорогом проектном финансировании (подорожала не только ипотека, но и кредиты для застройщиков) — вот тут показывали цифры. Полгода-год девелоперы, если что, продержатся, а вот дальше уже есть вопросики.
- Продолжение борьбы ЦБ с серыми ипотечными схемами. Помимо ипотечного стандарта, с 1 апреля еще планируют внедрить количественные лимиты на выдачу рискованных кредитов. Да и вообще, Набиуллина дает понять, что готова прикрывать любые схемы. Минстрой хочет с ней договориться о компромиссах для застройщиков, будем наблюдать.
Застройщики будут экономить на всем
В последние годы интерес к рынку новостроек рос в том числе за счет характеристик, малодоступных на вторичке: красивые МОПы, современные планировки, новая готовая отделка и т. д.
Но давайте посмотрим, к чему мы пришли в начале 2025 года:
- Из-за дорожающего проектного финансирования, стройматериалов и рабочих застройщики активно ищут, где срезать затраты. Очевидно, всяких «излишеств» станет меньше.
- Отделку пытаются убрать или как минимум демотивируют людей покупать квартиры с отделкой.
- Площадь квартир все больше ужимают: 10-метровая спальня в бизнес-классе и 8-метровая в комфорте — уже не редкость. Ждем больше 28-метровых однушек!
- Модные планировки часто уже не помещаются. Расстроило, что ПИК стал возвращать в новые проекты квартиры без гардеробных и вторых санузлов.
- Дефицит и дороговизна рабочих рук привели к ухудшению качества ряда проектов даже у хороших девелоперов. Удачные проекты в прошлом — теперь вообще не гарантия, что вам построят так же.
- Поддержка застройщиков сверху выливается в упрощение согласований. Сейчас вот Минстрой хочет разрешить девелоперам использовать новые материалы, не регламентированные действующими нормами.
Т. е. и сам продукт частично откатывается назад, и качество строительства становится все менее прогнозируемым. Такой вот грустный тренд, с которым нам жить как минимум в 2025 году, пока обстановка на рынке новостроек не наладится.
Что будет с ценами на новостройки в 2025 году?
По подсчетам «Циана», в прошлом году новостройки подорожали на 11% в среднем в РФ и на 7% в Москве.
В 2025 году рост цен на новостройки должен быть меньше. И в «Циане», и в «Дом.рф» прогнозируют его ниже уровня инфляции (в этом году официальная инфляция, кстати, составила 9,5%).
Почему ожидают рост, а не падение? Потому что просто так цены на новостройки падать не могут — они завязаны на инфляцию, цены стройматериалов и рабочей силы, проектное финансирование, акционеров и еще кучу всего. Маржа у застройщиков и так снизится, если цены просто останутся на месте.
Тем не менее, на мой взгляд, 2025 год будет довольно выгодным для покупки новостроек. Даже если квадратный метр в среднем за год действительно подорожает, это не значит, что цены не будут падать в отдельных случаях. Конечно же, будут.
Мы уже показывали выгодные периоды для покупки новостроек в 2024 году. Кажется, что в 2025 году их должно быть больше на фоне стабильно пониженного спроса (при условии, что не случится каких-то новых ажиотажей из-за государственных мер).
Застройщикам очень важно поддерживать хотя бы минимальные объемы пополнения эскроу-счетов, иначе у них подорожает проектное финансирование — т. е. им выгоднее дать покупателю скидку, чтобы потом не переплачивать по кредиту. Поэтому, вероятно, мы увидим больше пулов квартир со скидками, а там, где продаж не хватает, — временное снижение цен на всё.
В основном это касается проектов с поздними сроками сдачи и наименьшим уровнем распроданности — от 2027 года.
Главное, мониторить цены в нужных вам объектах и проверять все скидки. Ряд застройщиков специально завысили цены в конце 2024 года, чтобы сейчас их снижать. Большинство скидок в январе фиктивные — даже -40% в рекламе еще не гарантия того, что там вообще есть хоть какая-то скидка.
Где цены реально снижаются, а где нет, мы отслеживаем и регулярно показываем на графиках в нашем Telegram-канале — рекомендую подписаться, если интересуетесь недвижимостью и хотите получать качественную аналитику рынка.
Вот, кстати, что говорят сами застройщики о ценах в 2025 году:
«Самолет»: продажи в Московском регионе сократятся на 11%, до 6,5 млн кв. м — это будет самый низкий показатель за последние годы, но все равно стабильный, устойчивый спрос. Рост цен за год составит в среднем 4,5%.
Level Group: новостройки в 2025 году могут подешеветь в пределах 10%. По словам Александра Меркулова, директора по девелопменту компании, эту сумму застройщики способны вытащить из маржинальности.
А что вы ждете от рынка новостроек в 2025 году?