Инвестиции в жилую недвижимость: за и против

52% россиян хотели бы вложить накопленные средства в жилую недвижимость. Выгодна ли эта инвестиция? Как повлияла пандемия на стоимость квартир и что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время? Ответы на эти вопросы дает Антон Зинаков — Генеральный директор компании «Бюро оценки бизнеса».

Как объект инвестиции жилая недвижимость всегда была в поле зрения инвесторов. Объясняется это довольно просто — в любой политической или экономической ситуации людям будет необходимо жилье, ведь это одна из наших главных жизненных потребностей, после воды и еды. Рынок жилой недвижимости очень динамичен: кто-то покупает, кто-то продает, этот поток нескончаем, так как все мы стремимся к лучшему и хотим жить с комфортом. Как инструмент инвестиций, жилье имеет некоторые специфические нюансы:

• Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
• Высокие транзакционные издержки
• Низкая ликвидность
• Низкая реальная доходность
• Налоги
• Обслуживание
• Риски появления долей
• Отсутствие гибкости в управлении
• Расширяющееся предложение при сокращающемся населении
• Риски потери стоимости

Жильё всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме.

Покупка жилья надежно сохранит ваши деньги, но нельзя купить квартиру в низко ликвидном месте и ждать от нее супер-профита. Необходимо грамотно подойти к выбору инвестиций в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность. Приобретая недвижимость в малонаселенном пункте, без инфраструктуры, шанс реализации объекта будет равен нулю. Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортные развязки. Из-за дороговизны жилья, а оно приобретается зачастую, раз и навсегда мало кто может позволить себе неоднократное приобретение недвижимости, поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшие нюансы могут оттолкнуть покупателя.

Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом эквиваленте можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичном рынке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые доходные новостройки в Москве подорожали в два раза от начала строительства до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно.

На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с изменением процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более, что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

Среди основных показателей, которые оказывают более существенное влияние на рынок недвижимости, можно выделить цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и евро и некоторые другие.

Очень важным фактором является золото. Взаимосвязь цены на золото с ценами на жилье идет с опережением около одного месяца, при этом обратная зависимость между показателями составляет около 49%. Влияние объема наличных и безналичных средств в обращении на цены рынка недвижимости составляет около 31%, при этом период влияния порядка двух месяцев.

Валютным показателям присуща обратная взаимосвязь с показателями рынка недвижимости, а также опережение в 1–2 месяца. С вероятностью около 66% цены на жильё могут повторить тенденции, противоположные долларовому курсу, спустя 1 месяц, с вероятностью 37%, противоположные курсу евро – спустя 2 месяца.

Таким образом, проведенный анализ показал зависимость цены недвижимости от основных макроэкономических показателей. Однако, с большой долей вероятности можно говорить о том, что рассмотренные зависимости будут действовать и в других сегментах рынка недвижимости.

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара вырос. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался, новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.

В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период.

Кризис 2008 года, как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности в развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла.

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья, образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти.

В ближайшей перспективе увеличение ключевой ставки должно отразиться на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах, считают эксперты рынка. В случае, если во втором полугодии завершится программа льготной ипотеки, можно ожидать средних ставок ипотеки на уровне 7,5-8% годовых, для сравнения, сейчас показатель равен 6-7%.

В перспективе рост ипотечных процентов может ослабить спрос на недвижимость. Аналитики склоняются к мнению, что влияние на цены будет умеренным до конца 2021 года по-прежнему ожидается подорожание квартир на 8-10%, что более чем в два раза меньше, чем годом ранее.

Для строительной отрасли 2020 год оказался противоречивым. Сначала на фоне пандемии COVID-19 в России приостанавливались стройки, произошло снижение спроса на жилье, замедлились продажи. Позднее запущенная правительством программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% помогла рынку стабилизироваться. При этом беспрецедентно низкие ставки и возросший спрос на новостройки привели к подорожанию жилья и значительному сокращению объема предложения.

На фоне пандемии COVID-19 в России были приостановлены стройки. Точечные ограничения на стройплощадках в той или иной степени были введены в 51 регионе России. Полностью остановилось строительство жилья в Москве и Подмосковье. Подобная ситуация привела к тому, что застройщики оказались в непростом положении.

Значительное падение спроса, а вместе с ним и спад продаж, пришлись на второй квартал 2020 года – период введения ограничений и самоизоляции. Спрос на первичное жилье сократился до 30% к аналогичному периоду прошлого года.

Для поддержания строительной отрасли правительство запустило в апреле льготную программу ипотеки с беспрецедентно низкой ставкой в 6,5% годовых.

