Как защитить доход от аренды коммерческой недвижимости от инфляции?
Команда консалтинговой компании WEWALL рассказывает, как сохранить доход от сдачи в аренду и зачем учитывать товарную инфляцию.
Содержание:
Почему инфляция — это вызов для инвесторов
Инфляция в России остаётся одной из ключевых тем для инвесторов. Рост цен обесценивает сбережения, и многие ищут, как сохранить капитал. Один из традиционных способов — вложения в недвижимость. Особенно — в коммерческую.
Однако даже у этого инструмента есть нюансы. Доход от аренды нужно уметь защитить, чтобы он не терял ценность со временем.
Что происходит с недвижимостью в условиях инфляции
Недвижимость, как и любой другой товар, подвержена товарной инфляции. Это значит, что цены на офисы, магазины или склады растут не только из-за общей инфляции, но и из-за изменений в спросе и предложении.
Например:
- если увеличивается стоимость строительства — дорожают и объекты;
- если снижается предложение на рынке — растёт аренда;
- если объект построен на стадии высокой ключевой ставки — его себестоимость уже выше, и аренда тоже будет выше.
В условиях инфляции это может играть на руку собственнику: стоимость самого актива растёт, а вместе с ней — и арендный поток.
Как работает арендный доход: наглядный пример
Арендный доход можно сравнить с процентами по вкладу. Только в случае с недвижимостью вы получаете не только регулярные выплаты, но и рост самого актива. Особенно, если вы купили помещение на стадии строительства — в этом случае вы получаете дополнительную прибыль за счёт «премии за ожидание».
Схема простая:
- у вас есть объект (тело вложения);
- вы получаете с него доход в виде аренды (проценты);
- объект растёт в цене, обгоняя инфляцию (дополнительная защита капитала).
Как договор аренды защищает от инфляции
Ключевое условие — индексация арендной ставки. Это прописывается в договоре и позволяет увеличивать арендную плату ежегодно.
Индексация есть почти в каждом договоре. Но её размер зависит от сегмента:
- в продуктовом ритейле на первых этажах — индексация минимальная (2–5%), часто фиксируется отдельно сетями;
- в офисах — 7–8%, особенно в долгосрочных контрактах на 3 года и более;
- в крупных объектах (офисы от 5–10 тыс. м²) — более жёсткие условия: индексация + штрафы за досрочный выход (до 1–2 годовых ставок аренды).
Таким образом, чем надёжнее арендатор и крупнее контракт, тем лучше защита дохода.
Почему офисы — более защищённый сегмент
Офисная недвижимость в Москве сейчас показывает устойчивый спрос. Это связано с переходом компаний на более удобные, современные пространства. После пандемии бизнес стал выбирать качественные помещения — с хорошей локацией и инженерией.
Для инвестора это значит:
- надёжный арендатор с белой бухгалтерией;
- возможность прописать индексацию на уровне выше инфляции;
- высокая ликвидность: при съезде арендатора поиск нового занимает 1–2 недели;
- меньше расходов при переездах арендаторов (в отличие от розницы, где часто требуют ремонт и каникулы).
Важно: если из офисного помещения съехал арендатор — это не сигнал тревоги. Помещение остаётся ликвидным, и замена происходит быстро. В рознице всё иначе: уход арендатора может сигнализировать о проблеме с локацией (трафиком), что ведёт к демпингу по ставке и новым затратам.
Вместо заключения
Коммерческая недвижимость может быть эффективным способом защиты от инфляции — при соблюдении определеных условий:
- Объект должен быть качественным и востребованным.
- Договор аренды должен предусматривать индексацию и четкие правила взаимодействия с арендатором.
Если вы хотите зафиксировать доходность на годы вперёд — коммерческая недвижимость остаётся одним из самых надёжных инструментов.
Команда WEWALL помогает инвесторам выбрать, оценить и совершать сделки с коммерческой недвижимостью. Свяжитесь с нами – подберем оптимальный актив под ваши цели.