Вьетнам и доступное жилье: насколько степень доступности жилья влияет на его привлекательность?

Для тех, кто читает мой блог, не секретом является то, что одним из основных показателей на которые я опираюсь в своем анализе привлекательности того или иного рынка является высокий локальный спрос на недвижимость. При этом в работе с клиентами часто сталкиваюсь с тем, что люди психологически не готовые к высоким, по их мнению, ценам на недвижимость в рассматриваемой локации отказываются от инвестирования туда именно по причине завышенной стоимости.

И действительно, доступность жилья играет важную роль при принятии решения об инвестициях в недвижимость за рубежом. В этой статье мы попытаемся понять, насколько же жилье во Вьетнаме является доступным. Мы оценим текущее положение страны в глобальном и региональном рейтингах и сравним Вьетнам с другими популярными у россиян рынками, такими как Турция и Дубай. И ответим на вопрос, почему я все-таки считаю недвижимость во Вьетнаме одной из самых инвестиционно привлекательных, несмотря на положение Вьетнаме в рейтинге доступности жилья.

Что же такое Индекс доступности жилья и из каких параметров он складывается? Индекс доступности жилья (Housing Affordability Index) – комплексный показатель, который отражает способность населения приобретать жилье, исходя из среднего уровня доходов и текущих цен на недвижимость. Он включает в себя несколько параметров, таких как:

Учитывая, что многие из этих факторов сильно зависят от особенностей стран и их внутренней политики, в данной статье мы рассмотрим такой параметр, как «Price to Income Ratio» (соотношение стоимости жилья к доходу), который позволяет более-менее точно определить, насколько жилье доступно для среднего жителя.

За последние 10 лет доступность жилья во Вьетнаме существенно снизилась. Исследование VnExpress показало, что за последние 10 лет разрыв между доходами и ценами на жилье во Вьетнаме значительно увеличился. В 2014 году стоимость 70-метровой квартиры в доступном сегменте соответствовала примерно шести годовым зарплатам банковского служащего, одной из наиболее высокооплачиваемых профессий. К 2023 году этот показатель увеличился до девяти лет, а для элитного жилья — с 14 до 31 года дохода. При этом средний рост зарплат составлял 7% в год, в то время как цены на жилье росли вдвое быстрее.

В глобальном рейтинге Вьетнам занимает довольно низкие позиции (85 место на конец 2024 г.), отражающие серьезные проблемы с доступностью жилья. При этом по показателю соотношения стоимости жилья к доходу Вьетнам занимает 11 место с показателем 23,7. Особенно острая ситуация наблюдается в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, где показатель достигает значений от 25 до 32, существенно превышая мировые средние показатели.

При этом, согласно данным Numbeo за 2024 год, этот показатель во Вьетнаме ниже, чем в Гонконге (32.1), Филиппинах (27.0) и Таиланде (26.5), что делает жилье в этих странах менее доступным по сравнению с Вьетнамом. В то же время жилая недвижимость в Сингапуре (14.9), Индонезии (18.9) и особенно в Малайзии (8.5) значительно более доступно для местного населения.

Российские инвесторы активно изучают зарубежные рынки недвижимости. В самой России ситуация с доступностью жилья также остается напряженной, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где показатель “Price to Income” выше 20. Турция и Дубай, напротив, предлагают более доступные условия с точки зрения соотношения стоимости и доходов местного населения с показателями около 8-12. При этом по самому показателю доступности жилья та же Турция находится на 96 месте, что обусловлено экономической нестабильностью, инфляцией и слабостью национальной валюты.

Согласно данным Global Property Guide, рынок недвижимости Вьетнама демонстрирует значительные региональные различия:

За последние пять лет (по состоянию на февраль 2025 года) цены на жилье во Вьетнаме выросли на 52,3% в номинальном выражении. Это один из самых высоких показателей в Азии, уступающий только Тайваню.

Несмотря на низкий индекс доступности жилья, вторичный рынок недвижимости во Вьетнаме остается активным. В подтверждение этому можно рассмотреть статистику сделок в крупнейших городах страны и сравнить их с другими мегаполисами мира.

Эти цифры показывают, что уровень активности на рынке недвижимости во Вьетнаме сопоставим с крупными мировыми мегаполисами. Высокий объем сделок обусловлен не только естественной потребностью в жилье, но и особенностями финансового поведения населения, для которого покупка недвижимости остается одной из главных форм сохранения капитала.

Однако, учитывая данные о доступности жилья, можно задаться вопросом: если жилье во Вьетнаме столь недоступно, что поддерживает столь высокую активность на рынке? Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим ключевые факторы, объясняющие этот феномен.

Для вьетнамцев недвижимость — это прежде всего средство сохранения сбережений. В условиях ограниченного доступа к финансовым инструментам и высокой инфляции инвестиции в жилье остаются одним из самых надежных способов сбережения капитала. Финансовые рынки страны все еще развиваются, а инвестиции в недвижимость воспринимаются как безопасный актив для передачи богатства следующим поколениям.

Земля во Вьетнаме — один из самых ценных ресурсов. В крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, стоимость земли постоянно растет, что делает покупку отдельных земельных участков практически недоступной для большинства жителей. Владельцы даже ветхих домов могут обладать недвижимостью стоимостью в десятки или сотни тысяч долларов благодаря высокой стоимости земли, что подталкивает их к продаже земельных участков и домов и переезд в квартирные дома.

Часто покупка квартиры становится коллективным вложением всей семьи. Во Вьетнаме распространена традиция, когда несколько поколений живут вместе и объединяют финансовые ресурсы для приобретения недвижимости. Родственники оказывают финансовую помощь при покупке жилья, что делает приобретение недвижимости более доступным для среднего гражданина. Семейные инвестиции рассматриваются не только как поддержка молодых поколений, но и как способ обеспечения старшего поколения стабильным пассивным доходом от аренды.

На фоне высоких цен на землю квартиры остаются одним из наиболее доступных видов недвижимости. Их покупка позволяет получить комфортное жилье с развитой инфраструктурой при относительно невысоких затратах. В отличие от частных домов, которые требуют значительных вложений в землю и строительство, квартиры предлагают готовые жилые решения с удобствами, такими как охраняемые дворы, подземные паркинги, зоны отдыха и торговые центры в шаговой доступности.

Анализируя рынок недвижимости Вьетнама, можно прийти к выводу, что, несмотря на низкий индекс доступности жилья, вторичный рынок остается востребованным. Это обусловлено рядом факторов: культурной спецификой, восприятием недвижимости как основного способа сохранения капитала, высокой стоимостью земли, а также семейной моделью финансирования.

В последние годы динамика цен на недвижимость в Ханое и Хошимине демонстрирует значительные различия: столица продолжает показывать рост, тогда как в крупнейшем мегаполисе страны зафиксировано снижение. Несмотря на это, Вьетнам остается одним из лидеров Азии по темпам роста цен на жилье за последние пять лет.

Таким образом, вторичный рынок недвижимости во Вьетнаме продолжит демонстрировать устойчивый рост, оставаясь одним из наиболее надежных и перспективных направлений для инвестиций в регионе.

Другие полезные статьи по рынку недвижимости Вьетнама:

Гайд для покупателей жилой недвижимости

Гайд для покупателей коммерческой недвижимости

Сравнение проектов Eaton Park и Masteri Grand View в Хошимине

Выбор стратегии инвестирования в недвижимость Вьетнама

Сравнение инвестирования в недвижимость Вьетнама и Камбоджи

Больше полезной информации по инвестициям во Вьетнам вы можете найти в нашем телеграм канале или напишите мне напрямую.