Рационально ли использовать кредитное плечо при инвестировании в жилую недвижимость

Сергей Квартальнов, Резидент делового клуба “Эталон”, инвестиционный эксперт компании "Департамент Красивой Жизни. Недвижимость", специализирующейся на инвестициях в жилую недвижимость, рассказал об особенностях, положительных сторонах и рисках инвестиций в жилую недвижимость на стадии стройки, осветил выгоды инвестирования ипотечных денег и рассрочки застройщика в сравнении с инвестициями личных средств, а также пояснил важность использования систем аналитики при инвестировании в жилую недвижимость, благодаря чему многие гипотезы инвесторов можно подтвердить или опровергнуть реальными расчетами.

Как выбрать ликвидный объект инвестиций в недвижимость

Традиционно наиболее привлекательными для инвестирования являются 1, 2-комнатные квартиры и студии на этапе “котлована” в ликвидных по всем параметрам жилых комплексах. Именно в этих типах жилья рост стоимости квадратного метра от старта строительства до сдачи дома может составлять десятки процентов. Чтобы не ошибиться с выбором, необходимо опираться на параметры, от которых будет зависеть стоимость готового объекта в момент продажи:

Каждый из параметров влияет на цену квадратного метра. Это становится особенно важным при выборе и оценке потенциала объекта, так как для получения необходимой прибыли за основу нужно брать не интуицию, а только цифры и математический расчет. Идеально, если расчеты за вас делает опытный аналитик или вы сами работаете с математической аналитической системой.

Представим, что объект, максимально соответствующий всем параметрам ликвидности найден, и можно переходить к оценке эффективности вариантов инвестирования средств.

Приобретение недвижимости за 100% личных средств

Самый простой вариант, когда частный инвестор находит квартиру, которая потенциально подрастет в цене, ждет времени удорожания и продает ее через год-полтора. Ежегодный органический рост стоимости готового квадратного метра жилой недвижимости составляет около 15% в год – без учета стадии «котлована», что дает дополнительный прирост за счет минимальной цены входа. Итог - после продажи такого объекта на пике цены, инвестор может вернуть вложенные средства с приростом на 30–50%. В таком примере, при расчете аналитической системой, еще до начала инвестиции, будут видны точные сроки выхода и правильный срок продажи.

Рассрочка от застройщика

Для удобства рассмотрим рассрочку 20-30-50. Нужный объект найден, первоначальные 20% внесены. Самые удачные моменты выйти из инвестиции наступят перед вторым и перед третьим платежом. Фактически, инвестор может вернуть вложенные деньги – до половины стоимости объекта с учетом прироста за период. В сравнении с первым вариантом – вся сумма не была внесена, это значит, что при одной и той же стартовой сумме в этом варианте инвестор может позволить себе вложить средства не в один, а, условно, в два объекта. И с обоих получить прибыль.

Ипотека

По условиям между банком и застройщиком, покупатель может внести минимальный взнос, равный 10% стоимости квартиры. На остальную сумму можно взять ипотеку и подождать 1,5–2 года, пока квартира прирастает в цене. В момент наиболее выгодного соотношения цены квадратного метра объекта и времени инвестор может погасить ипотеку, вернуть первоначальный взнос и получить то удорожание, которое образовалось вследствие ожидания.

Так или иначе очевидно, что самые дорогие деньги, которые есть у инвестора – это деньги, которые лежат у него в кармане. Именно они больше всего подвержены риску стать жертвой инфляции. Остальные два вида денег – рассрочка от застройщика и ипотека от банка – это условно чужие деньги, которые защищены законами регулирования рынка.

Чтобы не ошибиться с выбором инвестирования в недвижимость через банк или застройщика, следует обратить внимание на целый ряд факторов:

Так или иначе, чем меньше собственных средств вкладывает инвестор, тем выше потенциальная доходность инвестиции, если все было посчитано через правильную аналитическую систему и спланировано заранее.

Пример использования разных финансовых инструментов и их доходности:

Разделив деньги с помощью ипотеки и с помощью комбинирования различных инструментов, инвестор имеет возможность увеличить сумму владения недвижимостью и доход. В примере ниже взята стартовая сумма к инвестированию 1 миллион рублей.

Риски и неожиданности

Помимо выбора максимально ликвидного объекта и времени его приобретения, одним из важнейших факторов прибыльности является время выхода из этой инвестиции.

Частый пример, когда инвестор приобрел объект на стадии «котлована», дождался сдачи готового объекта и решает ждать дальнейшего роста его стоимости. Рост может замедлиться, а процесс – затянуться на 3–4 года. Да, объект дорожает, но, по факту, часть прибыли уносит инфляция, а доходность этой инвестиции в пересчете на годовые становится меньше. Лучшее время для выхода из таких инвестиций – момент, когда квартира будет на пике своей цены до замедления темпов ее роста.

Второй классический риск — затягивание застройщиком сроков сдачи объекта. Однако, благодаря введению эскроу-счетов он снижен. При невыполнении строительной компанией своих обязательств деньги покупателю вернет банк, но “заморозка” вложенных средств изменит ожидаемый инвестиционный результат.

Также на конечную выгоду инвестиций могут повлиять долгий поиск покупателя, конкуренция, непредсказуемость экономической ситуации и многие другие факторы.

Этим подходами и инструментами можно пользоваться как самостоятельно, так и в сотрудничестве с экспертами, оценивая ликвидность, ставки банков и застройщиков, нивелируя риски глубоким погружением в суть каждого этапа.

Обращение к риэлторам-интуитам часто приводит инвесторов к негативным результатам: ипотека «съела» прибыль из-за длины ипотечного плеча, план застройки района снизил ликвидность объекта и другим.

Для получения гарантирования дохода с точными прогнозами и гарантированным возвратом инвестиций необходимо обращаться к проверенным консультантам и компаниям, использующими аналитику и точные математические расчеты. В этом случае инвестиция в строящуюся недвижимость станет максимально выгодным вложением, регулярно приумножающим капитал.