Льготная ипотека, безусловно, повлияла на спрос, она стала существенным стимулирующим фактором, но не единственным. Стоит отметить, что к неравномерности в спросе и аномальному количеству сделок во второй половине года привел весенний локдаун, когда рынок почти "замер". Также к увеличению количества сделок привела неопределенная экономическая ситуация: клиенты, напуганные колебаниями курсов валют и падением процентов по депозитам, предпочли вложить накопления в недвижимость как в наиболее ликвидный "актив".

Эксперты рассказали, что спрос на новостройки не только восстановился, но и значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями.

В Москве объемы продаж по количеству лотов на рынке новостроек превышают показатели прошлого года на 8%".

Показатели по числу заключенных договоров долевого участия в Москве осенью 2020 года рекордные. Уже в третьем квартале в новой Москве, где реализуется проект ЖК «Скандинавия», спрос увеличился даже по сравнению с первым, докризисным кварталом, на 14%.

Количество заключённых сделок с новостройками в столице по итогам ноября уже на 50% превысило аналогичный показатель прошлого года.

С учетом предварительных данных за октябрь-ноябрь можно оценить, что по итогам 2020 года спрос будет на 15-18% выше 2019, при этом доля ипотеки в структуре продаж возросла примерно на четверть.

При этом эксперты отмечают, что с введением в России льготной ипотеки на рынке новостроек увеличился объем инвестиционных сделок. В частности, в сегменте жилья бизнес-класса возросло количество непрофессиональных инвесторов: покупатели используют льготную ипотеку как возможность сохранить и приумножить имеющиеся накопления, вложив средства в недвижимость.

С момента старта государственной программы число таких сделок в общем объеме спроса — 13-15%, подчеркнул эксперт.

Высокий спрос на новостройки может сохраниться до июля 2021 — года планируемого срока завершения льготной ипотечной программы.

Стабильному развитию и увеличению показателей в нашей стране способствовали сразу несколько факторов. Помимо упомянутого эффекта отложенного спроса, к ним можно отнести и снижение ставки Центробанком, и введение льготных условий по ипотеке на новостройки. Как следствие снизилась доходность по депозитам и другим финансовым инструментам. Кроме того, большое влияние оказало ослабление курса рубля и негативные последствия событий на геополитической арене. В подобных обстоятельствах у жителей России возникло естественное желание обезопасить себя от риска обесценивания национальной валюты и вложить деньги в недвижимость, исторически проверенный способ сохранить накопленный капитал. Совместные усилия со стороны государства и профессионального сообщества способствовали быстрому выходу из кризиса. На сегодняшний день мы видим, что абсолютно все сегменты рынка недвижимости не только восстановились от удара, но и превзошли до карантинные показатели. Например, рост интереса в категориях краткосрочной и долгосрочной аренды за год составил 23% и 16% соответственно, а во вторичной недвижимости и вовсе наблюдается ажиотажный спрос — +63% в годовом сравнении.

Первый тренд, возникший в новых условиях — рост интереса к недвижимости. Резкое обрушение курса рубля привело к тому, что россияне, хранившие свои сбережения в национальной валюте, стали пытаться спасти накопленное путем покупки жилья. Квартиры покупают как для собственного проживания, так и с исключительно инвестиционными целями.

Второй тренд рынка сейчас — заметное увеличение количества заявлений на ипотечные каникулы. Ограничения, введенные в связи с пандемией, привели к снижению доходов многих россиян, в связи с чем некоторые заемщики оказались не способны внести ежемесячные платежи в обычном режиме.

Третий тренд, который отмечают эксперты, увеличение количества дистанционных сделок. Примечательно, что раньше такая форма была характерна в основном для первичного рынка. Сейчас россияне все чаще совершают дистанционные сделки и со вторичкой.

Еще одна тенденция, рост спроса на аренду загородной недвижимости. Россияне стараются укрыться от пандемии за пределами крупных городов, в окружении природы и лишь небольшого количества соседей.

Любой инвестор рассматривает ситуацию со стороны собственной выгоды. Делать расчеты в сложившейся ситуации сложно, так как здесь не работают модели, используемые при экономическом кризисе. Нет реальных данных статистики о масштабах эпидемии, времени ее подавления. Поэтому сложно определить какими потрясениями для российской экономики обернется пандемия.

Рынок жилой недвижимости в полной мере не ощутил кризис. Скорее, наоборот, повысился интерес к загородным объектам. Люди стремятся «спрятаться» от эпидемии. Тем не менее, эксперты прогнозируют спад спроса на квартиры. Во многом это связано с изменением политики банков. Многие кредитные учреждения изменили размер взносов по ипотеке в большую сторону. Так, банки стремятся минимизировать число ненадежных заемщиков и избавить себя от лишних рисков.

Еще один аргумент в пользу снижения спроса, падение доходов у населения, вызванный экономическим кризисом, спровоцированным пандемией.

