Как я вообще просчитываю объекты недвижимости

Хотел как то показать это на примере гаража, но раз уж пошел разговор про, наверное, уже всем опостылевшую студию, то можно разобрать на ней. Правда с ней будет немного более сложнее, чем с условным гаражом.

Гараж - это прям школьнику должно быть понятно. Допустим, продают гараж, он стоит 300000. Сдавать его можно допустим за 6000 (это всё в принципе близкие к реальным данные). Допустим ремонтировать там ничего не нужно, тогда, в теории, вы получите 72000 аренды при длительной аренде (тоже вполне реально). Например 6000 заплатите членский взнос, и останется 66000 прибыли. 66000/300000*100% = 22% доходности. Сравниваем с условным безрисковым вкладом по вкладу 16% и получаем +8%. Вполне можно заморочиться. Ну и, соответственно, играем с стоимостью/ценой аренды и примерно понимаем, где граница, когда уже проще просто на вклад закинуть (если нет самой цели иметь немного бетона).

С квартирой, на самом деле сильно сложнее, поскольку намного больше вводных данных и уже так просто на коленке это не просчитаешь. Но попробуем по такому же принципу. Условная стоимость 3000000 рублей (пусть будет с ремонтом), условная сдача в аренду 18000 рублей. Допустим затрат нет и простоев нет, и все 216000 рублей пойдут нам в чистую прибыль, и тогда разделив на стоимость квартиры с ремонтом и умножив на 100% получаем доходность в 7,2%. Грустно? Грустно! Уж лучше гаражи, скажете вы, и будете правы. Но есть нюанс.

За квартиру я заплатил только 522000 рублей. Дальше по траншевой ипотеке полтора года платил по ~3700р. Далее после сдачи буду платить по ~ 15000р. Сделаю скромный ремонт и обставлю студию, ну скажем за +500к (но постараюсь уместиться и меньше). И постараюсь сдать квартиру, допустим за те же 18000р. Сами рассчитаете доходность?

Разумеется, в жилой недвижимости намного больше рисков и нюансов. Но тем не менее, если мы можем использовать льготное кредитное плечо, то думаю, считать стоит именно так.

Конечно, за счет ежемесячных платежей, стоимость (себестоимость) квартиры "для вас" будет медленно, но верно дорожать. Но при благоприятном раскладе, арендные платежи тоже будут только расти год от года, хотя бы на ~уровень инфляции.

17.12.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор