ЦИАН — Самое успешное российское IPO 2021 года?

На фоне крупных российских IPO этого года, таких как состоявшееся размещение Fix Price и отмененное IPO «Красное и Белое», недавнее первичное размещение акций крупнейшего российского классифайда недвижимости, ЦИАН, осталось в тени.

Хотя именно оно заслуживает отдельно внимания, учитывая тот факт, что букраннерам и менеджменту компании удалось убедить инвесторов и аналитиков по рынкам акций использовать довольно редкий подход к оценке стоимости бизнеса под названием Present Value of Future Stock Price.

Почему данный метод является наиболее применимым для оценки стоимости бизнеса ЦИАН? Давайте разбираться вместе.

ЦИАН был основан в 2001 г. кировским предпринимателем Дмитрием Деминым как онлайн-платформа по купле-продаже и аренде недвижимости.

На старте бизнес фокусировался на развитии в Москве, затем c 2014 г. приступил к выходу в другие регионы. В декабре 2020 г. объявил о покупке N1, одного из крупнейших сервисов по поиску недвижимости в Сибири и на Урале c 2+ млн уникальных пользователей в месяц.

Ключевые конкуренты: Авито (основной), ДомКлик, Яндекс.Недвижимость, Метр Квадратный и Юла.

В первом полугодии 2021 г. среднее число уникальных пользователей ЦИАН в месяц составляло 20,3 млн, из них 104 тыс. пользователей относятся к платящим. Сегодня ЦИАН входит в глобальный топ-10 онлайн классифайдов в недвижимости, на платформе размещено свыше 2,1 млн объявлений.

Основной бизнес ЦИАН (95% выручки) относится к категории специализированных классифайдов и представляет собой доску объявлений в интернете.

В отличие от основного конкурента, Авито, который развивает различные сегменты классифайд бизнеса, ЦИАН – вертикальная платформа, которая ассоциируется исключительно с поиском недвижимости и предоставляет пользователям наиболее широкий спектр услуг.

Классифайд бизнес ЦИАН охватывает вторичный рынок недвижимости через размещение объявлений и сопутствующие услуги (62% выручки), а первичный – через генерацию лидов для девелоперов (23% выручки).

ЦИАН позволяет частным пользователям публиковать объявления бесплатно, но взимает плату с профессиональных пользователей (агенты, риелторы), а также предлагает сопутствующие услуги: доступ к продаже через механизм аукциона, отображение на стартовой странице и продвижение в поиске.

52% доходов ЦИАН от размещения объявлений вторичной жилой и коммерческой недвижимости генерируют сопутствующие услуги, а 48% - платные объявления.

В 2020 г. ЦИАН представил сервис подписки, по которому уже размещаются 41% объявлений: пользователям предлагается несколько уровней подписки, которые включают определенное число платных объявлений и сопутствующих услуг в месяц.

Бизнес ЦИАН на первичном рынке недвижимости основан на плате за подтвержденные звонки девелоперам по их объявлениям на платформе: в 2020 г. девелоперы привлекли 245 тыс. лидов через ЦИАН.

Классифайд ЦИАН получает основной доход в Москве и МО (77% выручки), рентабельность LTM EBITDA в Москве и МО достигла 59%, а в регионах EBITDA отрицательная, так как там ЦИАН только начинает монетизировать сервис.

ЦИАН занимает первое место по генерации лидов для агентов и частных продавцов недвижимости на ключевых рынках РФ: В Москве и МО сервис генерирует 56% лидов для указанных групп, в СПб и Ленобласти – 41%, в Екатеринбурге – 52%, в Новосибирске – 57%.

Российский рынок недвижимости активно развивается и в 2020 г. достиг объема $238 млрд и продолжает диджитализироваться. Вслед за ним период бурного роста переживают и онлайн-платформы по поиску жилья: ожидаемый CAGR в 2021-2025 гг. для таких классифайдов составит 27%.

На текущий момент, проникновение онлайн классифайдов в недвижимости по-прежнему невелико и составляет лишь 3,3%, что значительно ниже развитых рынков: в 5 раз ниже США, в 4 и 3 раза ниже, чем в Великобритании и Германии. Все это делает рынок привлекательным для фондов.

Среди ключевых акционеров ЦИАН одни из наиболее успешных инвесторов в непубличные активы РФ – Elbrus Capital и Goldman Sachs. В связи с тем, что фонды имеют определенный срок жизни инвестиции и текущие инвесторы ЦИАН достаточно давно проинвестировали в компанию (например, Elbrus – в 2014 г.), финансовые инвесторы начали изучать опции выхода из актива.

В итоге, текущие инвесторы продали часть акций на $227 млн в ходе IPO, а сам ЦИАН привлек $65 млн с целью дальнейшего роста бизнеса.

Мы собрали вместе основные факты о прошедшем IPO в сводном слайде на английском языке:

Перейдем, наконец, к главному вопросу - чем так уникально IPO ЦИАН? Если посмотреть по каким прогнозным мультипликаторам торгуются сопоставимые компании, то это либо мультипликаторы EV/Revenue, либо EV/EBITDA. Но ЦИАН еще не вышел на целевые показатели EBITDA и одновременно продолжает показывать высокие темпы роста выручки - как учесть эти факторы в оценке стоимости компании сегодня? Самый правильный способ - это рассчитать будущую стоимость компании с учетом прогнозного роста компании и целевых значений маржинальности по EBITDA, а затем привести эту стоимость акционерного капитала к сегодняшнему дню.

Инвесторы, как правило, скептически относятся к подобным методам оценки, но ЦИАН был тем редким исключением, когда компания смогла доказать успешность текущей бизнес-модели и обосновать ее перспективы роста.

В конечном счете ЦИАН разместился по верхней границе объявленного диапазона цены за акцию - далеко не каждой компании удается такое. А оценка стоимости на IPO (без учета привлеченных средств) составила 1,1 млрд долл.

Еще раз поздравляем менеджмент и акционеров ЦИАН с успешным IPO!

P.S. Если вам понравился наш обзор, дайте об этом знать всеми возможными способами - будем рады любой обратной связи!

Мы уже некоторое время ведем Telegram-канал School of Finance с детальными обзорами актуальных сделок M&A, IPO и SPAC, а также еженедельные подборки наиболее крупных сделок по всему миру. А еще мы недавно запустили серию подкастов о карьере в финансах.