Заработок на аренде: обзор стран по доходности

В недвижимость каких стран стоит вложить деньги для краткосрочных и долгосрочных инвестиций

Если вы решили попробовать себя в роли рантье и купить недвижимость за границей для пассивного дохода, определите, какие инвестиции вас интересуют - краткосрочные или долгосрочные.

Риски спекуляции

Для краткосрочных инвестиций больше подойдут рынки в фазе становления. В таких странах цены сначала резко снизились, а потом начали повышаться и имеют потенциал роста. В этом случае речь идет о перепродаже объекта после роста цен. Аналитики считают, что для воплощения в жизнь этой стратегии подойдут такие европейские города, как Бухарест, Мадрид, Барселона, София, Дублин, Братислава, Лиссабон и Варшава.

Но эта инвестиционная стратегия не лишена риска. На момент анализа еще не произошли печально известные каталонские события, которые, по всей, видимости могут обвалить цены на несколько ступеней из-за оттока бизнеса из региона.

Долгосрочные инвестиции менее рискованные, так как не предполагают быстрого возврата денег, но дают ежегодный доход от 4 до 12% годовых, что превышает проценты по европейским депозитам и помогает не только сохранить деньги от неизбежного пожирания инфляцией, но и приумножить их.

Сдача в аренду

Если говорить о наименее подверженных влиянию мирового кризиса на цены на недвижимость городах, то это Берлин, Лондон, Стокгольм, Хельсинки и Вена. Но стоимость квадратного метра в этих мировых столицах довольно высокая — от $4,5 тысяч и до бесконечности. К примеру, в центре Лондона метр площади обойдется минимум в €18 тысяч. Мы поговорим о более доступных частному инвестору вариантах с адекватным уровнем прибыли. Не забывайте, что перед тем, как подсчитывать возможную прибыль, нужно понимать, как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду.

Кризис, который недавно пережила Испания, обернулся для нее длительным снижением цен на недвижимость. Стабилизировалась ситуация недавно. Но Каталонский кризис снова заставил цены уйти вниз из-за нестабильности ситуации в стране. Со сдачи недвижимости в аренду доходность грязными сосавит до 4%. Что касается цен обслуживания, то от €300 до €500 в год придется заплатить за территорию, отдельно понадобится заплатить за охрану, вывоз мусора, уборку, освещение — это обойдется в сумму от €500. Коммуналка отнимет от €100 до €200 в месяц за двухкомнатную квартиру. Также, понадобится внести ежегодный годовой налог. Плюс понадобится оплатить налоги за сдачу объекта в местный бюджет (процентная ставка разнится от региона). За нелегальную сдачу могут оштрафовать на €30 000.

Болгария

Аренда жилья в Болгарии приносит не более 4% годовых. Ведь вам придётся потратиться на услуги управляющей компании, налоги, ремонт.

Агентства недвижимости дают такие данные по сдаче — квартира стоимостью около €50 000 в курортном районе с одной спальней даст грязными около €3600, а чистыми на руки — около €2500. €80 придётся отдать за коммуналку, от €120 обойдутся муниципальный налог и от €300 налог на доход, а комиссия управляющей компании многоквартирного дома составит минимум €400. Если вы выберете в качестве объекта для инвестирования частный дом, то при удачном расположении объекта вырастет как выручка за сезон, так и расходы.

Нужно учитывать, что болгарский рынок курортной недвижимости пережил волну высокого спроса, обернувшийся большим количеством вошедших на рынок застройщиков. В результате предложений стало так много, что квартиры у моря дешевеют. Есть риск приобрести объект за цену, которая серьезно уменьшится уже через несколько лет. А значит, в случае продажи, вы потеряете часть вложений. Средняя цена за метр — от €700.

Грузия

Грузинские застройщики переживают подъем. Заработать на квартире можно около 5-7% годовых, а на частном доме в приморской зоне и все 10%, так как таких предложений — пока дефицит. При этом коммунальные услуги за квартиру обойдутся от 30$ до 100$ в месяц, в зависимости от сезона и уровня потребления. А плата за обслуживание объекта, в большинстве случаев, или отсутствует, или на уровне около $10 в месяц. Но если речь идет об элитных объектах, то цены за обслуживание и, соответственно, прибыль будут выше. Средняя цена недвижимости в Грузии за метр квадратный — от 500$ и выше, в зависимости от локации и статуса объекта. Можно оформить вид на жительство, но это необязательно — в стране мягкие миграционные нормы и находится там можно 365 дней в году.

Черногория

При сдаче жилья в аренду в Черногории нужно оплачивать временной налог, сумму которого определит налоговая. Это €98 для неработающих в Черногории официально и €68 для работающих ежемесячно за максимум 15-койко-мест или 7 сдаваемых комнат. Стоимость квадратного метра составит от €1200 . За покупку недвижимости нужно также заплатить 3% налог единоразово, а затем годовой — в размере 0,6% от стоимости объекта. Стоимость коммунальных услуг обойдется от €100 ежемесячно в зависимости от размеров объекта и города. Управляющей компании придется платить от €1,5 за метр в месяц. Вид на жительство предоставляют каждому, кто приобрел объект недвижимости.

Максимально возможная доходность от сдачи в аренду - 4,5% в год.

Кипр

На Кипре за коммунальные услуги придется отдать от €100. За обслуживание объекта придется выложить около €600 в товарищество собственников ежегодно и €150 за вывоз мусора. Плюс понадобится оплатить уборку и другие услуги. Доходность от сдачи составит от 2% до 4% в зависимости от объекта. Налог за сдачу варьируется от уровня дохода. Если доход меньше €19 000 в год, то налог платить не надо, если больше — то придется отдать государству от 20% до 35% в зависимости от суммы дохода. Если сдавать планируете управляющей компании, то они заберут от 20 до 30% от дохода. При продаже недвижимости придется заплатить налог на прирост капитала, в случае получения прибыли. Он составит 20%. Квадратный метр обойдется от $1100

Турция

В Турции ситуацию кардинально поменял новый закон 2017 года, запрещающий посуточную аренду квартир физическими лицами. Рынок Турции и так пресыщен, объектов очень много. А теперь иностранцы, купившие себе приморский объект для отдыха и сдачи, лишились возможности заработать на посуточной сдаче. Зарабатывать на объектах теперь могут только специально зарегистрированные компании, управляющие жилыми комплексами и апарт-отелями. Причем, если компания нарушит правила сдачи, наказание понесет собственник. Первоначально придется заплатить $2300. Повторное нарушение — больший штраф, депортация, если собственник не резидент, и опечатывание недвижимости. Еще одно нарушение — уголовное дело и, возможно, тюрьма. Единственный вариант заработать на сдаче в Турции — сдавать квартиру в долгосрочную аренду или приобретать в комплексе и сдавать через компанию. В таком случае получить можно до 4% годовых по гарантированому договору с учетом налогов.