В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Комментарий недоступен
так вы квартиру долларами хотите купить?
или вы про динамику цен в долларах? В том и дело, что даже в долларах или евро БЕЗ вклада выгоднее, чем покупать квартиру.
Ну тут вы немного лукавите - не учитываете доходность от сдачи
И ещё, если вложить миллион в ремонт, можно сдать за 50, за вычетом квартплаты получится 5-6% годовых.
даже если вы обошьете квартиру золотом, не сильно много желающих будет снимать по цене дороже в 1,5-2 раза с нормальным ремонтом, чем с "шикарным". В спальных районах шик никому не нуэен, чтобы доплачивать. Это не работает так - чем больше я вложу в ремонт, тем больше получу. Точно такие же квартиры, но с классным евро- или лучше ремонтом будут ну на 3000 дороже, что поднимет доходность на 0,3%...
Если вы имеете в виду элитное жильё, то по нему доходность ещё печальнее. В статье не приведено, но можно посчитать.
Я имею ввиду квартиру с нормальным количеством розеток в нужных местах. С новыми хорошими окнами, стенами, полами и сантехникой. И такую за 35 не снять - реально от 50
Квартира за 50 и стоить будет не 9кк, а дороже
Потеряв квартиросъемщика, нового вы найдете через несколько месяцев, а не сразу. В отличие от квартиры эконом-класса. И сдавать тогда вы будете не 12, а 9 месяцев в году.
Да, там проблем хватает. Как и в инвестициях. Могут мошенники украсить деньги, сотрудники банка, может sp500 20 лет в минусе быть. Риски есть везде
если есть примеры, пришлите, пожалуйста
Вы не шарите. В Зажопинске, по которому, возможно, Вы судите, понаехавшие колхозники не способны платить больше. В Москве платежеспособный спрос на нормальную отделку есть. Есть даже наа отделку "с претензией" и кратной стоимостью
А бабушатники, о которых Вы говорите, площадью 45м никто не берет, это идиотизм. 35м - в самый раз: цена покупки ощутимо ниже, выхлоп - тот же
я сужу конкретно по самому распространённому варианту - по спальным районам около мкад.
спрос "с претензией" как вы говорите ближе к центру, а на окраине устраивает и хороший обычный евроремонт.
Бабушатники стоят дешевле, чем с качественным ремонтом, но и не сильно дороже, чем 35м. Люди доплатят 2 тысячи, но чтобы были лишние 10 метров. А если делать ремонт в бабушатнике, то окупаемость растянется еще дальше.
Да, не правильно выразился, что шик никому не нужен. Под шиком я имел в виду дорогущие материалы отделок и т.д., а не хороший евроремонт. За это могут еще 2000 доплатить, но глобально от этого доходность не изменится
Самый распространенный вариант дает самый тривиальный выхлоп))
Вот 2 скрина с ЦИАНа: на первом однухи 35-50 кв.м. ценой до 35к, на втором - они же, но от 50к. Как мы видим, даже на окраинах не всё пропадает - значит, там есть предложения не только бабушатников, и стоить они могут не на 2к дороже
так вы и цены на покупки таких квартир приведите и мы вместе посчитаем. Будет ли квартира, сдающаяся на окраине в 1,5 раза дороже обычной, стоить так же или незначительно дороже.
Вы мне пытаетесь доказать, что квартиры не обязательно сдавать за 32, а можно и за 50, но вы не учитываете изначальную стоимость такой квартиры.
Вы прекрасно понимаете, что лазить по каждой объяве я не собираюсь. Такое глубокое исследование рынка - это отдельная задача для тех, кому интересны инвестиции в недвигу, или дата-сатанистам "для галочки в портфолио". Однако, предложение там не одно (я специально ограничил площадь квартиры) - значит, и хаты с нормальной отделкой тоже должны быть в рядовых домах
вот и ответ ваш - я прав, но доказывать не буду, сами ищите, вот 500 вариантов, там обязательно есть парочка подходящих)
Всё понятно
Ваши рассуждения не менее голословны, если что: "плюс 2000 и ни копейкой больше" 😏
Я писал уже:
Самый распространенный вариант дает самый тривиальный выхлопХочется доходность выше, чем у соседа - работай головой. Что, впрочем, не гарантирует успеха и не страхует от провала)
Так я и говорю - приведите пример конкретный) покажите цену на покупку и такую же квартиру на сдачу, тогда будет объективный диалог, а не то, что сейчас.
распространенный вариант дает самый тривиальный выхлопоткрою секрет, что элитное жильё имеет еще меньшую доходность. Если не согласны, жду пруф