Рантье приготовиться

Иногда налоговый орган в рамках проверки соблюдения валютного законодательства может оспорить, что Вы действуете как физлицо.

Был такой громкий кейс в начале прошлого года, когда ФНС квалифицировала действия валютного резидента в предпринимательскую активность и посчитала все зачисления на иностранные счета незаконными.

История кейса проста как мир. Физлицо-резидент сдавало в аренду 6 помещений в Германии и получало арендную плату на личные счета в немецких банках. Налоговая в постановлении по делу оценила данную деятельность, как "направленную на систематическое получение прибыли", и заяивла, что в таких случаях освобождение по ч. 5.2 ст. 12 173-ФЗ не действует (писал выше о чем это) , т.к физлицо действовало как ИП (what?). А ИП в валютном законодательстве приравнивается к юридическому лицу - валютному резиденту. И такого типа зачислений как арендные платежи в числе разрешенных общими правилами ст. 12 173-ФЗ нет. Резидент должен был зачислить средства на счет в российском банке (вместе с этим как-то решив все сложности с банкингом).

Такое толкование 173-ФЗ некорретно, потому что прямого указания в законе на то, что ИП приравнивается к юридическому лицу для целей валютного контроля, нет. Не говоря у же о том, что в отсутствие официально зарегистрированного статуса ИП даже при условии ведения предпринимательской деятельности (в особенности за пределами РФ) физическое лицо не может признаваться таковым.

Что бы я посоветовал рантье зарубежной недвижимости?

Несмотря на то, что налоговым органом налицо явно некорректно истолкованы нормы "валютки", правоприменительная практика, к сожалению, часто подверждена прецедентному влиянию, и подобные кейсы могут иметь место в будущем (особенно пока мы не увидели "устоявшуюся" судебную практику, опровергающую такой подход).

Поэтому самый оптимальный вариант - создать SPV-компанию в стране нахождения недвижимости или низконалоговой юрисдикции (если такого запрета нет в первой), и вот почему:

- иностранные компании не являются субъектами валютного контроля в РФ

- компания может учитывать для целей налога на прибыль операционные расходы по аренде (амортизация, административные издержки, ремонт и др.)

- в некоторых случаях владение даже может обеспечить конфиденциальностью своего владельца

В таком случае негативного сценария как в этом кейсе можно было бы избежать....