Ипотека 11,6-11,9% на весь срок — новый тренд у застройщиков
Разбираем субсидированную ипотеку с фиксированными ставками на весь срок в новостройках: какие нюансы и насколько это выгодно?
Вот такими баннерами сегодня завалены сайты застройщиков
«Миллион» разных субсидированных ставок
В последнее время у застройщиков множились субсидированные ставки а-ля «0,1% на год», «5% на 3 года» и т. д. Все они наряду с рассрочками и траншевыми ипотеками предполагали краткосрочную выгоду, а дальше уж как-нибудь. Вот тут мы писали о нюансах субсидированных программ под низкие проценты.
Мы всё ждали, при каком уровне ключевой ставки застройщики начнут снижать субсидированную ставку на весь срок. И вот когда ключ 20 марта опустился до 15%, понеслось.
В тот же день «ПИК» в очередной раз резко поднял цены, и мы предположили, что это подготовка к снижению субсидированной ставки на весь срок:
Так и случилось. Через пару недель застройщик анонсировал субсидированную ипотеку под 12%, а потом скорректировал ставку до 11,9%. В одно время с ним аналогичная программа появилась у «Самолета» — под 11,6%.
Сейчас такие же ставки уже есть у ЛСР, Брусники, ФСК, А101, MR Group и дальше будут появляться у остальных застройщиков. Потому что по мере снижения ключевой ставки именно субсидированная ипотека на длительный срок будет становиться основным инструментом привлечения ипотечных покупателей.
Параметры субсидированной ипотеки на весь срок
Они у всех застройщиков +- одинаковые:
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Срок — 10-15 лет, но встречается и до 30 лет.
- У каких-то застройщиков субсидированная ипотека действует только на ДДУ, у некоторых — еще и на готовую недвижимость по ДКП.
- В основном ипотеку сейчас оформляют в Альфа-банке и Т-банке. Дальше наверняка будут активнее подключаться и другие банки.
- Ставка фиксируется на весь срок кредита.
Разве 11,6% или 11,9% — это низкая ставка?
Все относительно. Конечно, многим хотелось бы видеть ипотечные ставки по 2-3% и не больше. И они есть — по Дальневосточной ипотеке, сельской ипотеке, в новых регионах, еще есть вероятность, что для многодетных опустят ставку по семейке. Но, как видно, это такие «суперльготы» для конкретных локаций и категорий населения, которые государству важно поддерживать для своих целей.
При текущих ставках рыночной ипотеки 11,6%-11,9% выглядят сравнительно адекватно, если брать кредит на небольшую сумму. В 2023 году люди, например, довольно активно оформляли рыночную ипотеку по таким же ставкам. Да и сейчас некоторые с удовольствием купили бы вторичку по таким ставкам, если бы они были.
Например, если брать ипотеку на 5-6 миллионов на 15 лет, то ежемесячный платеж получится порядка 60-70 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо со стоимостью аренды хорошей 1-комнатной квартиры в Москве.
Через пару лет можно будет рефинансировать эту ипотеку под более низкий процент. Но это если ключевая ставка снизится. Таких гарантий вам, разумеется, никто не даст.
В общем, кому-то это может подойти. Но далеко не всем. Выше 12% на рынке уже считается совсем недоступной ипотекой. Поэтому застройщики сейчас и сделали ставки чуть ниже.
Есть ли удорожание квартир?
Как правило, формально — нет. Но нужно изучать условия конкретных застройщиков на момент покупки и проверять, в каких проектах действует программа и суммируется ли она со скидками.
Например, у «ПИК» субсидированная ставка сейчас действует в том числе и на квартиры со скидками. А у «Самолета» она с ними не суммируется.
Выгодна ли такая субсидированная ипотека?
Спорный вопрос, потому что хоть формальной наценки нет, она уже заранее заложена в стоимость квартир. Выше показывали пример на графике.
Т. е. покупая квартиру в новостройке сегодня, неважно как (в льготную ипотеку, субсидированную или просто за наличные) вы вынуждены брать квартиру с наценкой. Это нужно принять как факт и решать, подходит вам это или нет.
Еще можно мониторить точечные скидки и попробовать выторговать у менеджера индивидуальный дисконт — тут как повезет. Ну, или уже ждать, когда такие же ставки появятся на вторичном рынке (если тренды сохранятся, то в 2027 году).
У застройщиков по мере снижения ключевой ставки эти скрытые наценки вряд ли снизятся. Вместо этого им будет выгоднее дальше снижать субсидированную ставку по ипотеке.
К концу года, если ключевая ставка снизится до 12-13%, ставки по субсидированной ипотеке у застройщиков опустятся ниже 10% (второй психологической отметки). И это уже может стать серьезным драйвером спроса среди нельготных покупателей.