Источники финансирования девелоперских проектов: где взять деньги на строительство?
В этой статье команда консалтинговой компании WEWALL разберет основные способы привлечения средств для девелоперов, рассмотрит ключевые риски и объяснит, что необходимо учесть при запуске строительного проекта.
Содержание:
Основные источники финансирования девелоперских проектов
Привлечение капитала — один из главных факторов успешной реализации девелоперского проекта. От структуры финансирования зависит его рентабельность и возможность воплощения в жизнь. В России около 85% стоимости строительства покрывается банковскими кредитами, в Европе — до 70%.
Однако девелоперы используют и другие инструменты:
- Собственные средства инвесторов
- Страховые и пенсионные фонды
- Мезонинные фонды
- Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)
- Частные инвесторы и совместные предприятия
Для жилой недвижимости дополнительным источником финансирования становятся долевые взносы покупателей.
Выбор оптимальной модели финансирования зависит от нескольких факторов: текущей рыночной ситуации, кредитного рейтинга компании, этапа реализации проекта и уровня допустимого риска. Например, проекты на ранних стадиях сложнее профинансировать за счёт банковских кредитов, но они могут заинтересовать частных инвесторов, готовых разделить риски.
Риски финансирования девелоперских проектов
Даже при тщательно продуманной стратегии девелоперы могут столкнуться с проблемами, влияющими на экономику проекта:
- Бюрократические задержки. Согласование документов и получение разрешений могут затянуться, что ограничивает доступ к финансированию.
- Колебания рынка. Рост цен на строительные материалы, снижение спроса или скачки валютных курсов могут ухудшить финансовую модель проекта.
- Высокая долговая нагрузка. Чем больше заёмных средств привлекает девелопер, тем выше риск кассовых разрывов.
- Ошибки в расчётах. Неверная оценка рентабельности может привести к дефициту средств для завершения строительства и возврата инвестиций.
Что нужно для запуска девелоперского проекта?
По словам Ирины Григорьевой, GR в сфере недвижимости, успешный девелоперский проект невозможен без двух ключевых элементов: земельного участка и профессиональной команды.
- Земля. Участок должен находиться в собственности или в долгосрочной аренде.
- Команда. В состав входят:
- Юристы (договорная работа, правовые риски)GR-специалисты (взаимодействие с государственными органами)Финансисты и экономистыТехнический заказчикМенеджеры по документации и согласованиямПроектировщики и подрядчики
В небольших компаниях часть функций можно передать на аутсорсинг, но работа с госструктурами (GR) обычно остаётся внутри команды.
Как проходит процесс согласования?
Любой девелоперский проект в Москве начинается с получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) — документа, определяющего параметры застройки. Без него невозможно получить разрешение на строительство.
Основные этапы согласования:
- Получение ГПЗУ и прохождение Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).
- Разработка и утверждение проектной документации.
- Сбор исходно-разрешительной документации (учёт санитарных зон, культурного наследия, аэропортных ограничений и т. д.).
- Прохождение государственной или негосударственной экспертизы.
- Согласование архитектурно-строительного решения (АГР) у главного архитектора Москвы.
- Получение разрешения на строительство (РНС) и подача извещения о начале работ.
- Строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Сколько стоит строительство в 2025 году?
По словам Ирины Григорьевой стоимость строительно-монтажных работ в премиальном сегменте начинается от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
На конечный бюджет проекта влияют:
- Подключение инженерных коммуникаций
- Особенности земельного участка (тип грунта, уровень подземных вод)
- Количество подземных этажей
- Выбор подрядчика (опытные компании с высокими гарантиями стоят дороже)
Итоги
Финансирование девелоперских проектов требует гибкого подхода. Хотя банковские кредиты остаются основным инструментом, девелоперы активно привлекают частных и институциональных инвесторов. Однако успешная реализация зависит не только от финансирования, но и от грамотного управления процессами согласования, своевременного получения разрешений и мониторинга рыночных условий.