Доплата за метры после обмеров: 440 тысяч или ноль, решает один пункт ДДУ
В нашем примере застройщик выставил счёт на 440 тыс. ₽ за 1,3 м² сверх договора. По другому договору та же разница обошлась бы в ноль.
Допустим, семья купила квартиру по договору долевого участия (ДДУ) за 17,6 млн ₽. В договоре записано 52,0 м²: общая площадь 49,9 плюс лоджия 4,2 м², которую считают вполовину, то есть 2,1 м². После сдачи дома обмеры показали 51,2 м² общей площади, с лоджией 53,3 м² (+1,3 м² к договору). Это 2,5% от договорной площади.
Цена метра по договору: 17,6 млн ₽ ÷ 52,0 м² = 338 462 ₽. Умножаем на 1,3 и получаем около 440 тыс. ₽. Откуда берётся ноль, показано ниже.
Почему три цифры про одну квартиру не совпадают?
В выписке из ЕГРН (реестра недвижимости) стоит общая площадь без лоджии. Так её определяет статья 15 Жилищного кодекса (она о том, из чего складывается площадь жилья). Территориальное управление Росреестра в материале 2022 года приводит норму дословно:
«…общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, … за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
Договор считает иначе. В нём стоит приведённая площадь: общая плюс лоджия с понижающим коэффициентом 0,5 (для балкона 0,3), как записано в приказе Минстроя 2016 года.
- ДДУ, приведённая: 52,0 м² (49,9 + 4,2 × 0,5)
- Обмеры, приведённая: 53,3 м² (51,2 + 2,1)
- Выписка из ЕГРН, общая: 51,2 м² (лоджии в ней нет)
Сравнивать надо одинаковое с одинаковым: 53,3 против 52,0. Выписка меньше договора, потому что в ней нет лоджии: 53,3 − 2,1 = 51,2. Против общей площади по проекту (49,9 м²) она, наоборот, больше. Лоджия за это время не менялась: все 1,3 м² добавились внутри квартиры.
Как один пункт даёт то 440 тысяч, то ноль?
Порог, с которого платят, и часть разницы, за которую платят, застройщик прописывает в договоре сам. Возьмём два варианта записи и подставим в них цифры семьи.
Вариант 1: порог 1 м², платят за всю разницу
- Порог при 52,0 м²: 1 м²
- Разница по обмерам: 1,3 м²
- Превышен ли порог: да
- За что платят: за все 1,3 м²
- Доплата: 1,3 × 338 462 ₽ ≈ 440 тыс. ₽
Вариант 2: порог 3%, платят только сверх порога
- Порог при 52,0 м²: 3%, это 1,56 м²
- Разница по обмерам: 1,3 м², или 2,5%
- Превышен ли порог: нет
- За что платят: за часть сверх порога, её нет
- Доплата: 0 ₽
Вариант 2 есть в открытом шаблоне ДДУ крупного застройщика, 2025 год (пункты о доплате и возврате при разнице площадей):
«…разница в пределах 3% (трех процентов) (включительно)… оплате не подлежит».
В открытом доступе я нашёл 9 проектов ДДУ. В 7 доплата считается за всю разницу, пять из этих семи — шаблоны 2016–2019 годов. Ещё в одном, судя по тексту, допуск 5% без пересчёта цены. Это всего лишь найденные и прочитанные тексты, для выводов про весь рынок их мало. Пункт в разных проектах одного застройщика может быть разным, так что читайте свой договор.
Правило «до 5% не доплачивают»: что о нём говорит закон
Такого правила в законе я не нашёл. В статье 9 закона о долевом строительстве (она о случаях, когда договор можно расторгнуть) сказано другое: договор вправе записать допустимое изменение площади в размере не более 5%. Если отклонение вышло за записанный предел, участник может расторгнуть договор в суде. Цену, по статье 5 того же закона, меняют только по условиям самого договора.
Один пример из практики. В деле, которое в 2025 году дошло до Верховного суда (определение от 4 марта 2025 года № 127-КГ24-25-К4), порог в договоре был 1 м², а квартира оказалась меньше на 1,67 м². Застройщик вернул дольщику около 129,5 тыс. ₽, то есть за всю разницу, без вычета порога. Спор в суде шёл уже о неустойке. Как оспаривать сами обмеры, здесь не разбираю: это отдельный вопрос.
Что найти в договоре до подписи и в день счёта?
Ищите по словам «площадь», «доплата», «разница». Важны шесть вещей:
- какая площадь считается: приведённая или общая, и с каким коэффициентом лоджия и балкон;
- порог: в метрах или в процентах, есть ли он вообще;
- за какую часть разницы платят: за всю или только за превышение порога;
- цена метра: в найденных формулах берётся цена из самого договора (проверьте, что у вас так же);
- срок, за который вносят доплату или возвращают деньги, если квартира вышла меньше;
- три числа для сверки: приведённая площадь по договору, приведённая по обмерам и общая в выписке.
Допустим, у семьи оказался второй вариант, а счёт составлен по первому. Тогда уместно письменно попросить у застройщика результаты обмеров и расчёт доплаты и приложить пункт договора. Устное «так у всех» к договору не приложишь.
Доплату, как правило, вносят своими деньгами: по описаниям практики, кредит и эскроу к этому моменту закрыты на сумму по договору. Как это устроено у вас, уточните в своём банке.
Как записан пункт о площади в вашем ДДУ: порог в метрах или в процентах, за всю разницу или только сверх? Формулировку можно привести без названия застройщика, сравним на цифрах этого примера.