Ипотека. "Самолет". Рынок недвижимости

Российский рынок недвижимости в 2025 году переживает системный кризис, обусловленный высокими процентными ставками, снижением платежеспособного спроса, ростом себестоимости строительства и увеличением долговой нагрузки застройщиков. Это обзор ситуации, ключевые риски и рекомендации для девелоперов.

Ключевая ставка Центрального банка России была снижена до 18% с 28 июля 2025 года. На сентябрь 2025 года эксперты прогнозируют дальнейшее снижение до 16%. Средняя ставка по рыночной ипотеке в сентябре 2025 года составляет 23,1% годовых, с минимальными предложениями от 18,7%. Это делает ипотеку практически недоступной для большинства домохозяйств, так как ежемесячные платежи по кредиту на 4 млн рублей на 25% превышают прошлогодние показатели.

Высокие ставки - это следствие борьбы с инфляцией, подпитываемой значительными государственными расходами. Без их сокращения радикального снижения ставок в 2025 году не ожидается. По базовому сценарию ЦБ, средняя ключевая ставка в 2026 году составит 12,0-13,0%. Рынок сталкивается с противоречием: номинальные цены на жилье остаются высокими из-за роста себестоимости, но платежеспособный спрос резко сократился. Падение цен в реальном выражении прогнозируется на уровне 10-25% в течение 2025-2026 годов.

В 2024 году продажи новостроек сократились на 22% до 26,7 млн кв. м. Вторичный рынок демонстрирует отрицательную динамику в отдельных сегментах, где цены начали снижаться, тогда как первичный рынок поддерживается высокими издержками и субсидиями. По состоянию на август 2025 года доля льготной ипотеки достигла 80% от общего объема выдач, рыночная ипотека составляет лишь 20%.

Срок экспозиции недвижимости в I квартале 2025 года составил 111 дней (+28% к I кварталу 2024), во II квартале сократился до 108 дней. Покупатели ориентированы на значительные скидки (15-35%), но даже такие меры не стимулируют спрос из-за высоких ипотечных платежей.

Ипотечные выдачи сократились на 35-43% в 2024 году (1,15-1,3 млн кредитов против 2,01 млн в 2023 году) с объемом 4,8-4,96 трлн рублей. Просроченная задолженность по ипотеке в I полугодии 2025 года достигла 145 млрд рублей (+97% к аналогичному периоду 2024 года). Это усиливает давление на рынок, маскируемое реструктуризациями и ипотечными каникулами.

Единственный активный сегмент - малогабаритные квартиры в низком ценовом диапазоне на вторичном рынке, где спрос смещается к бюджетным вариантам. Элитная недвижимость менее затронута благодаря меньшей зависимости от кредитов.

За первое полугодие 2025 года рост себестоимости строительства составил 4%, ожидается превышение 6,1% по итогам года. Дефицит рабочей силы в 300 тыс. человек, вызванный ужесточением миграционной политики, привел к росту зарплат на 35% за 10 месяцев 2024 года. Логистические расходы увеличились на 23,3% (РЖД: +13,8%, авто +10%, топливо +11,13%).

Эти факторы сокращают маржу застройщиков до 10–12% против 25% в 2022 году. Прогноз на 2025-2026 годы: рост цен на металл (+30%), бетон (+15%) и зарплаты (+25%) продолжит давить на рентабельность.

Ключевая ставка ЦБ на уровне 18% делает проектное финансирование для застройщиков крайне дорогим (ставки до 27%). Общий долг ГК «Самолет» составил 641,1 млрд рублей на конец 2024 года, что почти в два раза превышает годовую выручку компании (339,1 млрд рублей). Правительство продлило до конца 2025 года мораторий на штрафы для застройщиков, что обеспечивает дополнительную поддержку отрасли (постановление правительства, 2025). Без новых мер более 30% застройщиков окажутся в зоне риска.

Традиционные меры застройщиков: скидки, заморозка проектов, экономия на материалах, сокращение маркетинга и ожидание господдержки, - не решают системных проблем:

Эти меры лишь отсрочивают кризис, усиливая риски банкротств и социальной напряженности.

Текущая модель продажи недвижимости утратила привлекательность: доходность аренды (5-7%) уступает депозитам (12-22%), а молодежь отдает предпочтение мобильности и аренде. Переход к модели доходных домов становится ключевым решением:

Рынок аренды демонстрирует аномально низкое предложение при высоком спросе. Многие владельцы, не сумев продать квартиры, переходят к сдаче в аренду, что временно повышает предложение. Коррекция арендных ставок ожидается в 2026 году из-за роста конкуренции. Доходные дома и коливинги становятся решением, обеспечивающим стабильный доход и снижение рисков.

Кризис требует объединения усилий застройщиков. Исследования Harvard Business Review и BCG показывают, что кооперация увеличивает рост на 14% и рентабельность капитала на 25%.

Рынок недвижимости России в 2025-2026 годах столкнется с продолжающимся спадом спроса, ростом долгов и снижением маржи. Текущие меры застройщиков неэффективны и требуют кардинальной перестройки. Девелоперам рекомендуется объединиться для реализации пилотных проектов доходных домов и совместного сценарного планирования, чтобы адаптироваться к новым реалиям и минимизировать риски дефолтов.