Кризис российского рынка недвижимости: итоги и уроки.

Поговорим про кризис на рынке жилой недвижимости.

Все началось с программы льготной ипотеки, которая стала мощным уколом адреналина для экономики, застоявшейся во время пандемии. Тысячи людей, которые раньше только мечтали о своем жилье, ринулись в банки и офисы застройщиков. Квартиры в новостройках разлетались, как горячие пирожки.

Застройщики, увидев эту "золотую жилу", решили, что она будет вечна. Они запускали новые ЖК один за другим, беря под них огромные кредиты. Логика была простой: спрос бешеный — надо строить еще больше.

Рынок начал стремительно перегреваться. Огромные деньги, вброшенные через дешевые кредиты, раскрутили инфляцию. Дорожало абсолютно всё: от арматуры и бетона до работы строителей. Вслед за новостройками взлетели в цене и вторичные квартиры — их продавцы тоже не стеснялись набавлять цену, видя ажиотаж.

И тут государство резко дернуло за ручной тормоз. Льготную ипотеку закрыли, а Центробанк, чтобы обуздать инфляцию, взвинтил ключевую ставку вплоть до 21%. Для обычного человека ипотека из мечты превратилась в неподъёмную ношу: платежи выросли в полтора-два раза. Спрос на квартиры снизился.

И здесь началась самая парадоксальная часть этой истории. По логике, если спроса нет, а предложение (те самые новостройки, заложенные в период бума) как раз поступает на рынок — цены должны обвалиться. Но они не упали. Почему?

Застройщики сами оказались в долговой ловушке. Они были вынуждены достраивать и продавать квартиры по высоким ценам, чтобы хоть как-то расплачиваться с колоссальными кредитами, взятыми в «золотую» эпоху. Снизить цены для них означало бы продавать себе в убыток и мгновенно обанкротиться.

Это похоже на историю с владельцем яблочного ларька, который взял в долг огромную сумму, чтобы купить яблок по 50 рублей за килограмм, рассчитывая продавать их по 100. Но внезапно случился неурожай по всей стране, и новые поставки яблок теперь обходятся ему уже в 150 рублей за килограмм. При этом покупательная способность людей упала, и платить по 100 рублей за яблоки они больше не могут.

Что ему делать? Если он снизит цену до 80 рублей, то на старых запасах он хотя бы отобьет себестоимость (50р) и расплатится с частью долга. Но на новые партии ему придется ставить цену уже в 150+ рублей, иначе он разорится. В итоге он вынужден держать высокие цены на ВСЕ яблоки, даже несмотря на падение спроса. Он не может снизить цены, потому что его долги и новые затраты этого не позволяют. Его ларек замирает: яблоки есть, но купить их никто не может, а продать дешевле — значит убить бизнес.

Точно так же и застройщики: их «новые яблоки» (квартиры в только что начатых стройках) стали гораздо дороже в производстве из-за инфляции, а старые долги заставляют держать высокие цены на все.

Хитрее всех в этой ситуации оказались арендодатели. Они быстро сообразили: раз купить жилье стало нереально, значит, спрос на аренду будет только расти. И начали поднимать ставки. Молодым семьям, студентам и переезжающим просто некуда было деваться — пришлось платить.

Получился болезненный парадокс: те, кто успели купить инвестиционные квартиры на льготных условиях, теперь зарабатывают на тех, кто опоздал.

Рынок замер в хрупком и болезненном равновесии: покупатели не могут купить квартиру из-за запредельной стоимости кредитов, застройщики не могут продать и снизить цены, потому что это приведёт к немедленному коллапсу, а арендаторы вынуждены отдавать все большие суммы за съемное жилье.

Главный урок этой истории? Любой рынок, разогретый искусственными стимулами, неизбежно переживает болезненное похмелье. И платят за него, как всегда, простые люди.

Если вам понравился данный материал, то можете подписаться на мой Телеграмм канал "Просто о сложном", где ежедневно выходят посты о политике, экономике и нашей жизни.