По мнению экспертов, не стоит ожидать сильного понижения цен на жилую недвижимость. Но количество свершаемых сделок будет падать. В некоторых регионах России уже отмечено снижение на 50-70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Особенно сильно уменьшился спрос на новостройки с черновой отделкой. В то же время потребность в жилье комфорт-плюс или бизнес-класс увеличивается.

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах, и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

Действие льготной ипотеки завершится только в середине года, но прошлогодний ажиотажный спрос уже вымыл с рынка ликвидные лоты.

Начиная с 1 июля, льготная ипотека в ряде регионов (однозначно в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) закончит свое действие, а с учётом тренда (и заявлений) Центробанка, следует ожидать роста ключевой ставки, за которой пойдет вверх и «обычная» («не льготная») ипотека. Но на другой стороне весов – стагнация доходов населения, которая попросту не позволит сохранить спрос на уровне «льготной» ипотеки. А когда спрос падает, то падают и цены (при прочих равных). Но серьезного снижения цен ожидать не стоит. Как показывает история, для падения цен должно произойти что-то большее, чем просто снижение спроса. Тем не менее, «влезать» в ипотеку прямо сейчас не стоит. На рынке дефицит ликвидных лотов. Однако уже через пару месяцев ситуация будет налажена. «На данный момент предложение на рынке недвижимости заметно просело. Это отражается и на количестве, и на качестве объектов. А покупка квартиры – это очень серьезный шаг, требующий взвешенного подхода. Если покупка квартиры не является жизненно необходимой прямо сейчас, мы бы рекомендовали подождать выхода большего числа объектов на рынок. На данный момент мы фиксируем постепенное восстановление предложения, и есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы рост предложения продолжится. Это, в свою очередь, сдержит цены».

Откладывать приобретение недвижимости на 2022-ой эксперты также не советуют. Если спрос не «взвинтит» цены к концу этого года, то это произойдет за счет массового перехода девелоперов на проектное финансирование.

«Если после июля действие льготной ипотеки продлено не будет, то покупатели поспешат воспользоваться благоприятным периодом до этого времени, то есть рынок может увидеть всплеск спроса, за чем может последовать проседание, до тех пор, пока рынок не привыкнет к новым ставкам. Одним из факторов прироста цен в следующем году станет увеличение количества новостроек, которые реализуются по эскроу-счетам. На сегодняшний день на первичном рынке «старой» Москвы их доля составляет 47%».

• «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
• «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
  
• «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
  
• «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет со льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
  
• Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
  
• SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Что касается 2021 года, то цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторую волну коронавируса, если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.

• Покупка недвижимости – надежный вклад. Если исключить особые катаклизмы (стихийные бедствия, война, промышленная авария), значительные потери невозможны, сам объект является гарантом сохранности капитала;
• Кроме периодов кризиса, в целом стоимость недвижимости увеличивается с годами. Параллельно росту инфляции, дорожает и жилья;
  
• Недвижимость меньше подвержена обесцениванию в отличие от валюты;
  
• Недвижимое имущество не так быстро изнашивается, как движимое;
  
• Приобретенные жилые и нежилые объекты могут приносить долгосрочный стабильный доход в виде арендной платы (так жилая недвижимость может давать 5-10% годовых);
  
• На одной перепродаже есть возможность быстро заработать хороший процент. При удачном стечении обстоятельств и правильном выборе, доход может составить до 15-20%, а в случае с новостроем доходить до 30%;
  
• Владение и управление коммерческой недвижимостью может стать полноценным бизнесом, приносящим стабильный солидный доход.

• Приобретение недвижимости требует больших финансовых вложений. Использование ипотечных предложений целесообразно в редких случаях. Только если есть уверенность в реальной прибыли или срок кредита настолько длительный, что рост инфляции превысит процентную ставку. Лучше задействовать свободные деньги;
• В сравнении с другими вариантами инвестирования, недвижимость приносит меньший доход. Основная цель вложения заключается в сохранении капитала, а не в его преумножении. Исключением может являться коммерческая недвижимость или глобальные проекты по строительству;
  
• Собственник недвижимости зависит от законодательных изменений. Так теперь дополнительная жилплощадь будет облагаться повышенным налогом. Частые поправки в вопросах по земельным участкам. Новые нормы и требования могут применяться к нежилым постройкам. Много сопутствующих затрат: оформление сделки, налоги за продажу/покупку, налоги для ИП (в случае с коммерческой недвижимостью), оплата услуг юриста и риэлтора, содержание имущества (текущий ремонт, коммунальные и налоговые платежи);
  
• В периоды кризисов, цены могут резко упасть (как правило впоследствии они нормализуются, но не за один год). В преддверие выхода из кризиса бывает выгодно покупать жилье малой площади, но на скорый доход рассчитывать не стоит. Кроме макроэкономических факторов на стоимость объекта могут повлиять различные изменения в благоустройстве города, наличии рабочих мест в данном населенном пункте.