Первичка «распухла»: затоваренность выросла в 1,5 раза — что будет с ценами

На первичном рынке накопилось≈319 тыс.нераспроданных квартир. Это в1,5 разабольше, чем полгода назад. Девелоперы жмут на паузу со стартами, а рост цен рискует перейти на «шагом марш».

• Нераспроданные новостройки: ≈319 тыс. лотов на 1 июля 2025.

• Динамика затоваренности: +105 тыс. (III кв. 2024) → +209 тыс. (IV кв. 2024) → +38 тыс. (I кв. 2025) → +72 тыс. (II кв. 2025).

• Прогноз цен по ДДУ: рост не более +5,5% до конца 2025.

• Старт новых проектов в 2025: оценка −40% г/г по РФ (около 28 млн м²), пессимизм девелоперов сохраняется.

• Про ставки: банки точечно снижают рыночную ипотеку (на 2 п.п. у отдельных банков), а среднерыночные ставки за неделю просели на ~1,4–2 п.п.

Почему накопилось? Вывод новых корпусов опережает продажи; девелоперы раньше «спешили», сейчас спрос остыл.

Что это значит? Больше выбора для покупателей, жестче конкуренция между застройщиками, больше спецпредложений. Цены по первичке с высокой вероятностью перейдут к слабому росту/боковику.

Где риски? Отложенные старты массового сегмента, перекос в пользу премиалки малыми очередями, точечные переносы сроков запуска.

• Торгуйтесь: просите дисконт к ПДК/прайсу, пакет «ремонт+паркинг», субсидирование ставки на весь срок.

• Сравнивайте TCO: платежи по ипотеке (всю ставку и срок), коммуналка, налоги, отделка — считайте «стоимость владения», а не только цену за м².

• Следите за ставками: при просадке рыночной ипотеки фиксируйте оффер, но избегайте краткосрочных «техсубсидий» без ясных условий.

• Инвесторам: при перепродаже держите горизонт 18–24 мес., выбирайте ликвидные локации и площади; доходность арендой закрывайте минимум на 60–70% платежа.

Чего ждёте осенью: реальных скидок от застройщиков или «красивых» субсидий? Что важнее для вас — цена за м² или итоговый ежемесячный платёж?

Хочешь получать такие разборы раньше других и видеть сделки под рынок? Подпишись на мой Telegram:

Подписаться на Telegram-канал